對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)思考

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，或以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保和債權(quán)并存和房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證，它包括房地產(chǎn)證及土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。這些合法性文件直接關(guān)系到評(píng)估方法，雖然自20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題致使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯(cuò)綜復(fù)雜，理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，是估價(jià)師在估價(jià)日常工作中的難點(diǎn)之一，同時(shí)又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。
　　各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評(píng)估中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上下面卻是大型的商場(chǎng)，對(duì)于這種情況在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。
　　二、把握對(duì)等原則
　　在房屋拆遷工作中，動(dòng)遷單位與被動(dòng)遷往往是處在不對(duì)等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位是不同的，在拆遷過程中，被拆遷人是被動(dòng)的，被拆遷人的被動(dòng)地位使其合法權(quán)益容易受侵害。為了消除被拆遷入的抵觸情緒，應(yīng)在政策上傾斜，保護(hù)被拆遷入的合法權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在類區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。當(dāng)然過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，會(huì)打擊拆遷人的積極性，進(jìn)而影響城市改造和建設(shè)。
　　三、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估
　　隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴(kuò)張，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重置價(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。
　　四、關(guān)于工業(yè)廠房的拆遷評(píng)估
　　工業(yè)廠房作抵押評(píng)估時(shí)，往往采用重置成本法，其中基本重置價(jià)、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，稅金采用當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門發(fā)布的指標(biāo)，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場(chǎng)地、綠化、上下水道等，這樣做會(huì)更精確一點(diǎn)。
　　工業(yè)廠房評(píng)估工作中還會(huì)遇到一個(gè)廠區(qū)里，有些單位建筑物作了報(bào)建而且取得了房產(chǎn)證，有些未作報(bào)建，例如，門衛(wèi)、食堂、配電房、泵房等，那么評(píng)估方法是否應(yīng)該一樣呢?這時(shí)應(yīng)查規(guī)劃許可容積率，如果這些建筑面積加起來超過容積率，就應(yīng)該道路，場(chǎng)地一樣計(jì)算費(fèi)用，而且應(yīng)當(dāng)考慮投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，對(duì)于城市建設(shè)配套費(fèi)，利潤不作考慮。
　　房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)有政策性強(qiáng)、影響大、涉及面廣、時(shí)間緊迫等特性。房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)與其他估價(jià)目的下的估價(jià)有一定的區(qū)別，不同于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)，如果不從實(shí)際出發(fā)，生搬硬套新《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，不僅給估價(jià)工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價(jià)效率低，還會(huì)造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會(huì)新《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時(shí)了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、特點(diǎn)，要有大局意識(shí)，全面平衡，使估價(jià)結(jié)果盡可能接近實(shí)際。