設計工作是一項較單純的技術工作，任務來自于甲方，設計的成果是由設計院完成，完成的標準是甲方滿意，并同時滿足國家標準和政府要求以及客戶要求。

而房地產(chǎn)設計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設計相關的活動，如市場調(diào)查、土地購買、設計咨詢和招標、規(guī)劃設計、報批和設計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，設計管理工作既是技術工作也是管理工作，那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設計管理工作？基于設計管理的特點，筆者認為關鍵做好以下幾個方面：

01明確委托設計要求，選擇合適設計伙伴

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一個好的設計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來；對于一個項目的設計首先要有一個整體的清晰的概念，然后要清楚該選擇什么樣的設計單位來做這個產(chǎn)品，需明確委托設計的要求，選擇優(yōu)秀的設計伙伴。

1、明確委托設計的要求

設計任務書就是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括企業(yè)最高領導層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、成本部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、成本部門提供的細化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設備的設計要求等。 

在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質(zhì)量不高，引起設計工作的反復，比如在施工圖設計階段做顛覆性方案變動。

由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念相對淡薄，“重技術、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。所以在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支），是控制造價的有效方法之一。

2、選擇合適的設計伙伴

通過什么樣的途徑獲得好的設計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復雜，邀請知名設計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。

在咨詢成果的基礎上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設計工作，可以在原先的立意基礎上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設計單位的積極性和設計空間，推出優(yōu)秀作品。

在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標的方式，或完全采取招標方式，或者請一家著名設計公司直接做。要根據(jù)項目情況來選擇。而規(guī)劃設計、建筑單體設計也可采取招標形式�？傊�，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應的方式進行設計有助于方案精品的出現(xiàn)。

作為地產(chǎn)企業(yè)，為做好一個項目的設計，會愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設計單位。但是高水平的設計單位不一定就適合，原因有很多，很重要的一點是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多階段，每一個階段對設計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設計專業(yè)分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司、景觀設計公司、市政管網(wǎng)設計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，才更加能夠保證創(chuàng)造出優(yōu)秀的設計作品。

高水平的設計單位內(nèi)部一定要有主創(chuàng)設計師來支撐，主創(chuàng)設計師對項目的成功運作起著關鍵作用，甲方在選擇設計單位時，要對實施項目設計的主創(chuàng)設計師進行資質(zhì)考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解，并要求在提供服務時，保證主創(chuàng)設計師到位，最好就所委托的設計項目形成項目設計小組主創(chuàng)人員固定，協(xié)作人員明確；另外，設計單位的配合情況也要重點考察，因為，如果水平高，但是不聽甲方指導和意見，無法進行溝通和交流，那水平再高，也無法實現(xiàn)甲方的設計目標和主要意圖。

02設計全程管理

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設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段，多數(shù)企業(yè)在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現(xiàn)不應有的偏差，做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：

1、日常管理

設計過程中，設計管理部門加強設計跟蹤和指導，不僅能通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠設計管理人員與設計師進行面對面的溝通和商量，一起參與設計，對設計中出現(xiàn)的問題，設計管理人員可及時匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的參加，設計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領導拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領導的精力。

通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領導通報設計的進展和中間成果，二是就設計中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續(xù)。

2、關鍵節(jié)點控制

在設計過程管理中，要依據(jù)設計進度安排結合《委托設計任務書》中關于階段成果的深度要求，及公司擬定該設計項目的關鍵節(jié)點進度計劃，在關鍵節(jié)點，由設計管理部門組織檢查，必要時可組織各部門參與研討，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

3、設計成果評審

設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的一種重要手段。設計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應給予高度的重視。

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮，做好設計成果的評審，首先評審會要合理組織。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效，在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率，選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率，其次參與部門要到位，一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現(xiàn)；必要時，還應邀請外部有關專家參與。

最后要形成評審紀要，評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據(jù)，各個評審會都應有詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。

03報批溝通管理,與主管部門保持良好溝通

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設計報批不僅僅是批準的問題，還是時間上的問題，經(jīng)濟上的問題，更要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化；設計管理人員要學會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。

關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門良好溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將公司的發(fā)展目標和設計意圖準確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。

比如關于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)公司對項目的要求結合造價因素爭取有利的審批結果，也可以根據(jù)市場、相關政策、項目具體實際對于規(guī)劃技術指標申請調(diào)整。

04設計變更控制

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設計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合客戶的需求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出，設計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

1、公司領導要求變更：因領導導致現(xiàn)有設計不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等；

2、營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設計不符合客戶的要求或給客戶帶來十分的不便等情況，營銷部門基于客戶角度提出進行變更；

3、施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。

設計變更的控制主要從設計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。

要想減少設計變更次數(shù)，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發(fā)生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作，做好該三項工作后，設計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。

嚴格控制設計變更的發(fā)生是要堅持會審制度，由各個設計輸入部門對設計變更進行會審，即“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。

結語：

設計管理是一種資源的整合，要把規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)、市政等設計單位整合起來，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一；比如風格上的統(tǒng)一，包括建筑形體、外立面與景觀與室內(nèi)裝飾風格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，比如人防區(qū)域設計與非人防區(qū)域設計的銜接，電力配電室、換熱站等專業(yè)設備空間設計與建筑設計的銜接，室外的給水、暖、強電、弱電、燃氣、污水、雨水各專業(yè)的綜合管網(wǎng)設計，還有各種不同設計工作的組織安排與協(xié)調(diào)都應該按照項目管理的要求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。