一、設(shè)計(jì)的重要性
工程設(shè)計(jì)是全面規(guī)劃和具體描述項(xiàng)目施工示意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是計(jì)劃與控制建設(shè)工程成本的重點(diǎn)階段。
設(shè)計(jì)是否合理直接影響整個(gè)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，正確合理的平面設(shè)計(jì)可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設(shè)用地，節(jié)省建設(shè)投資，降低工程造價(jià)及項(xiàng)目運(yùn)行后的使用成本。
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，雖然設(shè)計(jì)階段只占全過程建安費(fèi)用的1.5%-3%，但是對(duì)于整個(gè)工程造價(jià)的影響可高達(dá)75%以上，直接影響項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利，所以設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定了成本投入。
二、設(shè)計(jì)與成本關(guān)系
從前期報(bào)批報(bào)建到建安施工，乃至景觀綠化、大小市政配套，縱觀房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)重要階段，設(shè)計(jì)的痕跡無處不在，同時(shí)，成本也交織其中。
可以說，設(shè)計(jì)過程中成本無處不在！
三、設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)
1.土方及地形
土方挖運(yùn)為非客戶敏感項(xiàng)目，且消耗成本巨大，影響項(xiàng)目進(jìn)度，因此，盡可能減少土方挖運(yùn)及外購量。盡可能按原有地勢(shì)建造產(chǎn)品，減少動(dòng)土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。
土方挖運(yùn)為非客戶敏感項(xiàng)目，且消耗成本巨大，影響項(xiàng)目進(jìn)度，因此，盡可能減少土方挖運(yùn)及外購量。盡可能按原有地勢(shì)建造產(chǎn)品，減少動(dòng)土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。
山地建筑贈(zèng)送的地下室面積應(yīng)根據(jù)地形設(shè)計(jì)而不完全按營銷要求。山地土方成本（因地質(zhì)情況不同）比平地高出3-10倍，山地項(xiàng)目設(shè)計(jì)務(wù)必慎重。
2.地下室
地下室是土建成本較大的一項(xiàng)。影響地下室成本的因素很多，包括地下室層數(shù)、地下室層高、頂板覆土厚度、地下室布置、柱網(wǎng)等。
（1）地下室層數(shù)
地下室需要結(jié)合地形充分考慮埋深，車庫的成本由低到高為地面<架空<半地下室<全地下室。在必須做全地下室的情況下，應(yīng)盡量按照下圖原則遵循。
（2）地下室層高
結(jié)合地下停車和設(shè)備安置的需要，確定地下室層高�？刂茖痈吣軌驕p少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本，減少土方量。結(jié)合具體情況，可以考慮機(jī)械車位的設(shè)置。
有梁樓蓋層取3.6/3.7m(人防），無梁樓蓋層層高取3.3/3.4m(人防）。
（3）頂板覆土厚度
在滿足景觀綠化和政府設(shè)計(jì)規(guī)范要求的前提下，盡可能降低覆土層的厚度。不要由于種植個(gè)別大喬木，大量增加覆土厚度（可以局部覆土）。
（4）地下室布置
地下室布置應(yīng)考慮以下內(nèi)容：
形狀盡量規(guī)整，避免出現(xiàn)多段折線，避免出現(xiàn)銳角弧線；
大小僅滿足報(bào)批和基本使用功能即可，避免出現(xiàn)多余空間；
柱網(wǎng)體系盡量統(tǒng)一；
盡量將車行系統(tǒng)和消防車道合一，盡可能減少消防車道和撲救面的面積；
設(shè)置合理的車行和人行道寬度。
合理的人防區(qū)布置方案主要包括四種方案，如下圖所示。
（5）柱網(wǎng)
柱網(wǎng)應(yīng)盡量整齊，柱距適中。考慮到合規(guī)性和使用舒適性，一般單柱網(wǎng)尺寸為7800*7800mm~8100*8100mm。
（6）設(shè)備用房
設(shè)備用房盡量布置在塔樓下方范圍內(nèi)，盡可能不影響停車位。注意優(yōu)化管線路由，減少管線長度，高度夠用即可！
（7）底板及頂板結(jié)構(gòu)找坡
由于地下室面積較大，建筑找坡需要花費(fèi)大量成本，地下室內(nèi)排水可以通過同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡，將地面水收集到排水溝。
3.單體設(shè)計(jì)
成本優(yōu)化中除了需要關(guān)注常見的優(yōu)化布局、優(yōu)化戶型、優(yōu)化結(jié)構(gòu)含量外，還需要特別注意層數(shù)、層高、門窗、外飾面、園林景觀、路網(wǎng)、機(jī)電等方面的設(shè)計(jì)。
（1）建筑層數(shù)控制
建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個(gè)：一是消防，二是造價(jià)，三是運(yùn)輸費(fèi)用，四是管理維護(hù)費(fèi)用。在設(shè)計(jì)中，需做足控高，減少樓座，同時(shí)需要關(guān)注臨界高度層數(shù)。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)，主要需要關(guān)注的臨界高度層數(shù)有：6層、11層、18層、30層（100m）。
（2）層高、隔墻、門窗
層高的變化影響鋼筋、砼、模板、保溫、外飾面等成本的變化，直接影響建造成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)層高每降低10cm，至少可以節(jié)省建安成本1%。
隔墻設(shè)計(jì)中，非承重墻采用100mm即可，既節(jié)約成本，又能增加室內(nèi)使用面積。門窗設(shè)計(jì)中，需注意以下幾個(gè)原則：
控制窗地比；
合理布置門窗尺寸，合理分隔，盡量減少開啟扇數(shù)量。
對(duì)比選擇框料含量小的且滿足抗風(fēng)壓的型材進(jìn)行設(shè)計(jì)。
慎重選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng)，減少開模費(fèi)用。
（3）沉降縫及外挑構(gòu)件
減少沉降縫設(shè)置。每設(shè)置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費(fèi)用，縫兩側(cè)也要增加柱、墻及基礎(chǔ)的費(fèi)用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。建議在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，減少沉降縫設(shè)置。
優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件。合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。建議精減過度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。
（4）外飾面及金屬、鋼構(gòu)件
外飾面設(shè)置應(yīng)避免外立面構(gòu)件遮光現(xiàn)象，考慮產(chǎn)品定位、裝飾材料的耐久性及后期維護(hù)成本。建議慎重使用木制品及鋼制品。木制品易開裂脫漆，鋼制品易生銹，后期維護(hù)費(fèi)用較高，且存在后期客戶投訴的隱患。
金屬構(gòu)件、鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場(chǎng)所（室內(nèi)外），分別采用不同的防銹、防腐處理。建議視產(chǎn)品定位及應(yīng)用部位不同，重要構(gòu)件可遵循如下原則：室外或沿海地區(qū)選擇氟碳噴涂、室內(nèi)選擇陽極氧化或粉末噴涂即可。
（5）欄桿、百葉
欄桿設(shè)置建議根據(jù)產(chǎn)品定位確定欄桿檔次，盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，批量采購，提高效率并降低成本。
防水百葉造價(jià)較高，且普通百葉+防水亦能起到防水作用，所以需綜合考慮產(chǎn)品定位，慎重選擇。建議根據(jù)定位確定百葉類型，百葉遮擋外墻部位不需做墻磚或外墻漆。
（6）機(jī)電控制
隱蔽的管路、電纜、電線等在滿足使用要求的情況下，建議符合要求即可！本文總結(jié)出以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
在沒有特殊要求情況下，住宅項(xiàng)目，變電所沒有必要配置備用低壓柜；單體配電總柜備用回路有一路即可；
合規(guī)的情況下，能共用總柜的，沒必要單獨(dú)配置配電柜及電纜；
前端配置濾波器的情況下，取消分支出線回路濾波器；
取消不封閉外廊部分煙感探測(cè)器及相應(yīng)的配管配線；
客廳次臥的插座數(shù)量可以在滿足客戶需求功能的前提下，適當(dāng)減少。
生活泵房設(shè)置在地下室盡量遠(yuǎn)離住戶，避免因增加降噪措施而產(chǎn)生的施工成本。
優(yōu)化地下室集水坑數(shù)量，盡量合并排水，減少泵坑，也節(jié)約了側(cè)壁與頂板上的防水套管及管材。
圖為某工程案例的管道布置優(yōu)化方案，在優(yōu)化過程中，主要包括：
吊頂內(nèi)水管走直管，節(jié)省了管道材料；
優(yōu)化主干管的走向，減少系統(tǒng)的設(shè)計(jì)揚(yáng)程及大管徑管道的使用；
排水管材采用UPVC管，節(jié)省支吊架、防腐劑本身的管材差價(jià)；
銅電纜可以改為鋁合金電纜；
管材等在滿足規(guī)范的前提下選用價(jià)格較低的產(chǎn)品；
總平過路電纜鋼套改用玻璃鋼管，玻璃鋼管強(qiáng)度可滿足電纜，敷設(shè)要求，且防腐性更好，造價(jià)低于鋼管。
4.園林及路網(wǎng)
（1）園林景觀控制
在園林景觀設(shè)計(jì)中，需要謹(jǐn)記：硬景成本比軟景高得多�。�！景觀設(shè)計(jì)中，建議注意以下三個(gè)方面：
關(guān)注細(xì)節(jié)，會(huì)有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。
提供軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應(yīng)價(jià)格表。
控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。
（2）路網(wǎng)布置
路網(wǎng)布置中，要注意以下三個(gè)原則：
道路（包括基層和面層）成本>同等面積軟景成本，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。
減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮客戶的實(shí)際需求。
在滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下，應(yīng)盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費(fèi)用，避免安全隱患。
在某工程路網(wǎng)布置中，其設(shè)計(jì)的主入口分隔綠帶“舌頭”太長，影響實(shí)際通行，因此可根據(jù)需要將主入口修改如下圖藍(lán)色部分所示。
四、建筑創(chuàng)新主要方向
1.灰空面積
灰空面積是指直接投入成本但卻不能作為銷售面積換取產(chǎn)出的部分。不同于無效成本，灰空面積對(duì)營銷會(huì)起到賣點(diǎn)的作用，是有溢價(jià)空間的面積。如：沉式庭院、架空層、轉(zhuǎn)換層、閣樓、陽臺(tái)、電梯前室后室等，出售時(shí)都不計(jì)面積。
因此，設(shè)計(jì)、成本、銷售部門應(yīng)根據(jù)不同方案涉及成本與預(yù)測(cè)售價(jià)情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，創(chuàng)造更多能夠產(chǎn)生溢價(jià)空間的灰空面積。
同樣的方式也適用于客戶敏感點(diǎn)方案的確定。
2.無效成本
無效成本是指對(duì)整個(gè)銷售沒有溢價(jià)，沒有帶動(dòng)銷售、擴(kuò)大品牌影響的價(jià)值。如：砸掉重做的成本、容積率浪費(fèi)、結(jié)構(gòu)含量過大增加的成本等。
無效空間主要體現(xiàn)在層高上，層高過高又無法產(chǎn)生溢價(jià)，就是浪費(fèi)。
因此在設(shè)計(jì)過程中因注意空間比例！雖然層高增加更通風(fēng)舒適，溢價(jià)更高，但是如果進(jìn)深和開間固定，層高過多的增加，就會(huì)顯得空間過于狹窄，既影響整體格局，又造成無效成本的浪費(fèi)。
同時(shí)，由于大開窗光線更通透！復(fù)雜的外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格往往更吸引客戶！所以要看由此產(chǎn)生的溢價(jià)是否能夠償付增加的成本，否則就是無效成本！
總結(jié)
設(shè)計(jì)過程中成本無處不在，營造人員既要隨時(shí)優(yōu)化非客戶敏感點(diǎn)的成本，又要圍繞客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行成本分析，為溢價(jià)創(chuàng)作更優(yōu)秀產(chǎn)品。
