買賣二手房從來就不是一件簡單的事情,每一個步驟都需要小心謹(jǐn)慎,一些看起來不起眼的小問題,當(dāng)中可能隱含了極大隱患。
你是否遇到過這樣的情況:房子買完后,前房主的戶口不遷出去。這背后隱藏著很多人都不知道的危害。
所謂戶口逾期遷出,就是指大家在買賣二手房時,還涉及過戶的問題,很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后,遲遲不按照合同約定的時間遷出戶口。
表面看來,好像沒有給購房者帶來多大傷害,但實(shí)際上有很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn),而且售房者是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。
上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)判決這樣一起案件,逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬余元。買賣房屋雙方在簽訂房屋買賣合同時,約定了補(bǔ)充條款,即在規(guī)定日期之前,售房者必須遷出戶口,如果發(fā)生逾期一日就需要按照房屋總價款的萬分之五向買方支付違約金,直到房內(nèi)戶口全部遷出為止。
結(jié)果最后售房者由于各種原因沒有按時遷出戶口,逾期幾個月才遷出,最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬余元。
二手房買賣流程
1逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)
合同法規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。也就是說,如果在購房合同上,約定了逾期遷出戶口的違約金問題,在售房人不能按照合同約定履行時,就需要像上述案例一樣,支付違約金。
但是違約金的支付沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),按照合同法解釋,如果當(dāng)事人主張約定的違約金過高,請求適當(dāng)減少的,法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則衡量。
也就是說,法院會根據(jù)過錯程度酌情調(diào)整違約金,具體為多少,還要看具體的案子。
2戶口逾期遷出的危害
很多人會認(rèn)為前房主的戶口不遷出沒有什么大問題,但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn):
1.債務(wù)糾紛問題:當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問題時,銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票;
2.新增人口問題:前房主在一定情況下是可以增添新戶口的,一旦發(fā)生這種情況,將會繼續(xù)增加購房者戶口遷移的難度;
3.價值問題:現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視,那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時候,極有可能影響到成交價。
4.拆遷問題:目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主,但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會考慮到實(shí)際居住人口,因此復(fù)雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。
5、學(xué)籍問題:很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房,如果前戶主不遷出戶口,不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。
3如何預(yù)防戶口逾期遷出問題?
首先大家需要詳細(xì)了解關(guān)于戶口的問題,在購房合同中,要詳細(xì)約定相關(guān)問題,明確寫在合同里,必要時也可以去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H自查詢核實(shí)。
如果是通過中介買房的話,也可以委托中介代為核實(shí)房屋的戶口,核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)報(bào)告,并加蓋公章,防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外,必須注意的是,合同中約定的戶口遷出時間一定要在房屋登記過戶之前。
在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問題,一般的中介合同中,都會在“權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”中作出詳細(xì)約定:
我們還可以通過預(yù)留房屋尾款對售房者施加壓力。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明,先遷戶口然后再交付房款,約定好順序防止對方惡意違約。