每個(gè)人購(gòu)房遇到情況都不一樣，只有掌握了必須的房產(chǎn)知識(shí)，才不會(huì)被忽悠。

現(xiàn)房和期房

現(xiàn)房就是建好的房子，可以很快領(lǐng)到房產(chǎn)證，可以直接過(guò)戶入住。期房就是還未領(lǐng)到房產(chǎn)證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時(shí)間才干夠領(lǐng)證入住。

現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：

1、工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，投資風(fēng)險(xiǎn)降低。

2、買(mǎi)家可以直接看到實(shí)景，實(shí)地品評(píng)房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。

3、房屋價(jià)格基本穩(wěn)定，不會(huì)再有大的變化，購(gòu)房時(shí)只需與周?chē)�地區(qū)、同類(lèi)型房屋價(jià)格相比便可。

4、家庭計(jì)劃便于安排，付完房款即可入住。

劣勢(shì)：

1、價(jià)格較高，難以優(yōu)惠。

2、對(duì)于品質(zhì)較好樓盤(pán)，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買(mǎi)走，選擇范圍縮小。

期房?jī)?yōu)勢(shì)：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。期房在開(kāi)發(fā)之初賣(mài)出去，是開(kāi)發(fā)商募集資金的一個(gè)渠道。因此房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。

2、選擇范圍較廣。3性價(jià)比較好的期房存在較大升值潛力。

劣勢(shì)：

1、未確定因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失，同時(shí)市場(chǎng)行情與價(jià)格漲跌難以預(yù)測(cè)。

2、由于與開(kāi)發(fā)商的信息及專業(yè)知識(shí)的不對(duì)等，僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告、資料宣傳來(lái)判斷、預(yù)測(cè)樓盤(pán)狀況，存在房屋規(guī)范、質(zhì)量與預(yù)售許諾不符的風(fēng)險(xiǎn)。

70年產(chǎn)權(quán)

70年產(chǎn)權(quán)在國(guó)法律規(guī)定中，分“土地使用權(quán)"與"房屋產(chǎn)權(quán)"兩個(gè)不同的概念。

土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

公攤

所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓�用建筑面積的簡(jiǎn)稱，與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

容積率

指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)利息在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5綠地率應(yīng)不低于40%。

得房率

得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷(xiāo)售面積，買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。

計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁�，公共局部的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共局部既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

5個(gè)還貸小技巧教你省錢(qián)

貸款成為現(xiàn)在買(mǎi)房的重要流程，買(mǎi)房之后需要每月還一筆數(shù)額不小的房貸。怎么才干輕松還房貸呢?下面五點(diǎn)輕松還房貸的省房貸技巧，希望對(duì)廣大房奴有所幫助。

房貸跳槽

房貸跳槽就是‘轉(zhuǎn)按揭"，指由新貸款銀行協(xié)助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢(qián)，然后重新在新貸款行料理貸款。如果你目前所在銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。

目前大部分股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，不過(guò)有些銀行為了吸引客戶，特意推出"低成本轉(zhuǎn)按"服務(wù)，比如可以免掉"擔(dān)保費(fèi)"這項(xiàng)最大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到。

按月調(diào)息

從2006年開(kāi)始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)進(jìn)去。

但是一旦降息，選擇它購(gòu)房者就吃虧了因此，目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò)，需要提醒大家的固定"改"浮動(dòng)"需要支付一定數(shù)額的違約金。

局部銀行推出了’按月調(diào)息"方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇"按月調(diào)息"則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

公積金轉(zhuǎn)賬還貸

申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，享受低利率好處的同時(shí)，最大水平地降低每月公積金的還款額;最大水平地縮短商業(yè)貸款年限，家庭經(jīng)濟(jì)可接受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。

這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

提前還貸縮短期限

理財(cái)人士表示，提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬�有的提前還貸都能省錢(qián)。比如，還貸年限已經(jīng)逾越一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)�，銀行收取利息主要是依照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間利息來(lái)計(jì)算的因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。

假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了而且，降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

九大錯(cuò)誤買(mǎi)房觀

迷信廣告宣傳語(yǔ)

很多人獲取購(gòu)買(mǎi)房屋信息的渠道，來(lái)源于樓盤(pán)的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告，是開(kāi)發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频?ldquo;美好愿望”，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是，取決于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和良心。

應(yīng)對(duì)之策：要到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請(qǐng)教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌

2008年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當(dāng)考慮出手買(mǎi)房，但是很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等。2009年初，房?jī)r(jià)上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買(mǎi)就沒(méi)有了，拿著錢(qián)往里砸，多花了幾十萬(wàn)。

應(yīng)對(duì)之策：當(dāng)身邊的人都在入市買(mǎi)房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧，因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買(mǎi)，在漲的時(shí)候賣(mài)。

不研究國(guó)家政策盲目入市

經(jīng)歷過(guò)2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會(huì)忘記，如果政府不出手，就深圳的房?jī)r(jià)而言完全可以炒到3萬(wàn)元/平方米。而2009年，當(dāng)國(guó)家的鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，就應(yīng)該意識(shí)到房?jī)r(jià)要開(kāi)始漲是必然的。這說(shuō)明房?jī)r(jià)完全是在政府的掌控之中。

應(yīng)對(duì)之策：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候買(mǎi)，政策控制開(kāi)始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國(guó)家政策是最直接的涉及到市場(chǎng)反應(yīng)中的。

被動(dòng)炒房

很多老百姓看到房子多漲了以后，覺(jué)得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。

因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長(zhǎng)，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

應(yīng)對(duì)之策：千萬(wàn)不要有短炒的心理，要有一種長(zhǎng)期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂(lè)部，讓專業(yè)人士幫你賺錢(qián)，回報(bào)也比較穩(wěn)定。

如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對(duì)自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說(shuō)在2年之內(nèi)不會(huì)擔(dān)心斷供問(wèn)題。

迷信專家學(xué)者

每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰(shuí)說(shuō)話。

您想房地產(chǎn)商出錢(qián)請(qǐng)專家學(xué)者為老百姓說(shuō)話，您覺(jué)得世界上會(huì)有這樣的好事嗎？其實(shí)很多所謂的專家學(xué)者，很多連自己買(mǎi)房的過(guò)程都沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，根本不知道第一線的真實(shí)現(xiàn)狀，可能住的是國(guó)家分的或房地產(chǎn)商送的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難！

應(yīng)對(duì)之策：普通老百姓在這個(gè)問(wèn)題上一定要清醒，千萬(wàn)不要迷信所謂的沒(méi)有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的專家學(xué)者(從某種程度上，還不如去聽(tīng)一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標(biāo)之一。

買(mǎi)房可以一次性到位

這是一個(gè)讓很多人犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來(lái)賣(mài)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的。

現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實(shí)是這樣，但過(guò)幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟(jì)收入等等也許會(huì)發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會(huì)不一樣。

應(yīng)對(duì)之策：一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能，要比什么都沒(méi)變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個(gè)沉重的殼吧，看得輕松點(diǎn)。

只買(mǎi)便宜不買(mǎi)貴的

俗話說(shuō)：人不識(shí)貨錢(qián)識(shí)貨。只圖價(jià)格便宜，是很難買(mǎi)到好東西的，雖然誰(shuí)都知道便宜無(wú)好貨，卻總希望自己是那個(gè)撿缺的人。請(qǐng)記得，貴一定有貴的價(jià)值，對(duì)于房子，便宜的會(huì)越來(lái)越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。這就需要用未來(lái)的眼光來(lái)看現(xiàn)在。

應(yīng)對(duì)之策：不要買(mǎi)已經(jīng)透支未來(lái)很多年的房子，當(dāng)然有些低價(jià)的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。

租房不如買(mǎi)房

如果你是買(mǎi)一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買(mǎi)是一種很大的損失。我們來(lái)算一筆賬：現(xiàn)在的商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）的月供和資金基本上是差距很大的。

根據(jù)調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500元~3000元左右。而買(mǎi)房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一二十萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，還要月供(一年也要好幾萬(wàn)元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬(wàn)元租金，您把這幾十萬(wàn)元去做一些投資，賺回來(lái)的錢(qián)一定會(huì)比你支付的租金多。

應(yīng)對(duì)之策：好好地計(jì)算后，再選擇買(mǎi)或者租。

使用年限70年

不錯(cuò)，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎？中國(guó)目前的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購(gòu)房者以為這70年就是自己拿到房產(chǎn)證那天開(kāi)始計(jì)算，其實(shí)這個(gè)70年是從開(kāi)發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開(kāi)始算起。

應(yīng)對(duì)之策：購(gòu)房前請(qǐng)認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限，請(qǐng)記得：商業(yè)用地是40年，工業(yè)用地是50年，住宅用地是70年。