摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地鐵正逐漸成為城市市民出行的主要方式。地鐵具有準(zhǔn)時(shí)、綠色、快速等優(yōu)點(diǎn)，為人們的生活帶來(lái)了諸多的方便，并在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。鑒于此，筆者立足于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基于財(cái)稅視角，圍繞地鐵對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響嘗試展開分析與論述，并提出自己的相關(guān)建議與看法。希望能夠有助于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；地鐵；價(jià)值；影響；優(yōu)勢(shì)
一、引言
自改革開放以來(lái),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展之下，無(wú)論是人們的生活水平還是城市發(fā)展，都獲得了顯著的提升。但隨之大量人口涌入城市，使物資交流與人員出行日益頻繁，城市交通面臨著險(xiǎn)峻的形勢(shì)。在此情況下，地鐵等軌道交通方式應(yīng)運(yùn)而生，不僅緩解了人們的出行壓力，還在一定程度上帶動(dòng)了地鐵周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了積極影響。據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)地鐵等城市軌道交通的建設(shè)，間接促進(jìn)了人們的居住聚集，房地產(chǎn)市場(chǎng)被有效刺激。在地鐵等城市軌道交通建設(shè)為當(dāng)?shù)爻鞘袔?lái)的直接經(jīng)濟(jì)效益中,增值最大的便是房地產(chǎn)。
二、地鐵等城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析
地鐵等城市軌道交通具有一定的公益性質(zhì)，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。這類產(chǎn)品具有很大的外部性，而這種外部性所產(chǎn)生的外部效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)部效益。這在一定程度上使地鐵等軌道交通反而成為創(chuàng)造效益的主體。對(duì)地鐵等城市軌道交通而言，其外部效益實(shí)際是對(duì)地鐵沿線的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展產(chǎn)生的間接影響。其中，最顯著的影響便是帶動(dòng)了沿線周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)筆者調(diào)查，地鐵等軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要源于以下幾種原因。
（一）地鐵等軌道交通能夠提升周邊房地產(chǎn)開發(fā)的“可達(dá)性”
“可達(dá)性”是目前我國(guó)學(xué)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)研究點(diǎn)和研究術(shù)語(yǔ)。“可達(dá)性”是指利用地鐵等軌道交通所實(shí)現(xiàn)的一種便利性，即從某一給定區(qū)位到達(dá)活動(dòng)地點(diǎn)的便利程度。“可達(dá)性”具體又包含了空間距離、節(jié)省的時(shí)間成本、節(jié)約的費(fèi)用支出等，這些因素受地鐵設(shè)施和運(yùn)輸?shù)挠绊憳O大。較之于傳統(tǒng)的出行方式，比如步行、公交車等，出行時(shí)間大大縮短、出行交通成本大幅減少，降低了機(jī)會(huì)成本。“可達(dá)性”越提高，由此所產(chǎn)生的對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的有利影響便越大。通常，越遠(yuǎn)離市區(qū)位置的地鐵等軌道交通，其“可達(dá)性”就越高，人們出行的交通成本就越節(jié)省。這一情況便會(huì)間接引發(fā)地價(jià)上漲，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值升值。其次，越是靠近城市中心的位置，地鐵等軌道交通的“可達(dá)性”作用的體現(xiàn)就越不足，人們交通成本、時(shí)間成本等方面的節(jié)約幅度并不大,因此對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值影響并不明顯。
（二）地鐵等軌道交通能夠改變周邊土地的利用性質(zhì)，帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
地鐵等軌道交通給人們帶來(lái)的便利，在一定程度上促進(jìn)了城市的形成和發(fā)展。地鐵等城市軌道交通擴(kuò)大了城市范圍，帶動(dòng)了城市向郊區(qū)擴(kuò)展，繼而促進(jìn)了市中心的變遷和原有格局的改變，給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇與市場(chǎng)。隨著地鐵等城市軌道交通的建設(shè)與投入使用，人們即使遠(yuǎn)在城郊，也能夠快速到達(dá)市中心，促進(jìn)商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等重新整合，尤其是住宅、商業(yè)等區(qū)域和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施逐漸疏散出市中心，并趨向地鐵周邊聚集，從而導(dǎo)致地鐵等城市軌道交通的周邊無(wú)論是住宅還是商業(yè)設(shè)施等用地需求都在不斷增加。與此同時(shí)，地鐵等城市軌道交通附近，不僅能聚集住宅，還能帶動(dòng)商場(chǎng)、辦公等各類房產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展，因此其實(shí)際是一種顛覆性的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的影響。
三、現(xiàn)階段如何實(shí)現(xiàn)地鐵等軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)的融合與發(fā)展
（一）合理利用土地低價(jià)策略促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展
如今，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)基本形成了市場(chǎng)化的運(yùn)行機(jī)制，但土地使用權(quán)的調(diào)配依然由政府部門掌握和調(diào)控，可以說(shuō)政府對(duì)土地與房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行起著決定性作用。所以，政府應(yīng)充分考慮地鐵對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用，在土地定價(jià)時(shí)進(jìn)行科學(xué)決策，優(yōu)化城市軌道交通行業(yè)和房產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。具體操作中，應(yīng)注意以下兩個(gè)方面：1.根據(jù)與地鐵站的距離進(jìn)行差異化定價(jià)根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，現(xiàn)如今具備地鐵設(shè)施的城市中，距地鐵站點(diǎn)距離越近的樓盤房產(chǎn)價(jià)格越高，根據(jù)這一規(guī)律，政府在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，應(yīng)適當(dāng)提升地鐵站點(diǎn)附近地塊的價(jià)格，距離站點(diǎn)越近，地塊定價(jià)應(yīng)越高。2.結(jié)合地鐵規(guī)劃與市中心距離等因素進(jìn)行差異化定價(jià)在考慮地鐵站點(diǎn)因素對(duì)地價(jià)影響時(shí)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合距市中心距離因素進(jìn)行綜合考慮。一般情況下，距離市中心較遠(yuǎn)的地區(qū)，地鐵站點(diǎn)對(duì)房產(chǎn)的影響程度越明顯，其房?jī)r(jià)的差異化越顯著；距離市中心較近的地區(qū)，地鐵站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的差異化影響則較弱。所以，政府在進(jìn)行土地定價(jià)時(shí)，應(yīng)結(jié)合距市中心的距離這一因素進(jìn)行綜合考量，合理利用房?jī)r(jià)的空間差異，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）利用地鐵與沿線房地產(chǎn)良性互動(dòng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
地鐵項(xiàng)目一般具有投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本回收緩慢的特點(diǎn)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目相較而言，其資金回籠則較為迅速。美國(guó)學(xué)者曾提出TOD理念，認(rèn)為公共交通的大量客流可以提升沿線房地產(chǎn)和物業(yè)價(jià)格的增長(zhǎng)，同樣，沿線的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)公共交通的客流量，從而促進(jìn)公共交通資金的回籠。所以，政府在進(jìn)行區(qū)域地塊的發(fā)展規(guī)劃時(shí)，可以充分運(yùn)用政府與私人組織的合作模式，合理利用地鐵與房地產(chǎn)市場(chǎng)相互促進(jìn)的關(guān)系，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新與探索，將地鐵建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。
（三）合理結(jié)合相關(guān)稅費(fèi)政策實(shí)現(xiàn)地鐵與房產(chǎn)的優(yōu)化發(fā)展
這里所說(shuō)的相關(guān)稅費(fèi)主要指與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅等。由于地鐵會(huì)產(chǎn)生一定的外部性影響，結(jié)合最近的調(diào)查分析表明，地鐵會(huì)對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的提升起到正面推動(dòng)作用，且這種作用的效果較為明顯，只是這種外部性影響對(duì)地鐵本身并不會(huì)產(chǎn)生太明顯的促進(jìn)作用。在這一前提條件下，從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度來(lái)考慮，政府可以利用稅收政策這一有力的調(diào)控工具，將地產(chǎn)價(jià)格上升所帶來(lái)的稅收收益進(jìn)行內(nèi)部化處理。具體來(lái)講，就是政府在制定房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)政策時(shí)，將地鐵這種外部化作用（增值因素）考慮進(jìn)去，對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行再分配，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市軌道交通事業(yè)的和諧健康發(fā)展。在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中加入地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值因素分析，利用稅費(fèi)調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)地鐵與房產(chǎn)和諧發(fā)展，有以下三個(gè)方面的好處：1.確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展地鐵周邊的房產(chǎn)由于交通便利、商業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，房屋價(jià)格自然也水漲船高，房產(chǎn)的保值增值率能夠維持在一個(gè)較高的水準(zhǔn)。在當(dāng)今的房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，人們往往會(huì)對(duì)稀缺資源過(guò)度追逐，造成房產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，這就會(huì)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，產(chǎn)生市場(chǎng)投機(jī)行為。所以，政府應(yīng)合理運(yùn)用房產(chǎn)稅收政策，抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲現(xiàn)象。2.進(jìn)一步促進(jìn)城市軌道交通行業(yè)的發(fā)展地鐵屬于大型公共基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入額巨大。地鐵對(duì)城市發(fā)展的各個(gè)方面都有著巨大的推動(dòng)作用，特別是對(duì)附近房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用尤為明顯，但地鐵的外部性卻無(wú)法給自身帶來(lái)切實(shí)的影響。通過(guò)利用房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的再分配有利于軌道交通資金的部分回籠，以彌補(bǔ)前期大量資金投入所可能產(chǎn)生的資金缺口，促進(jìn)城市軌道交通事業(yè)的良性健康發(fā)展。3.引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房靠近地鐵往往成為現(xiàn)代都市人選擇購(gòu)買樓盤的首要考慮因素，因?yàn)榻煌ǖ谋憷鶐?lái)的附加值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓盤本身。過(guò)度追逐優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的直接結(jié)果便是造成了地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。政府應(yīng)充分利用好稅收這一有力工具，對(duì)高房?jī)r(jià)征收更高的稅費(fèi)成本，降低購(gòu)房者的非理性消費(fèi)，同時(shí)通過(guò)合理的稅收政策減少城市貧富差距，引導(dǎo)人們選擇與自身收入水平的相匹配的房屋消費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。
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