地下車庫建安成本所占比例較大(北京地區(qū)比例約占13%~18%)，可售車位正逐步由售價(jià)不高銷售利潤低甚至賠錢的狀態(tài)向高利潤過渡，如何平衡地下車庫投入產(chǎn)出，減少不必要投入，具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。
整體來說，在地下停車數(shù)量為固定值時(shí)，設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化主要著眼于減少車均面積和控制建安成本。下面主要圍繞這兩個(gè)方面分析其影響因素和控制要點(diǎn)。
1、地下車庫車均面積控制
車均面積（ ㎡ /輛）＝地下車庫面積÷地下車庫停車數(shù)
注1：在本研究中，地下車庫面積不包括為小區(qū)服務(wù)的小市政設(shè)備/物業(yè)服務(wù)用房，不包括高層住宅主體下因柱網(wǎng)受限不能停車的面積，但包括與車庫設(shè)計(jì)本身相關(guān)的設(shè)備用房（如風(fēng)機(jī)房）等。
注2：因部分城市（如中山等）允許以摩托車車位折抵小汽車車位，在本研究中，地下車庫停車數(shù)為折抵后的停車數(shù)
注3：機(jī)械車位、復(fù)雜地形的山地建筑地下車庫不在本次研究范圍內(nèi)。
除特殊情況外，車均面積直接反映了地下車庫設(shè)計(jì)的效率
一般情況下，普通住宅非人防車庫車均面積可做到32㎡/車，有人防的車庫車均面積會提高2~4㎡。在用地規(guī)整等特殊情況下此值可以做到更低，在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中某些高端項(xiàng)目考慮豪華車位占比的情況此值可適當(dāng)提高。
▍1.1 規(guī)劃階段結(jié)合停車經(jīng)濟(jì)間距確定地庫范圍
車庫范圍與綠地率、上部建筑、地下停車數(shù)量、日照間距、設(shè)備用房面積和布置要求、銷售和開發(fā)計(jì)劃、基地豎向、車庫層數(shù)等條件有關(guān)，如在規(guī)劃階段提前結(jié)合停車經(jīng)濟(jì)間距考慮樓座間距可有效提高停車效率。
以北京日照間距為例，結(jié)合停車經(jīng)濟(jì)間距提前考慮相關(guān)措施調(diào)整建筑規(guī)劃，提高停車效率：
▍1.2 確定經(jīng)濟(jì)合理的柱網(wǎng)尺寸
柱網(wǎng)尺寸與項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)范要求的最小車位尺寸、車道寬度和柱子寬度均有關(guān)系。在符合項(xiàng)目定位的前提下，項(xiàng)目應(yīng)力求控制最小柱網(wǎng)尺寸，避免空間浪費(fèi)。
而最小車位尺寸主要由車輛本身的尺寸及車輛與墻壁、柱子、車輛之間的安全距離確定。
其中車輛本身尺寸隨著車輛越來越豪華的趨勢有所增大，對車位尺寸也有一定影響。根據(jù)對常用高檔車型技術(shù)參數(shù)的統(tǒng)計(jì)，普通型車尺寸1800x4800mm，豪華型車輛尺寸1900x4900mm。
車柱距300mm，車車橫向間距600mm、縱向間距500mm，因此對于單柱網(wǎng)停三輛車的方式合理柱網(wǎng)凈間距=車柱距300×2+車寬1800×3+車車間距600×2=7200mm，如果是600mm的柱子，則經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)尺寸為7800mm就夠。
如圖所示，普通車位尺寸為5050×2400mm，靠墻普通車位尺寸5300×2400mm，如果是豪華車位尺寸再各加大100mm。
考慮到合規(guī)性和用戶舒適性，一般單柱網(wǎng)三個(gè)車位的柱網(wǎng)取值：7800×7800mm~8100×8100mm。
近年來隨著工程實(shí)踐和進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)性研究得出，單柱網(wǎng)兩車位的停車方式停車效率較單柱網(wǎng)三車位方式影響不大，由于層高、結(jié)構(gòu)材料減少等原因使地庫建安成本可相應(yīng)減少20%左右，但停車舒適性相對大柱網(wǎng)要差些。下圖是幾種柱網(wǎng)形式的綜合特性比較，各項(xiàng)目可結(jié)合項(xiàng)目定位綜合選擇柱網(wǎng)形式。
具體關(guān)于小柱網(wǎng)的詳細(xì)研究詳見20160415日文章《地下車庫柱網(wǎng)的“大”與“小”》。
▍1.3 車道寬度及轉(zhuǎn)彎半徑設(shè)計(jì)建議
① 車道寬度(地庫內(nèi)行車車道)：規(guī)范要求最小寬度是單行車道3.0m，雙行車道5.5m，3.0m僅為車道寬度，如果考慮停車，車道最小寬度為5.5m，所以一般情況雙車道5.5m寬已經(jīng)能夠滿足要求。
② 轉(zhuǎn)彎半徑：規(guī)范規(guī)定汽車的最小轉(zhuǎn)彎半徑為6.0米，很多項(xiàng)目錯(cuò)誤理解為車道的最小內(nèi)徑，容易導(dǎo)致面積浪費(fèi)。而汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑是指汽車回轉(zhuǎn)時(shí)汽車的前輪外側(cè)偱圓曲線行走軌跡的半徑，根據(jù)《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ100-2015》4.1.4條的計(jì)算公式，計(jì)算得出車庫汽車環(huán)形道的最小內(nèi)徑：一般取3.9~4.2米即可。同理，計(jì)算出環(huán)形道最小外徑為6.8-6.9米，而不應(yīng)按內(nèi)徑加車道寬度的同心圓設(shè)計(jì)。
▍1.4 坡道設(shè)計(jì)建議
① 坡道寬度：按規(guī)范要求即可，隨意加寬會出現(xiàn)車庫的無效面積，進(jìn)而增大車均面積。
② 坡道形式：一般情況下，當(dāng)坡道設(shè)置在車庫內(nèi)時(shí)，直線坡道比轉(zhuǎn)圈坡道節(jié)省面積。
③ 車庫內(nèi)坡道入口數(shù)量：對于多層地下車庫，當(dāng)車道上設(shè)有自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)時(shí)，可按本層地下車庫所負(fù)擔(dān)的車輛疏散數(shù)量來確定汽車出入口數(shù)量。
▍1.5 出入口數(shù)量及寬度設(shè)計(jì)建議
地下車庫的出入口數(shù)量根據(jù)車庫的規(guī)模來定，出入口數(shù)量及寬度盡量按規(guī)范最低要求設(shè)置，設(shè)置偏多則降低停車效率，增加成本（據(jù)初步計(jì)算，地下車庫出入口每增加一個(gè)，帶來成本增加10萬元左右）。綜合建議：
說明：
1) 關(guān)于具體的使用方面的問題，需要結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來確定。
2) 根據(jù)實(shí)際情況，應(yīng)考慮停車管理系統(tǒng)門口設(shè)備對出入口寬度的影響。
對于有人防的車庫，人防相鄰防護(hù)單元出入口盡量結(jié)合設(shè)置，人防出入口和汽車庫出入口盡量結(jié)合設(shè)置，防護(hù)單元的劃分應(yīng)與防火分區(qū)的劃分吻合避免跨越錯(cuò)位，進(jìn)而避免出現(xiàn)出口過多浪費(fèi)面積的現(xiàn)象。
地下車庫可與住宅地下室相通，人員疏散可借用住宅樓梯，若不能直接進(jìn)入住宅樓梯間，應(yīng)在汽車庫與住宅樓梯之間設(shè)走道連接。開向走道的均應(yīng)為甲級防火門。汽車庫人員疏散距離應(yīng)算至住宅樓梯間。
當(dāng)?shù)叵萝噹煲?guī)模較大，劃分為兩個(gè)以上防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)分別設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的安全出口，且相鄰防火分區(qū)之間采用防火墻分隔時(shí)，相鄰防火分區(qū)可以考慮共用第三個(gè)獨(dú)立的安全出口，共用的安全出口需用防火墻分隔、通往共用安全出口的門需為甲級防火門。
▍1.6 車道兩邊垂直停車的方式最經(jīng)濟(jì)
行車方式分為單行線和雙行線，停車方式有垂直停車、水平停車和斜向停車三種，設(shè)計(jì)中注意如下要點(diǎn)以提高停車效率：
一般情況下首選車道兩邊垂直停車，盡量不出現(xiàn)水平或斜向停車；
不應(yīng)出現(xiàn)車道靠邊墻的情況；
塔樓與地下車庫之間不宜做單純的連接通道，可安排兩側(cè)停車；
靈活運(yùn)用單行線，可增加停車位。
2、地下車庫建安成本敏感點(diǎn)分析及優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)
▍2.1 優(yōu)化車庫外墻邊界
① 盡量合并住宅與地下車庫之間的擋土外墻，能夠有效降低結(jié)構(gòu)成本。
② 盡量增加地下車庫的規(guī)則性，地下車庫A與地下車庫B在面積相同的情況下，車庫A的擋土外墻長度約為地下車庫B的1.65倍。
③ 外墻車庫轉(zhuǎn)角處兩個(gè)方向都停車時(shí)，轉(zhuǎn)角部位無法停車，容易造成面積浪費(fèi)。實(shí)踐證明三個(gè)方案中土建造價(jià)方案一>方案二>方案三，因此考慮將無用的車庫轉(zhuǎn)角取消的做法是經(jīng)濟(jì)的，或者改用作其他附屬用房。
④ 車庫與住宅之間豎向關(guān)系對成本影響較大，具體需根據(jù)距離和豎向關(guān)系測算確定，在規(guī)劃階段建議事先考慮此條件的成本影響因素制定最優(yōu)方案。
▍2.2 車庫層數(shù)的設(shè)計(jì)建議
在北京地區(qū)，車庫面積一定時(shí)，一般情況下雙層車庫成本方案優(yōu)于單層車庫成本方案。其它地區(qū)可參照進(jìn)行成本測算，但在做出結(jié)論前，需綜合考慮客戶需求、地質(zhì)情況、抗浮處理、地基處理、基坑支護(hù)、施工周期以及對于車庫銷售單價(jià)/總價(jià)的影響等各項(xiàng)因素（例如天津地區(qū)水位較高導(dǎo)致抗浮，軟土導(dǎo)致深基坑支護(hù)費(fèi)用加大，雙層車庫成本明顯高于單層車庫）。
▍2.3 車庫層高的優(yōu)化設(shè)計(jì)
《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB 50352—2005建筑物各層之間以樓地面面層(完成面)計(jì)算的垂直距離（下圖為滿堂平筏板正柱帽基礎(chǔ)底板+無梁樓蓋結(jié)構(gòu)形式的車庫層高示意）。
根據(jù)上述定義，車庫層高主要跟“頂板厚度、樓板厚度、結(jié)構(gòu)形式、管線布置、非底層的樓面做法厚度”有關(guān)。
2.3.1 優(yōu)化結(jié)構(gòu)形式
在條件允許的情況下優(yōu)先采用無梁樓蓋的形式：
能夠在保持凈高不變的情況下有效降級結(jié)構(gòu)層高；
結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)應(yīng)充分利用結(jié)構(gòu)柱帽變截面的有利影響；
應(yīng)綜合考慮土方工程、模板工程、防水工程以及施工進(jìn)度等多方面的影響。
2.3.2 綜合布置管線
結(jié)構(gòu)、管線（噴淋、通風(fēng)及電橋架等）應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，管線可相互避讓，減少交叉以節(jié)省空間。
風(fēng)管、電橋架、水暖管道在一般情況下盡量并行設(shè)置、避免垂直疊加（如無法避免時(shí)，交叉點(diǎn)應(yīng)遠(yuǎn)離主車道），上述管線可以考慮和車道垂直布置；
風(fēng)管道盡量不要設(shè)置在車道正上方（庫內(nèi)車道凈高不應(yīng)低于2.2m，車位凈高不應(yīng)低于2m ）、直徑較大的管道可優(yōu)先設(shè)置在車位尾部不走人空間(參見下圖)；
1.2米寬度以上的方形風(fēng)管底部必須設(shè)有自動(dòng)噴淋口（噴淋約占200高度），此情況對車庫凈高影響較大，需關(guān)注；
根據(jù)下表設(shè)備管線常用計(jì)算高度，如果能夠取消機(jī)械通風(fēng)，則對降低地下車庫的層高大為有利。
可以考慮噴淋管道穿梁設(shè)置，來降低層高。
2.3.3 優(yōu)化構(gòu)造做法
① 地面排水：汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 100-98要求“汽車庫的樓地面……應(yīng)設(shè)不小于1%的排水坡度和相應(yīng)的排水系統(tǒng)”。全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施（2009年版）要求“車庫的樓地面……在地漏（或集水坑）周邊1.0m范圍內(nèi)找坡，坡度為1～2％，以滿足必要時(shí)的清掃和排水”。由于地下車庫規(guī)模普遍較大， JGJ 100-98實(shí)現(xiàn)難度很大，一般設(shè)計(jì)圖紙按照技措執(zhí)行。
② 管線地槽：車庫地面做法還受管線地槽影響而增加厚度，如北京供電局要求配電室至派接室的強(qiáng)電纜溝須設(shè)置在車庫地面，做法厚度≥ 200mm（下圖引自北京市居民住宅區(qū)入樓配電室設(shè)計(jì)細(xì)則）。
理論上來說，結(jié)構(gòu)可預(yù)留地槽以減少做法厚度從而降低成本，但實(shí)際由于專業(yè)出圖時(shí)間問題而難以實(shí)現(xiàn)；或電纜溝突出地面形成帶狀物（類似于減速帶）但影響車庫品質(zhì)。
③ 頂板覆土：滿足綠化要求的前提下合理論證頂板覆土的厚度，以盡量降低結(jié)構(gòu)構(gòu)件高度對層高帶來的影響。
④ 關(guān)于車庫頂板是否采用結(jié)構(gòu)找坡：
頂板結(jié)構(gòu)直接找坡對于排水效果而言很好，而且比建筑找坡可節(jié)省造價(jià)約50元/㎡；
在《地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB50108-2008》第4.8.3條中也提到，“種植頂板應(yīng)為現(xiàn)澆防水混凝土，結(jié)構(gòu)找坡，坡度宜為1～2％”。
如采用結(jié)構(gòu)找坡，對于設(shè)計(jì)和施工均提出更高要求，設(shè)計(jì)院需提供詳細(xì)的車庫頂板找坡圖以及柱頂標(biāo)高等信息，總包需提高精細(xì)化施工的質(zhì)量和水平。
▍2.4 控制含鋼量/含砼量
地下車庫建安成本中：
鋼筋/砼含量占比最大，約占67％；
初裝修約占9％；
土方量和車庫頂板體系各約占6％；
防水約占4％；
設(shè)備及其他14%。
因此在設(shè)計(jì)階段，需要對含鋼量/含砼量重點(diǎn)關(guān)注，結(jié)合既往經(jīng)驗(yàn)及當(dāng)?shù)鼐唧w情況提前對其進(jìn)行輸入性約束。
3、其他經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化細(xì)節(jié)
▍3.1 微型車位的利用
微型車位的車位尺寸為2.2x3.75（垂直對齊停車）和2.2x4.0（垂直對墻柱停車），可以根據(jù)外墻不規(guī)則情況、車庫邊柱離墻的距離大小充分利用微型車位，提高地下車庫的停車效率。
注：微型車車位的比例與車位計(jì)算規(guī)則應(yīng)以當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的批復(fù)為準(zhǔn)。以北京地區(qū)為例，微型車位數(shù)量按實(shí)際數(shù)量的0.7折算。
▍3.2 車檔的優(yōu)化設(shè)計(jì)
對于地下車庫的成本控制，有很多細(xì)節(jié)部位可以注意，其中車檔的優(yōu)化設(shè)計(jì)就能促進(jìn)節(jié)省成本。仔細(xì)分析車擋的實(shí)際產(chǎn)生作用的是車后輪的部位，就可以由原來的兩個(gè)車擋變成一個(gè)車擋的設(shè)計(jì)，進(jìn)而節(jié)省了成本。
▍3.3 附屬設(shè)施的合理布置
設(shè)備用房、消防栓的布置不應(yīng)影響停車，更不要擠占停車位布置，盡量布置在不便停車的部位，實(shí)在無法避開時(shí)可考慮相關(guān)措施把影響降到最低。
如：消火栓的位置平行于車位布置避免對停車的影響。
▍3.4 豪華車位的布置
近年來車型有逐漸豪華寬敞的趨勢，影響到車位尺寸，但是畢竟是少數(shù)，如果整體調(diào)整柱網(wǎng)又不經(jīng)濟(jì)。此種情況可以考慮增加部分豪華車型的停車位。如果在外圈利用雙行線的情況下，采用調(diào)整邊跨單向柱網(wǎng)尺寸、另一方向利用結(jié)構(gòu)扁柱的方式獲得大車停車位的寬度，以達(dá)到車庫能提供部分大車型的停車需求而不影響整個(gè)車庫的經(jīng)濟(jì)性。
▍3.5 照明的分區(qū)、分路控制
車庫照明設(shè)計(jì)中，要將車位照明、車道照明、應(yīng)急照明回路嚴(yán)格分開，且每條回路所帶燈具不可過多，只有這樣，才能便于根據(jù)實(shí)際需要，實(shí)現(xiàn)燈光的靈活控制。
小結(jié)
綜上對住宅全地下車庫經(jīng)濟(jì)性影響因素及優(yōu)化方法進(jìn)行總結(jié)，便于設(shè)計(jì)過程中對照參考審核。
