對拆遷評估的幾點認識

　　1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當事人切身利益，關(guān)系著社會安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價執(zhí)業(yè)風險
　　評估，有時主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經(jīng)濟糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準確性和可行性。因為評估結(jié)論，無論高評還是低評，都直接關(guān)系著一方當事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風險。許多評估機構(gòu)不愿承接拆遷估價業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
　　2、拆遷評估項目小組的設(shè)立
　　本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機構(gòu)進行準入核準。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評估報告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會鑒定認可的，該報告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟行為提供評估作價參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機構(gòu)獨立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗，同時還要接受尖銳對立的拆遷當事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評估項目組人員配備十分重要，不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價、工程設(shè)計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強)，不做周密計劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
　　3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價值
　　對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》，核準了8家評估機構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格，出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策�？梢哉f，拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導市場的房地產(chǎn)補償價格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實際而言，多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識儲備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時，因受政府制定的拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當?shù)美?rdquo;的情況。
　　國務(wù)院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”同時也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。
　　拆遷評估既要維護拆遷人的正當利益，又要有利于城市建設(shè)的順利進行�？傊�，受制于法規(guī)政策是拆遷評估最大特點。不結(jié)合當?shù)貙嶋H，不熟悉相關(guān)政策法規(guī)體系，拆遷評估無從入手。
　　4、評估資料應(yīng)盡量全面充分并妥善整理存檔
　　拆遷評估的風險是顯見的。估價依據(jù)不充分，估價流于形式，必將給估價機構(gòu)和估價人員帶來大麻煩。
　�、俳邮芪�托后，向委托方開列清單，提請?zhí)峁┫鄳?yīng)估價資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明》、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等，所有資料應(yīng)進行原件與復(fù)印件核對，要求委托方在其提供的復(fù)印件上簽字蓋章確認，同時請委托方簽署表明所提供資料合法真實有效的《承諾函》。
　�、诂F(xiàn)場勘驗由2人以上共同進行，事前周密計劃、準備相應(yīng)表格，現(xiàn)場認真踏勘、詳細記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點。對明知爭議較大的，最好進行錄像。
　�、鄄疬w評估多數(shù)是在拆遷當事人依據(jù)當?shù)卣�府拆遷補償指導意見達不成協(xié)議的情況下進行的，一般由一方當事人委托，因糾紛已起，評估工作往往得不到另一方當事人的配合，給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點，估價人員必須面對。
　�、懿疬w房屋估價中涉及工程造價、成新簽定(尤其是危房)，面積測量等工作的，可另行委托相應(yīng)有資格的機構(gòu)進行，評估機構(gòu)利用其工作成果。
　�、莶疬w評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補償?shù)墓纼r時點為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗多在估價時點之后。因此，估價人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價報告中作必要說明。
　　⑥評估機構(gòu)所作現(xiàn)場勘驗、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備。現(xiàn)場工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場記錄人、復(fù)核人簽字，應(yīng)載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個別因素)，并請當事人或在場人簽名、蓋章，當事人或在場人拒絕的，應(yīng)予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。
　�、弑匾獣r，可將現(xiàn)場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。
　�、嘣u估資料已認真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。
　　5、評估人員要注重并善于把握拆遷當事人的“交集”
　　拆遷糾紛一般多因拆遷補償價格引起。接受拆遷評估委托的機構(gòu)在可能的情況下，應(yīng)盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系，聽取拆遷當事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭議焦點，尤其是要找出雙方共同認可的部分�；�于此，估價人員在充分體現(xiàn)估價科學性的同時，合理運用估價的藝術(shù)性，估價結(jié)論更易為當事雙方所接受。