拆遷評(píng)估應(yīng)注意哪些法律問題？

　　城市房屋拆遷的核心內(nèi)容是拆遷補(bǔ)償安置，而拆遷補(bǔ)償安置的核心內(nèi)容則是對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估是指由專業(yè)人員，根據(jù)評(píng)估目的，遵循估價(jià)原則，選擇適應(yīng)的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較為科學(xué)完善的體系，通過評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，但由于城市房屋拆遷工作的復(fù)雜性和艱巨性，評(píng)估常常成為房屋拆遷中至關(guān)重要卻又最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。本文擬從實(shí)務(wù)操作的角度，簡(jiǎn)述一下拆遷評(píng)估中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問題。
　　一、拆遷評(píng)估中所必須遵循的基本原則
　　房地產(chǎn)評(píng)估的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在具體評(píng)估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;5、公平原則。
　　合法原則要求房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，例如兩家實(shí)物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價(jià)值會(huì)有所不同。但在估價(jià)時(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十六條就規(guī)定了“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的70%”;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值;公平原則要求房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，提出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。
　　二、評(píng)估中對(duì)拆遷補(bǔ)償因素的分析
　　1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”很顯然，新《條例》確定的對(duì)物的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對(duì)物的補(bǔ)償是以重置價(jià)格合成新原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評(píng)估有別于一般的房屋市場(chǎng)交易評(píng)估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。
　　根據(jù)國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源同建設(shè)部政策法規(guī)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例釋義》的解釋，區(qū)位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場(chǎng)所的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)域因素是指所在地的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。從一定意義上說，區(qū)位以及區(qū)域因素分析就是對(duì)土地價(jià)格的分析，其中可分為兩部分：一部分是因絕對(duì)地租所決定的土地價(jià)值，一部分是由級(jí)差地租價(jià)所決定的土地價(jià)值。后一部分主要是由后天因素形成的環(huán)境起主要作用，前一部分主要取決于城市平均地價(jià)水準(zhǔn)。另外，城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生明顯的中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用。
　　拆遷補(bǔ)償還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)拆遷房屋的內(nèi)部裝修程度的評(píng)估。2001年《條例》對(duì)房屋的裝修是否進(jìn)行補(bǔ)償并沒有明確規(guī)定，有人據(jù)此認(rèn)為，評(píng)估時(shí)對(duì)內(nèi)部裝修不予考慮，如果增加對(duì)房屋裝修的平谷會(huì)大大加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為新《條例》對(duì)這一問題的處理存在瑕疵，充分考慮對(duì)裝修的補(bǔ)償才是對(duì)私權(quán)利保護(hù)。筆者同意后一觀點(diǎn)。
　　三、對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇
　　被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值是否準(zhǔn)確，與評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的水平高低密切聯(lián)系，因此，對(duì)參加房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有更高的要求。各地房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)制定拆遷評(píng)估單位的準(zhǔn)入條件，使拆遷人與被拆遷人能夠選擇水平較高、信譽(yù)較好的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評(píng)估，形成既有市場(chǎng)準(zhǔn)入又有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的良好氛圍�！吨貞c市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，須具有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，客觀、公正、科學(xué)執(zhí)業(yè)，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，不得違規(guī)執(zhí)業(yè)，市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，建立房屋拆遷評(píng)估管理制度，制定房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。”
　　對(duì)于由誰(shuí)來決定評(píng)估機(jī)構(gòu)的問題，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十六條也做出了規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)委托符合條件的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并將評(píng)估損失報(bào)核發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷行政主管部門備案。被拆遷人對(duì)拆遷人委托的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果有異議的，可以持其另行委托的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果與拆遷人協(xié)商。經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以按照本條例第十七條的規(guī)定申請(qǐng)裁決。”筆者認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商從符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中自主選擇。達(dá)不成一致意見的，可以采取抽簽的方式?jīng)Q定由誰(shuí)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于實(shí)踐中被拆遷人往往由不同的主體構(gòu)成，很難形成一致意見，最好的方式是每個(gè)被拆遷人自愿采取單獨(dú)或者集體與拆遷人協(xié)商確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式。但如此一來，往往會(huì)形成在同一拆遷項(xiàng)目中出現(xiàn)多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的現(xiàn)象容易造成效率低下的問題。對(duì)此，筆者認(rèn)為這涉及到對(duì)法律價(jià)值的取向問題，對(duì)被拆遷人而言，評(píng)估是關(guān)系到拆遷補(bǔ)償?shù)闹卮笮袨椋瑥倪@一角度出發(fā)，公正的價(jià)值應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于效率的價(jià)值。同時(shí)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷委托多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的差異，這就對(duì)評(píng)估的精確提出了更高的要求，要求相關(guān)部門制定更為科學(xué)、合理的評(píng)估規(guī)范，使不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告具有大致相同的評(píng)估結(jié)論。