一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究及意義

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過(guò)程中，由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在于投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、物業(yè)管理階段這四個(gè)主要環(huán)節(jié)。其中投資決策階段包括：開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取階段包括：土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段包括：招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理階段包括：自然災(zāi)害、意外事故。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)事件是否發(fā)生，發(fā)生的可能性是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)后果也是不確定的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究必須通過(guò)對(duì)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析辨識(shí)，建立必要的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行量化處理，實(shí)現(xiàn)定性分析與定量分析相結(jié)合，以測(cè)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)研究是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)。

　　風(fēng)險(xiǎn)管理于20世紀(jì)30年代起源于美國(guó)，現(xiàn)已成為一門獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、工程項(xiàng)目管理和企業(yè)管理中。風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、分析與評(píng)價(jià)、規(guī)避轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究旨在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行客觀地預(yù)測(cè)和辨識(shí)、準(zhǔn)確地量化評(píng)估、尋找有效的規(guī)避控制對(duì)策，進(jìn)而實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。這對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，均有著極其重大的意義。

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義

　　企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果房地產(chǎn)投資者沒(méi)有超前的意識(shí)、靈活的頭腦、嫻熟的手段把握不確定因素的脈搏，并對(duì)其進(jìn)行有效的防范和控制，很可能就血本無(wú)歸，陷入絕境。許多規(guī)模較小或初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的公司就是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，盲目樂(lè)觀、主觀臆斷、對(duì)需求沒(méi)有深入細(xì)致的研究、定位失誤、投資或入市時(shí)機(jī)不當(dāng)導(dǎo)致了極其慘重的失利。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

　　房地產(chǎn)開發(fā)既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。房地產(chǎn)開發(fā)健康有序地實(shí)施，可以從根本上解決由于工業(yè)發(fā)展速度加快，城市人口急劇增加所導(dǎo)致的住宅緊缺、交通堵塞、建筑混亂、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)注入資金和活力，從而帶動(dòng)建材業(yè)、建筑業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、促銷的理性構(gòu)思和運(yùn)作等，風(fēng)險(xiǎn)研究是實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

　　房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要來(lái)源，不同類型、不同時(shí)期房地產(chǎn)投資規(guī)模的分析和確定在很大程度上影響各類房地產(chǎn)供求關(guān)系。而供求關(guān)系對(duì)具體項(xiàng)目的價(jià)格、開發(fā)周期、空置率、銷售成本具有決定性的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)城市規(guī)劃的制定具有重要的警示作用，對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)起著重要的推動(dòng)作用。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及控制手段

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者在投資決策前及項(xiàng)目實(shí)施中就不得不采用各種手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。

　(一)風(fēng)險(xiǎn)的回避 風(fēng)險(xiǎn)的回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)源，使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。這種手段主要包括以下兩種形式：

　　1、放棄業(yè)已承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容以避免更大的損失

　　采用這種手段有時(shí)需要做出某種犧牲，但這些犧牲較之承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)真正發(fā)生可能造成的損失要小得多。如開發(fā)商在投資決策分析階段市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)偏頗，又沒(méi)有采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄕ�理�?shù)據(jù)，為投資決策提供錯(cuò)誤依據(jù)。項(xiàng)目前期階段已投入相當(dāng)數(shù)量的資金后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地質(zhì)條件異常惡劣，繼續(xù)下去將可能數(shù)倍增加基礎(chǔ)處理費(fèi)，因此，不得不重新決策，重新進(jìn)行項(xiàng)目選址工作。

　　2、拒絕承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　開發(fā)商根據(jù)自己的實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及對(duì)市場(chǎng)狀況的認(rèn)真分析，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)大的開發(fā)項(xiàng)目，采取放棄原則，避免招致大的風(fēng)險(xiǎn)損失，但同時(shí)也放棄了由此獲利的可能。如開發(fā)商以包銷的方式委托物業(yè)代理，目的在于回避市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)損失，但也放棄了價(jià)格提升帶來(lái)的巨額利潤(rùn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)回避雖是一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，但應(yīng)該承認(rèn)這是一種消極的防范手段。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。如果處處回避、事事回避，其結(jié)果只能是停止生存。如果開發(fā)商想謀取更大的發(fā)展，最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，按照措施的不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式又可分為三種類型：

　　1、合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　即通過(guò)合同形式將風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)本身及其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)的其它人。以達(dá)到減小本方風(fēng)險(xiǎn)損失程度的目的。例如：開發(fā)商可以通過(guò)工程項(xiàng)目總承包合同的簽訂，將項(xiàng)目施工建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)(惡劣的天氣影響、現(xiàn)場(chǎng)條件難以搞清、物價(jià)上漲、承擔(dān)拖期賠償?shù)?轉(zhuǎn)移給總承包商。開發(fā)商可以通過(guò)合同條款中責(zé)任的明確劃分，合理地轉(zhuǎn)移責(zé)任，從而達(dá)到減少對(duì)對(duì)方損失及對(duì)第三方損失的責(zé)任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工進(jìn)度計(jì)劃，雖經(jīng)監(jiān)理工程師批準(zhǔn)，但并不解除承包人的責(zé)任等。

　　2、財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是通過(guò)發(fā)行股票、尋找投資伙伴或?qū)で笸獠抠Y金支持的形式，將一部分投資收益連同財(cái)務(wù)責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。

　　開發(fā)商為了避免承擔(dān)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)損失，可以通過(guò)投標(biāo)保證金(保函)、履約保證金(保函)、維修保證金(保函)的形式，制約承包商，以降低自己的信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)

　　保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人對(duì)被保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)損失提供保障，開發(fā)商可以在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，將項(xiàng)目可能遭受的自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)損失，通過(guò)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

　項(xiàng)目的保險(xiǎn)并不單純是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，在實(shí)施過(guò)程中，總是與風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)保留等對(duì)策有著密切的聯(lián)系。

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)自留

　　風(fēng)險(xiǎn)自留即將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，不能回避，也不予轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策分為兩種：

　　1、非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留

　　當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員沒(méi)有意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者沒(méi)有處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留。這一類型的風(fēng)險(xiǎn)自留大多因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺而引起，如開發(fā)商忽略了建設(shè)工程施工合同條款對(duì)自身利益的保護(hù)作用，沒(méi)有商定履約擔(dān)保條款、違約責(zé)任處理?xiàng)l款，而獨(dú)自承擔(dān)過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)損失。另外，風(fēng)險(xiǎn)管理決策與實(shí)施的時(shí)間差或者決策本身延誤，使得一旦項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生，成為事實(shí)上的非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留。

　　事實(shí)上，對(duì)于一個(gè)大型復(fù)雜的工程項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)管理人員不可能識(shí)別出所有的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留是一種常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)處理策略。

　　2、計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留

　　計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員經(jīng)過(guò)合理的分析和評(píng)價(jià)，有意識(shí)有計(jì)劃地將一些風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已經(jīng)做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

　　例如，開發(fā)商在確定價(jià)格策略時(shí)，在充分考慮市場(chǎng)狀況、‘周圍競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)格水平、居民購(gòu)買能力及其接受程度后，決定高價(jià)開盤，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。開發(fā)商盡管了解可能出現(xiàn)客戶望而生畏的情形，但畢竟也有充分的信心，如項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)秀且規(guī)模合理，同時(shí)有強(qiáng)有力的促銷陣容。萬(wàn)一開盤不利，也有實(shí)力耐心等待消費(fèi)者逐漸接受高價(jià)回心轉(zhuǎn)意。

　　風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

　　風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策的選擇應(yīng)考慮與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，決定風(fēng)險(xiǎn)自留必須符合以下條件之一：

　　(1)自留風(fēng)險(xiǎn)所耗費(fèi)用低于投保費(fèi)用：

　　(2)企業(yè)衡量的期望值低于保險(xiǎn)人的估計(jì)：

　　(3)企業(yè)有較多的風(fēng)險(xiǎn)單位(意味著單位風(fēng)險(xiǎn)小，且企業(yè)有能力準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其損失)：

　　(4)企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較小;

　(5)短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟(jì)能力：

　　(6)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理人員工作素質(zhì)優(yōu)良。

　　(四)風(fēng)險(xiǎn)控制

　　風(fēng)險(xiǎn)控制旨在尋求積極的措施降低風(fēng)險(xiǎn)。損失控制包括三個(gè)方面的工作：

　　1、預(yù)防損失

　　預(yù)防損失指采取各種預(yù)防措施減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)。如開發(fā)商要求承包商出據(jù)各種保函，防止承包商不履約或履約不利;開發(fā)商為了確保拆遷工作的進(jìn)度，采用多種安置補(bǔ)償辦法，以適應(yīng)被拆遷人的不同需要，包括：貨幣還遷、現(xiàn)房還遷、回遷等;為保證資金供應(yīng)及時(shí)到位，開發(fā)商采用多渠道、多方式融資，盡可能降低融資風(fēng)險(xiǎn)損失等;開發(fā)商聘任高水平監(jiān)理工程師嚴(yán)格質(zhì)量、成本、進(jìn)度控制等。

　　2、減少損失

　　減少損失指在風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免地發(fā)生的情況下，通過(guò)種種措施降低損失的嚴(yán)重性或遏制損失加劇。如開發(fā)商確信某承包商無(wú)力繼續(xù)履行施工承包合同義務(wù)后立即撤換承包商;安全事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)：在市場(chǎng)走入低迷、供過(guò)于求、銷售不暢時(shí)，及時(shí)采取降低或優(yōu)惠贈(zèng)送策略迅速推進(jìn)銷售速度，盡快收回資金，以避免長(zhǎng)期空置造成的更大損失。

　　3、投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)

　　分散風(fēng)險(xiǎn)是指通過(guò)增加風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)單位，以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧�體風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可實(shí)現(xiàn)投資的理想目標(biāo)，即在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。

　　投資組合對(duì)于減小風(fēng)險(xiǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　(1)在大多數(shù)情況下，組合投資風(fēng)險(xiǎn)量值將比個(gè)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量值小，組合投資的確可起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的;

　　(2)組合投資收益率期望值必然小于單項(xiàng)資本投資收益的最大值，分散風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)是降低了風(fēng)險(xiǎn)的收益：

　　(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)即可通過(guò)投資于不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的組合來(lái)實(shí)現(xiàn)，也可通過(guò)投資于不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目組合來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　(五)風(fēng)險(xiǎn)利用

　　風(fēng)險(xiǎn)利用是指利用投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)可能提供的謀利機(jī)會(huì)獲得好處。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)系指可供人們進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)而謀取利益的風(fēng)險(xiǎn)，即可利用的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利潤(rùn)潛伏于風(fēng)險(xiǎn)之中。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)是取得利潤(rùn)的條件，拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法取得高額利潤(rùn)。

　　可利用風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下幾種：

　　1、政治風(fēng)險(xiǎn)

　　開發(fā)商利用合理的信息渠道，通過(guò)科學(xué)的分析和判斷，預(yù)測(cè)政策走勢(shì)、城市規(guī)劃變動(dòng)等，降低取得土地使用權(quán)的費(fèi)用等其它成本，或可以爭(zhēng)取時(shí)間，縮短開發(fā)周期，免于承擔(dān)過(guò)長(zhǎng)的持有期而帶來(lái)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

　　利用法制不健全，處理土地稅收等問(wèn)題隨意性大等現(xiàn)狀，也常常能獲得一些額外的好處。如：將商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目增加少量展覽等功能，既可將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地;亦可將固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅降低很大幅度。利用政策的傾斜和庇護(hù)取得巨額利潤(rùn)，是許多開發(fā)商在短期內(nèi)發(fā)達(dá)的有利手段，這種作法歸根結(jié)底是利用了政治風(fēng)險(xiǎn)而取得的好處。

　　2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　貨幣貶值對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可在進(jìn)口設(shè)備、材料合同的付款比例中盡可能提高軟貨幣的比例，以取得硬貨幣漲價(jià)時(shí)的利潤(rùn)。這一點(diǎn)在國(guó)際貨幣采購(gòu)方市場(chǎng)條件下是不難辦到的。

　　3、商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可通過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的準(zhǔn)確推測(cè)，在合適的年份，合適的季節(jié)，甚至合適的月份拋出商品或適時(shí)調(diào)價(jià)，以取得高額的銷售利潤(rùn)。

　　投資者還可以進(jìn)行借貸投機(jī)，即以借貸資金為資本購(gòu)進(jìn)或者賣出自己并不擁有的財(cái)產(chǎn)。這種投機(jī)是利用貨幣的升貶值，即貶值時(shí)買進(jìn)，升值時(shí)拋出，以獲取升貶值差額。

　　風(fēng)險(xiǎn)利用是一門學(xué)問(wèn)，要求風(fēng)險(xiǎn)管理人員不僅要有淵博的知識(shí)，嫻熟的技巧，還要有高度的責(zé)任心和靈活機(jī)動(dòng)的應(yīng)變能力，以及良好的法律意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)利用實(shí)際操作的步驟通常是：

　　(1)分析風(fēng)險(xiǎn)利用的可能和價(jià)值;

　　(2)計(jì)算利用風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià);

       (3)評(píng)估自己的承受能力;

　　(4)制訂策略和實(shí)施步驟;

　　(5)操作時(shí)因勢(shì)利導(dǎo)擴(kuò)大戰(zhàn)果;

　　(6)總結(jié)與提高。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段具體風(fēng)險(xiǎn)因素防范對(duì)策

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、租售階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與處理的手段也應(yīng)因時(shí)而異，我們進(jìn)行逐一闡述;

　　(一)投資決策階段最主要的風(fēng)險(xiǎn)是管理風(fēng)險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)既不能回避又不能轉(zhuǎn)移，只能有計(jì)劃地自留，靠嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)損失控制手段盡可能降低、避免決策的失誤。不言而喻，合理配置決策機(jī)構(gòu)，提高決策人員的綜合素質(zhì)是降低管理風(fēng)險(xiǎn)的捷徑。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)管理貫徹于開發(fā)周期全過(guò)程的概念最典型地應(yīng)體現(xiàn)在前期工作階段，為降低方案選擇風(fēng)險(xiǎn)，投資者必須在前期工作階段出臺(tái)一套旨在回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)損失及利用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而取得潛在收益的市場(chǎng)營(yíng)銷總體方案。方案不僅要將市場(chǎng)營(yíng)銷組合的四大環(huán)節(jié)有機(jī)地連成一個(gè)系統(tǒng)，并要力爭(zhēng)在組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員配備上對(duì)方案的實(shí)施有充分的保證。另外，隨著市場(chǎng)變化，信息的快速反饋與方案實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理也是極重要的一環(huán)。此外，決策者還應(yīng)格外重視融資方案的確定和選擇。采用多種融資方式，從多個(gè)融資渠道上進(jìn)行融資，盡可能地分散融資風(fēng)險(xiǎn)。以預(yù)售樓宇的回收資金作為后續(xù)投入的項(xiàng)目，還應(yīng)在融資方案中考慮到房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不景氣，低價(jià)或滯銷導(dǎo)致資金回收受阻后，造成建設(shè)資金供應(yīng)不上的應(yīng)急辦法。

　　(三)在建設(shè)階段，投資者可以通過(guò)合同關(guān)系將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、一部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)(如材料設(shè)備調(diào)價(jià)、帶資承包等)轉(zhuǎn)移給承包商。以及聘請(qǐng)業(yè)務(wù)素質(zhì)高的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)的承包商進(jìn)行施工，是盡可能降低技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

　　(四)租售階段，市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)投資者都會(huì)面臨的，不可能回避，只能通過(guò)管理手段盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)損失。樂(lè)觀地講，如果利用好市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，還有可能取得潛在收益。另外，投資者還應(yīng)審慎選擇物業(yè)代理公司，聘請(qǐng)業(yè)務(wù)素質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司為其提供服務(wù)。如果開發(fā)項(xiàng)目委托物業(yè)代理，應(yīng)盡可能選擇具有物業(yè)管理資質(zhì)的代理公司，并將兩項(xiàng)工作委托給一家公司，以回避兩家公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不一致，工作不協(xié)調(diào)造成的風(fēng)險(xiǎn)。