在購(gòu)房過(guò)程中，尤其是剛需購(gòu)房者都會(huì)遇到同樣的問(wèn)題“住宅和公寓的區(qū)別；買(mǎi)公寓孩子能不能上學(xué)；公寓可不可以落戶”等等。這次和大家分享下公寓與住宅的區(qū)別，什么情況下適合買(mǎi)公寓，什么情況下適合買(mǎi)住宅。

公寓與住宅的區(qū)別

住宅公寓（實(shí)際上是住宅）

用地性質(zhì)：住宅用地

產(chǎn)權(quán)類型：公寓

產(chǎn)權(quán)年限：70年

特點(diǎn)：戶型面積小，30~60平米；

精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，可拎包入住；配套設(shè)施完善；

物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

銷(xiāo)售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平

商務(wù)公寓

用地性質(zhì)：商業(yè)用地

產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓

產(chǎn)權(quán)年限：40年

特點(diǎn)：一般處于城市核心地段，可居住可辦公；

具備寫(xiě)字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司；首付最低5成，按揭最高10年；

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫(xiě)字樓

了解完公寓的特點(diǎn)之后，住宅和公寓的差異凸顯。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、在房地產(chǎn)政策方面公寓和住宅的區(qū)別

公寓：大家都會(huì)關(guān)注到的一個(gè)非常重要的問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)。公寓的產(chǎn)權(quán)是40年。那么有人會(huì)問(wèn)到：公寓40年產(chǎn)權(quán)是不是小產(chǎn)權(quán)房？在這里明確的告訴大家，公寓不是小產(chǎn)權(quán)房，而是國(guó)家規(guī)定的正規(guī)大產(chǎn)權(quán)房，屬于商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分類。

什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，俗稱“村證房”。

住宅：正規(guī)的住宅毋庸置疑，產(chǎn)權(quán)年限是70年。

但自2015年3月1日正式施行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度后，產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題變得不再那么特別的重要。無(wú)論是70年的住宅還是40年的公寓，在使用權(quán)限到期后，可以無(wú)任何前置條件的進(jìn)行年限續(xù)簽，但需要繳納一部分土地出讓金，土地出讓金是一次性付的，并不是每年都需要繳納。具體繳納的金額，根據(jù)現(xiàn)在的政策不會(huì)超過(guò)5位數(shù)。

2、在二手交易上的區(qū)別：

公寓：屬于商業(yè)地產(chǎn)，在二手交易時(shí)稅費(fèi)比較高，具體如下：

賣(mài)方：

1、營(yíng)業(yè)稅及其附加稅：（合同價(jià)－買(mǎi)入價(jià)）×5．65％；

2、土地稅：（合同價(jià)－買(mǎi)入價(jià)－買(mǎi)入的契稅－營(yíng)業(yè)稅－自然稅額）×系數(shù)；

注：（1）自然稅額＝買(mǎi)入價(jià)×5％×房屋年限（按產(chǎn)證記載時(shí)間足年算）。（2）系數(shù)：（合同價(jià)－買(mǎi)入價(jià)－買(mǎi)入的契稅－營(yíng)業(yè)稅）／買(mǎi)入價(jià)＜50％，系數(shù)選30％；50％＜（合同價(jià)－買(mǎi)入價(jià)－買(mǎi)入的契稅－營(yíng)業(yè)稅－自然稅額）／買(mǎi)入價(jià)＜100％，系數(shù)選40％；

3、個(gè)人所得稅：（合同價(jià)－買(mǎi)入價(jià)－買(mǎi)入的契稅－營(yíng)業(yè)稅）×20％；

4、印花稅：合同價(jià)×萬(wàn)分之五；五、評(píng)估費(fèi)：合同價(jià)×千分之三。

買(mǎi)方：

1、契稅：合同價(jià)×3％；

2、交易手續(xù)費(fèi)：合同價(jià)×2．5‰（沒(méi)錯(cuò)，是千分之2．5，100萬(wàn)的合同，交易手續(xù)費(fèi)要2500元，而且是下家單方出）；

3、印花稅：合同價(jià)×萬(wàn)分之五。

正是因?yàn)楣�寓的交易稅費(fèi)比較高，所以在市場(chǎng)上的流通性比較差。

有些人說(shuō)自己買(mǎi)了公寓就是個(gè)坑！其實(shí)坑不坑主要是根據(jù)自己的需求來(lái)選擇的，你有用買(mǎi)了就不坑，如果只是跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)，小編也無(wú)話可說(shuō)。