地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，大量的地產(chǎn)企業(yè)暴雷，事實(shí)證明原有的開發(fā)模式已不再適應(yīng)當(dāng)下的市場環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)也開始反思，從杠桿紅利向管理紅利要效益。

本文就結(jié)合當(dāng)下市場變革跟大家聊一聊成本管理在面對(duì)變革時(shí)需要做哪些調(diào)整

01 成本管理理念的調(diào)整

在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向防守模式與縮表出清的背景下，控成本、降本增效已做為各家房企最最重要的課題，降本和增效是相輔相成的，降本是為了提效，而提效也能降低成本

而想要降本增效，需要成本人調(diào)整管理理念，從造價(jià)管理提升到成本管理，最終實(shí)現(xiàn)全成本管理

全成本管理只是一個(gè)概念，又可以從狹義和廣義兩個(gè)維度來解釋

1. 狹義層面的全成本管理

很多企業(yè)在談全成本，指的是項(xiàng)目從投資到后坪全過程的成本管理，實(shí)際上就是傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)成本管理，只是換了個(gè)說法而已

2. 廣義層面的全成本管理

廣義層面的全成本管理是三全成本管理，全成本、全周期、全員成本

2.1 全成本

全成本是針對(duì)成本管理的范疇而言的，除了地產(chǎn)成本人傳統(tǒng)管理的開發(fā)成本外，還包含一級(jí)開發(fā)成本（如有，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目一級(jí)成本實(shí)際相當(dāng)于土地成本）、二級(jí)開發(fā)成本、管理費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等等，總之就是公司涉及到的花錢的內(nèi)容都在管理范圍內(nèi)

2.2 全周期

全周期是指成本管理貫穿于整個(gè)公司運(yùn)營，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全流程中

2.3 全員成本

全員成本是指成本管理不僅僅是成本部門一個(gè)部門的事情，成本部門應(yīng)該做為統(tǒng)籌部門，具體的成本模塊應(yīng)該由相關(guān)部門自行制定成本管控辦法、流程、目標(biāo)。比如設(shè)計(jì)費(fèi)用、技術(shù)指標(biāo)等管理對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)部門；營銷費(fèi)管理對(duì)應(yīng)營銷部門、管理費(fèi)用對(duì)應(yīng)人資行政部門；財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)管理部門等

3. 全成本管理方法

全成本管理的內(nèi)容很多，這里簡單講一下全成本管理的思路

3.1 全成本管理難的原因分析

一般企業(yè)全成本管理很難推動(dòng)，主要有三方面因素

3.1.1 授權(quán)不夠

要推動(dòng)全成本管理，需要牽頭部門有足夠的推動(dòng)力，不能只是喊口號(hào)讓成本部門把全成本管起來，要知道成本部門只是眾多職能部門中的一個(gè)，如果沒有足夠的授權(quán)，僅憑成本部門的力量是不足以推動(dòng)的

全成本管理的推進(jìn)一定要上升到公司層面的管理要求，建議成立以老板為組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)成立以成本負(fù)責(zé)人為組長的工作小組，以保證全成本管理的有效推進(jìn)

3.1.2 信息局限

由于信息權(quán)限問題，很多信息是有保密要求的，這也造成了“黑箱效應(yīng)”，各相關(guān)職能之間的信息不交圈，給管理帶來的巨大的難度，比如管理費(fèi)用，很多公司營銷部門、成本部門、財(cái)務(wù)部門各自做賬，往往三個(gè)部門根據(jù)自己的信息統(tǒng)計(jì)的營銷費(fèi)用不一樣

3.1.3 信息不交圈

信息不交圈跟上一條有些類似，不少公司不同職能對(duì)對(duì)應(yīng)成本的理解各不相同，也造成在管理上的口徑不一致，能管好這些成本才怪，比如某企業(yè)在統(tǒng)計(jì)管理費(fèi)時(shí)，費(fèi)率高達(dá)7%，在詳細(xì)分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，人資行政部門理解的很多營銷費(fèi)的內(nèi)容也放在了管理費(fèi)中，造成費(fèi)率虛高，而人資行政部門的費(fèi)用口徑又不愿意跟其他職能溝通，造成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)失真，更談不上有效管理了

3.2 全成本管理的思路

上面簡要分析了全成本管理推行難的原因，那到底該如何開展工作呢？一般可以通過以下幾步實(shí)現(xiàn)

① 統(tǒng)一口徑

成本部門應(yīng)該牽頭財(cái)務(wù)、營銷、行政等各相關(guān)職能梳理費(fèi)用科目，并明確各項(xiàng)費(fèi)用的歸屬及分?jǐn)傄?guī)則，需要注意的是，費(fèi)用科目應(yīng)該與財(cái)務(wù)科目保持一致性

② 行業(yè)對(duì)標(biāo)

要做好全成本管理，首先要明確自己企業(yè)的成本管理在行業(yè)內(nèi)的水平，選擇跟自己公司規(guī)模、開發(fā)模式、企業(yè)性質(zhì)等比較相近的標(biāo)桿企業(yè)做為對(duì)標(biāo)對(duì)象，對(duì)標(biāo)分析出自己公司各項(xiàng)成本的真實(shí)水平，并分析差異背后的原因（這是最重要的一步，只有分析清楚原因才能有的放矢的進(jìn)行提升）

③ 設(shè)定目標(biāo)

對(duì)標(biāo)完成就會(huì)形成明確的目標(biāo)，比如自己公司高層的開發(fā)成本為3500元/m2，而標(biāo)桿企業(yè)的是3000元/m2，那么可以將開發(fā)成本的目標(biāo)確定為3000元/m2；再如標(biāo)桿企業(yè)管理費(fèi)率為3%，而自己公司管理費(fèi)率現(xiàn)狀是5%，那么提升目標(biāo)就是下浮2%

④ 簽訂責(zé)任書

將所有的成本分解到相關(guān)部門，可以理解為全成本的責(zé)任成本分解，并與相關(guān)職能、各分公司、各項(xiàng)目簽訂責(zé)任書，并與績效掛鉤，以保障最終成果落地

⑤ 過程跟蹤反饋

只定目標(biāo)是不夠的，還要分解出達(dá)到目標(biāo)的管理動(dòng)作以及工作計(jì)劃，由成本部門逐月跟蹤各單位的執(zhí)行情況，并及時(shí)發(fā)出提示、預(yù)警和跳閘警報(bào)

⑥ 組織保障

全成本管控肯定是公司層面的工作，為了保證工作順利推進(jìn)，需要形成一把手掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，和主要管理人員組成的工作小組

總之，全成本管理是在這個(gè)地產(chǎn)寒冬中成本管理必須的理念轉(zhuǎn)變

02 成本管理方式的調(diào)整

地產(chǎn)開發(fā)的邏輯變了，不再是一味的高周轉(zhuǎn)，用足金融杠桿的開發(fā)模式，而是轉(zhuǎn)為更加注重開發(fā)建設(shè)本身的模式，在開發(fā)模式變化的同時(shí)，成本人遇到了以前所沒有的管理問題，如果不及時(shí)調(diào)整管理方式，肯定會(huì)出現(xiàn)問題

1. 需方市場早已不再

這兩年暴雷的房企越來越多，也造成越來越多的供應(yīng)商在尋求合作時(shí)愈發(fā)謹(jǐn)慎；相對(duì)的，地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有招標(biāo)采購越來越難的感受，不僅是可選擇的范圍更少（不少施工企業(yè)隨著這波房企暴雷，也躺平了不少），合作條件也預(yù)存了更多的保險(xiǎn)系數(shù)

這就要求房企成本在確定供應(yīng)商的時(shí)候，不能一味的追求低價(jià)，要把自己的工作做的更加扎實(shí)，選擇合理低價(jià)。

同時(shí)，成本人也要慢慢開始適應(yīng)更加市場化，更加公平的合同約定，以前慣用的霸王條款越來越?jīng)]有市場，即便簽訂了霸王條款，一旦施工企業(yè)虧損，也一定會(huì)索賠或影響進(jìn)度的

2. 不得不提前的招標(biāo)

裝配式已成為現(xiàn)在新項(xiàng)目獲取的必要條件，一旦確定需要做裝配式，那么就需要在開發(fā)初期就要進(jìn)行構(gòu)建設(shè)計(jì)以及預(yù)埋施工，因而很多招標(biāo)順序也發(fā)生了改變

比如門窗的招標(biāo)，以前在主體結(jié)構(gòu)完成后再招標(biāo)也不遲，但現(xiàn)在需要在項(xiàng)目開發(fā)初期就要確定門窗單位以配合裝配式構(gòu)建的設(shè)計(jì)以及預(yù)埋，但這就出現(xiàn)一個(gè)問題，供應(yīng)商確定距離批量施工時(shí)間跨度很長，定標(biāo)期價(jià)格與批量施工期的市場價(jià)格差異會(huì)很大，如果在招標(biāo)時(shí)考慮不周，那么批量進(jìn)場時(shí)肯定會(huì)出現(xiàn)索賠或扯皮的事情

因而成本人不能還局限于自己過往的工作經(jīng)驗(yàn)，而應(yīng)該根據(jù)市場、政策等的變化靈活的調(diào)整成本管理方式

03 成本管理心態(tài)的調(diào)整

成本管理理念、成本管理方式的調(diào)整和落地，如果沒有及時(shí)的成本管理心態(tài)調(diào)整是很難落地的

1. 全成本管理的心態(tài)

成本管理發(fā)展到今天經(jīng)歷了成本核算階段、成本管理階段要逐步進(jìn)入成本價(jià)值創(chuàng)造的階段，在這個(gè)階段成本人不能陷入自己的一畝三分地

很多成本人把算對(duì)工程量，把做好一份認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)、把跟供應(yīng)商談判談下來幾萬幾十萬做為己任，為次樂而不疲，缺乏成本管理的視角，可以說，做為地產(chǎn)企業(yè)的成本管理者，僅會(huì)造價(jià)管理是一個(gè)不合格的地產(chǎn)成本人，一定要快速轉(zhuǎn)入成本管理，還要往全成本管理方面靠攏

2. 認(rèn)清現(xiàn)實(shí)

心態(tài)調(diào)整的另外一個(gè)方面是跟行業(yè)現(xiàn)狀相關(guān)的

暴雷的地產(chǎn)企業(yè)越來越多，即便尚未躺平的地產(chǎn)企業(yè)也在通過裁員等手段提升人均效能，最直觀的現(xiàn)象就是市場上尋找工作機(jī)會(huì)的成本人才越來越多，最直白的表達(dá)就是，每個(gè)人都不是不可或缺的，企業(yè)有太多的可以選擇的對(duì)象

很多成本人（其實(shí)也不僅僅是成本人）遲遲認(rèn)不清現(xiàn)實(shí)，要么覺得自己造價(jià)業(yè)務(wù)扎實(shí)，要么覺得自己司齡長等等，在遇到崗位調(diào)整或工作分工調(diào)整的時(shí)候，想的更多的是工作地點(diǎn)遠(yuǎn)近（我認(rèn)識(shí)的一位成本朋友僅僅是由于在同一個(gè)城市不同的項(xiàng)目間調(diào)整，擬調(diào)整的項(xiàng)目離住處比原來的項(xiàng)目遠(yuǎn)點(diǎn)就鬧情緒，消極工作），是平調(diào)還是降級(jí)等問題，沒有認(rèn)清自己的真實(shí)水平

對(duì)于地產(chǎn)人來說，在現(xiàn)在的市場中，能夠有工作崗位已經(jīng)是非常幸運(yùn)的了。

身邊降職降薪尋求工作的例子太多了；

我的一位朋友其任職的公司是千億標(biāo)桿房企，他在這家企業(yè)任副總裁，但隨著企業(yè)的暴雷，最后不得不去到另外一家企業(yè)的區(qū)域任職

還有一位朋友也是在集團(tuán)任副總裁，分管成本招采，也是由于企業(yè)暴雷，遲遲無法找到合適的工作機(jī)會(huì)，最終去到一家不到千億規(guī)模的企業(yè)任成本總經(jīng)理，薪酬也降低了一半還多

這些地產(chǎn)大佬們尚且如此，更不用提成本管理水平一般的成本人了

如果自己真的水平很高，倒是可以跟公司battle一下，如果自己本身水平有限，還一味的以工作地點(diǎn)這樣的問題進(jìn)行糾結(jié)，被替換是早晚的事情

3. 沒有誰是不可缺少的

在今年的地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整中，筆者嗅到了一絲不同尋常的味道

年初某房地產(chǎn)國企集團(tuán)職能架構(gòu)調(diào)整，很明確的一點(diǎn)是原來的成本管理部取消

這幾個(gè)月又有一家標(biāo)桿房企職能架構(gòu)調(diào)整，成本管理部門不復(fù)存在

雖然只是少數(shù)企業(yè)的調(diào)整，但是否意味著將來越來越多的企業(yè)會(huì)采用這一模式

對(duì)于成本人來說，不但要提升管理水平，同時(shí)要及時(shí)的開始跨職能的發(fā)展，不然真的會(huì)想以前看到的一條新聞報(bào)道的，某高速公路收費(fèi)員，在高速不再收費(fèi)后痛哭流涕，說出自己除了告訴收費(fèi)別的什么都不會(huì)的感慨

04 結(jié)語

地產(chǎn)還是那個(gè)行業(yè)，地產(chǎn)已不是原來的地產(chǎn)

地產(chǎn)新時(shí)代，對(duì)成本管理，對(duì)成本人都提出了更高的要求，成本人也應(yīng)該順勢而為，及時(shí)的調(diào)整理念、方式以及心態(tài)，以順應(yīng)時(shí)代的需求