租金，一直以來(lái)都是住房租賃市場(chǎng)不容忽視的關(guān)鍵問(wèn)題。
去年7月，印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，解決新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題，明確租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
低租金成為保租房一個(gè)最為的顯著特征。
截至目前，已有上海、北京等50多個(gè)省市在發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿中，進(jìn)一步細(xì)化“低租金”這一標(biāo)準(zhǔn)。整體來(lái)看，年度租金漲幅普遍不超過(guò)5%，而各地租金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。
01 55城租金仍處于高位
國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)中，個(gè)人房源出租房屋在住房租賃市場(chǎng)上占比近九成，是目前市場(chǎng)房屋供給的最大來(lái)源。
2月，55城個(gè)人房源租金為33.05元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環(huán)比下跌0.42%，而較去年同期租金同比上漲0.43%，同比漲幅顯著縮小。這是個(gè)人房源租金連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。當(dāng)前市場(chǎng)租金價(jià)格仍處于高位，2月單月租金仍接近去年全年平均值，有14個(gè)城市租金水平高于平均租金。
圖：2021年3月-2022年2月全國(guó)55城個(gè)人房源租金變動(dòng)
從城市來(lái)看，北京2月租金每平方米已突破百元，達(dá)到112.42元/平方米/月，成為當(dāng)月全國(guó)唯一一個(gè)平均租金過(guò)百的城市，且同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。
2月，上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全國(guó)第二位。而同為長(zhǎng)三角城市的杭州租金水平也達(dá)到69.47元/平方米/月，超過(guò)一線城市廣州，排在了全國(guó)第四位。租金水平位于全國(guó)第三位的深圳，則在2月創(chuàng)下環(huán)比領(lǐng)跌全國(guó)，環(huán)比降幅達(dá)到9.1%。
各城市之間租金水平分化，2月最低租金出現(xiàn)在河北保定，平均租金為16.31元/平方米/月。
在房?jī)r(jià)和租金上漲壓力下，高性價(jià)比的保租房成為新市民、青年人緩解居住焦慮的抓手，租房壓力在一二線城市尤為明顯。
表：2月55城個(gè)人房源租金前十城市情況
02 保租房租金如何定價(jià)？
在租金上漲壓力下，保租房租金該如何定價(jià)成為焦點(diǎn)。
克而瑞租售在整理中發(fā)現(xiàn)，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。
但各個(gè)城市又有較大差別，主要表現(xiàn)在租金標(biāo)準(zhǔn)的明確程度、折扣力度的不同。
其中，廣州的具體程度明顯低于其他城市，僅明確保租房租金接受政府指導(dǎo)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有18個(gè)省份和城市，明確表示保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃租金。
僅有海南、安徽、吉林三省以及南寧等8市明確了保租房折扣力度，保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的80%-95%之間，數(shù)值區(qū)間大致低于市場(chǎng)價(jià)的5%-20%不等。
其中，青島保租房租金折扣力度最大，保租房租金標(biāo)準(zhǔn)按照不高于同區(qū)域住房市場(chǎng)租金的80%確定，也就是說(shuō)租金大致低于市場(chǎng)價(jià)的20%。武漢、嘉興則按照不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%確定，租金較市場(chǎng)價(jià)也有15%的折扣。
保租房租金具體能降多少？
以青島為例，2月，青島個(gè)人房源租金均值為29.35元/平方米/月，以保租房最大建筑面積不超70平米測(cè)算，目前青島市一套70平米的房子月租金平均為2047.5元，如若以低于20%市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，保租房月租金僅為1638元，兩者差價(jià)達(dá)到409.5元。
實(shí)際上，測(cè)算來(lái)下保租房租金與市場(chǎng)租賃住房租金整體上相差并不大，區(qū)別于公租房，保障性租賃住房覆蓋較大規(guī)模群體，市場(chǎng)需求規(guī)模大。
各地對(duì)于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的控制，會(huì)是根據(jù)城市特點(diǎn)，因地制宜。
比如上海，對(duì)面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，明確租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低。
表：部分城市保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
03 定價(jià)機(jī)制有待進(jìn)一步完善
市場(chǎng)租賃住房租金是保租房租金標(biāo)準(zhǔn)的重要參考，但租金標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)評(píng)估和調(diào)整在落地實(shí)施中難度較大。
目前來(lái)看，廈門市、安徽省規(guī)定市場(chǎng)租金原則上1年評(píng)估一次，必要時(shí)可適時(shí)評(píng)估；而成都市、佛山市則是由政府部門發(fā)布參考價(jià)；上海市、杭州市、福建省等則要求租金標(biāo)準(zhǔn)需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
但具體實(shí)施過(guò)程中，仍然面臨幾個(gè)痛點(diǎn)。
首先，過(guò)度限價(jià)或?qū)⒁种票Ｗ夥抗┙o，但低租金和增加市場(chǎng)供給對(duì)參與企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然是一對(duì)矛盾，由于資產(chǎn)價(jià)值偏高，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租房收益率一直較低，市場(chǎng)參與主體籌建保租房帶來(lái)的收益平衡或遠(yuǎn)低于低租金帶來(lái)的損失，因此定價(jià)的合理性至關(guān)重要。
其二，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，以市場(chǎng)租金的一定比例計(jì)取保障性租賃住房?jī)r(jià)格，運(yùn)作存在難度。2~3年一次評(píng)估，租金可能遠(yuǎn)偏離市場(chǎng)租金，將打擊企業(yè)運(yùn)營(yíng)保租房的積極性，也不利于促進(jìn)市場(chǎng)公平和穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，目前也只有廈門、長(zhǎng)春、青島等城市明確1年度、2年度、3年度進(jìn)行租金評(píng)估和調(diào)價(jià)。
其三，同品質(zhì)項(xiàng)目難定義，租金標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估難度大。由于房屋的位置、周邊配套、產(chǎn)品格局、以及個(gè)人需求等不可能完全相同，“同品質(zhì)”較難定義，且目前沒(méi)有官方給出相關(guān)的評(píng)估模型。而同地段無(wú)“同品質(zhì)”租賃住房的情況在現(xiàn)實(shí)中也可避免，甚至不在少數(shù)。
其四，委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)，將增加企業(yè)成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少一半省市明確保租房租金定價(jià)需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)做市場(chǎng)租金評(píng)估，每個(gè)項(xiàng)目定期評(píng)估市場(chǎng)租金對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是額外增加的一筆費(fèi)用，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
小戶型、低租金的保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，各地結(jié)合城市特點(diǎn)，按照“租戶可負(fù)擔(dān)、企業(yè)可持續(xù)”的原則，明確不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和定價(jià)規(guī)則。
目前，保租房定價(jià)策略以政府限價(jià)為主，以市場(chǎng)租賃住房租金作為參照價(jià)格，現(xiàn)階段這種定價(jià)機(jī)制的動(dòng)態(tài)調(diào)整在各地落地實(shí)施將存在一定難度，定價(jià)機(jī)制有待完善，比如綜合考慮承租對(duì)象經(jīng)濟(jì)承受能力、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、物價(jià)變動(dòng)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等。
