地產(chǎn)開發(fā)的流線,是用圖紙進(jìn)行還原實物的流線,圖紙的準(zhǔn)確性、正確性、全面性以及綜合性直接決定了整個項目的品質(zhì)、進(jìn)度、安全和質(zhì)量,之所以圖紙如此之重要,所以圖紙也是極其容易出現(xiàn)紕漏的地方,甚至?xí)䦷頍o法預(yù)估的風(fēng)險。
自2018年后,地產(chǎn)大形勢開始變得更加微妙,快周轉(zhuǎn)不再,賺快錢不再房地產(chǎn)矛盾被日益放大;自2020年以后,地產(chǎn)五條紅線、土地集中招拍掛更加加劇了地產(chǎn)現(xiàn)金流的緊張,當(dāng)所有的問題都集中于生存和死亡這個問題時,地產(chǎn)的矛盾會更加激化,地產(chǎn)的內(nèi)卷會更加的嚴(yán)重,地產(chǎn)與乙方的對抗會更加的明顯,這都是錢荒鬧的。
地產(chǎn)進(jìn)入管理時代,地產(chǎn)對精細(xì)化的管理需求以及人員極簡管理的矛盾會體現(xiàn)得更加淋漓盡致,一方面圖紙設(shè)計更加需要精細(xì)化以滿足低利潤的成本管控需求,一方面甲方人員縮編帶來的管理問題也會更加突出,人員可以一專多能,但人員精力卻無法成倍增長,甲方人員管理缺失或者不全也會增加圖紙犯錯誤的可能性。
圖紙問題來自哪里?
作為地產(chǎn)設(shè)計管理十年的老狗,從畢業(yè)至今一直在與圖紙進(jìn)行打交道,吃過的虧、填過的坑、埋過的雷、受過的傷已經(jīng)無法與言語描述,這就是這個工作帶來的喜怒哀樂,每天都不一樣,每天都很有意義。
圖紙的問題來自哪里?
(一)甲方端:
(1)從拿地測算開始,設(shè)計便會啟動,設(shè)計的依據(jù)是政府要求、拿地條件、周邊地質(zhì)情況、規(guī)范和當(dāng)?shù)匾?guī)范要求依據(jù)等等,如果開發(fā)商在拿地之前無法準(zhǔn)確鎖定設(shè)計條件,那么設(shè)計啟動便是錯誤的開始,圖紙便也是錯誤的,這種錯誤直接影響到拿地,是開發(fā)商占主導(dǎo)的圖紙問題。
【案例】以甲方為主導(dǎo)的設(shè)計前置
當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃指標(biāo)、代建、拆遷、限高、綠地率、容積率、停車配比、配套、綠建、裝配式等政策上的特殊要求。
上述要求均對方案的排布及成本增量有顯著影響,明確上述風(fēng)險對成本測算的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。所以拿地階段的風(fēng)險管控極其重要,對成本的影響以千萬來記取,打通各個部門的權(quán)責(zé),讓所有部門參與到拿地階段的風(fēng)險梳理顯得非常重要,為此碧桂園下發(fā)《規(guī)劃專業(yè)-前置條件一覽表》,讓各個部門都參與到前期的風(fēng)險排查中,強化風(fēng)險梳理的責(zé)任和權(quán)利。
(2)開發(fā)商定位不準(zhǔn)確,導(dǎo)致圖紙修改反反復(fù)復(fù)。
地產(chǎn)設(shè)計并不是任由設(shè)計單位憑空發(fā)揮,而是基于開發(fā)商定位條件下的設(shè)計,圖紙的繪制亦是開發(fā)商思維的“圖紙化”,在拿地階段第一次定位如若出現(xiàn)較大偏差,如客群定位失敗會導(dǎo)致戶型變化、成本適配、立面等等出現(xiàn)較大偏差,定位出現(xiàn)問題會導(dǎo)致圖紙的修改較大,甚至出現(xiàn)顛覆性的修改。
設(shè)計并不是無源之水無本之木 項目定位是設(shè)計最根本的“故事線”!
設(shè)計只有讀懂了定位,才能設(shè)計出符合營銷的產(chǎn)品。
(變更原因)
(3)基于開發(fā)商運營需求,搶工期帶來的圖紙變化。
高周轉(zhuǎn)下,圖紙的進(jìn)度直接耽誤著下一步的預(yù)售時序,開發(fā)商有時候會平衡搶工期、搶預(yù)售帶來的現(xiàn)金流影響與政府罰款之間的利弊,有時候為了搶營銷三大件的展示,不得不進(jìn)行提前搶工,這就導(dǎo)致實際的圖紙與報批報建過程中出現(xiàn)的偏差,這種偏差有時候也是極度危險的,甚至帶來不可挽回的損失,這是開發(fā)商決策問題,與乙方單位并沒有多大的關(guān)系。
【案例】案例來源網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載
定位變化引起會所精裝修標(biāo)準(zhǔn)大幅提升,精裝修面積也增加較多。
定位變化引起的結(jié)構(gòu)拆改費用:
由于定位變化及對室內(nèi)效果的追求,在結(jié)構(gòu)已封頂?shù)那闆r下仍對結(jié)構(gòu)進(jìn)行了較多修改,砸掉已澆好的鋼筋混凝土頂板,改裝鋼結(jié)構(gòu)穹頂,造成土建成本增加約240萬元;
(二)乙方端:
(1)對開發(fā)商的設(shè)計要求置之不理、誤讀
從前期定位策劃、設(shè)計各種任務(wù)書要求以及開發(fā)商對于品質(zhì)的設(shè)計意見,設(shè)計單位在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差,甚至完全不顧甲方設(shè)計的設(shè)計要求,任由圖紙偏離甲方定位需求、成本適配需求等,導(dǎo)致甲方發(fā)現(xiàn)時還若有其事的說“我以為……”“我覺得……”的現(xiàn)象層出不窮。
(2)唯甲方馬首是瞻,答應(yīng)甲方的一切要求
在推進(jìn)項目進(jìn)度時甲方會提出一些無理的需求,甚至?xí)霈F(xiàn)一些違反規(guī)范的要求,乙方單位在配合時為了“搞好合作關(guān)系”,一切聽從甲方的設(shè)計指令,導(dǎo)致出現(xiàn)各種非合理的圖紙設(shè)計,等項目建成驗收后被發(fā)現(xiàn),依然若無其事的說“當(dāng)初甲方這么要求的”。
甲方有時候基于自身考慮,甚至有些甲方不專業(yè),會發(fā)出一些錯誤設(shè)計指令,這時候設(shè)計單位需及時提出設(shè)計的不合理性及設(shè)計變化帶來的風(fēng)險供甲方判斷,而不是“好的”“可以”來應(yīng)對甲方的要求,對于設(shè)計帶來高風(fēng)險的設(shè)計指令,甲方應(yīng)該具有知情權(quán)和判斷的能力,這點對于很多設(shè)計單位做不到讓甲方知情,這是一個極大的問題。有時候給甲方預(yù)知問題,比給甲方解決問題重要的多的多。
(3)圖紙交圈不嚴(yán)密,設(shè)計不專業(yè),錯漏空缺
一套圖紙參與人數(shù)眾多,所涉及專業(yè)也較多,項目交叉也非常多,而且設(shè)計周期較短,報批報建、設(shè)計、現(xiàn)場施工同步展開的三邊工程帶來的圖紙問題依然嚴(yán)峻。
圖紙在設(shè)計單位內(nèi)部交圈以及圖紙在甲方和乙方交圈過程中,很難面面俱到,對于核心參數(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)性是無法容忍錯誤的,如總圖指標(biāo)、甲方配置需求這種關(guān)乎項目的重大內(nèi)容。但這么多年下來,對于核心內(nèi)容控不住,非核心內(nèi)容錯漏空缺的圖紙問題,依然問題愈來愈而嚴(yán)重。
【案例】
前幾年的一個項目,報批報建了將近9個月,圖紙出了無數(shù)版,最終在焦慮緊張、興奮中批過的方案,進(jìn)入施工圖后發(fā)現(xiàn)項目總圖定位標(biāo)注失誤,如下圖:
以一單體為例
后經(jīng)核查發(fā)現(xiàn),方案設(shè)計階段總圖定位均根據(jù)日照微調(diào)過,但設(shè)計單位忙中出亂,最終坐標(biāo)未進(jìn)行更新導(dǎo)致全部樓棟坐標(biāo)標(biāo)注偏差1~2米,但萬幸的是樓棟位置是正確的,現(xiàn)場并沒進(jìn)行施工。
(4)圖紙版本管理帶來的失控
項目報批報建時間短,設(shè)計條件輸入多,圖紙版本變化快,交圈慢;圖審意見修改內(nèi)容多,圖紙不交圈;甲方內(nèi)審提出意見多,修改量大;顧問單位優(yōu)化意見多,抗性大,修改內(nèi)容多。甲方和乙方設(shè)計人員頻繁換崗,導(dǎo)致圖紙管理問題。
種種因素都會導(dǎo)致圖紙一遍遍得修改,到最后都不知道按哪版圖紙進(jìn)行施工了,這種風(fēng)險也層出不窮,難!