房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作？基于設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個(gè)方面：

明確委托設(shè)計(jì)要求，選擇適合的設(shè)計(jì)伙伴；

加強(qiáng)設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理；

重視設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通；

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制；

注重設(shè)計(jì)的整合管理這五個(gè)要點(diǎn)的管理。

設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，設(shè)計(jì)的成果是由設(shè)計(jì)院完成的。完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。而房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買、設(shè)計(jì)咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。就設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)管理既要解決設(shè)計(jì)方面技術(shù)問(wèn)題，又要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等設(shè)計(jì)單位整合起來(lái)，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而且設(shè)計(jì)管理工作的工作對(duì)象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對(duì)合同方協(xié)調(diào)管理，也需上下協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。

那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作？基于設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個(gè)要點(diǎn)的管理：

管理要點(diǎn)一：明確委托設(shè)計(jì)要求，選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴

一個(gè)好的設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清楚給誰(shuí)做什么樣的產(chǎn)品，誰(shuí)能做好這樣的產(chǎn)品？所以做好一個(gè)設(shè)計(jì)的前提條件：明確委托設(shè)計(jì)的要求，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)伙伴。

1）明確委托設(shè)計(jì)的要求

設(shè)計(jì)任務(wù)書就是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見(jiàn)、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見(jiàn)、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。

設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見(jiàn)、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，引起設(shè)計(jì)工作的反復(fù)，比如在施工圖設(shè)計(jì)階段做顛覆性方案變動(dòng)。

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念相對(duì)淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。所以在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支），是控制造價(jià)的有效方法之一。

2）選擇合適的設(shè)計(jì)h伙伴

通過(guò)什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。

在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。

在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式�？傊�，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。

作為地產(chǎn)企業(yè)，為做好一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，會(huì)愿意拿出更高的成本來(lái)雇請(qǐng)一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，很重要的一點(diǎn)是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司、市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，才更加能夠保證創(chuàng)造出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品。

工程主設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來(lái)支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主設(shè)計(jì)師進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解，并要求在提供服務(wù)時(shí)，保證主設(shè)計(jì)師到位。最好就所委托的設(shè)計(jì)項(xiàng)目形成項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組主創(chuàng)人員固定，協(xié)作人員明確。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)�，如果水平高，但是不�?tīng)甲方指導(dǎo)和意見(jiàn)，無(wú)法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。

管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理

設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮

1）日常管理

設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過(guò)幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來(lái)解決復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，比較復(fù)雜的問(wèn)題要主要依靠設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，設(shè)計(jì)管理人員可及時(shí)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問(wèn)題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱�表的參加，設(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過(guò)匯報(bào)會(huì)，主要目的有兩個(gè)：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)設(shè)計(jì)的進(jìn)展和中間成果。二是就設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。

2）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制

在設(shè)計(jì)過(guò)程管理中，要依據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度安排結(jié)合《委托設(shè)計(jì)任務(wù)書》中關(guān)于階段成果的深度要求及公司擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由設(shè)計(jì)管理部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與研討，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見(jiàn)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。

3）設(shè)計(jì)成果評(píng)

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。做好設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，首先評(píng)審會(huì)要合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕�；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見(jiàn)時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分。一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。最后要形成評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見(jiàn)記錄，并要求簽字確認(rèn)。

管理要點(diǎn)三： 重視設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通

設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，還是時(shí)間上的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，更要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。設(shè)計(jì)管理人員要學(xué)會(huì)與規(guī)劃、消防、人防等政府各個(gè)主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。

關(guān)乎設(shè)計(jì)的報(bào)批事項(xiàng)，要做到在設(shè)計(jì)過(guò)程中就保持與政府主管部門良好溝通，設(shè)計(jì)管理人員要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖準(zhǔn)確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。比如關(guān)于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的要求結(jié)合造價(jià)因素爭(zhēng)取有利的審批結(jié)果。包括也可以根據(jù)市場(chǎng)、相關(guān)政策、項(xiàng)目具體實(shí)際對(duì)于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請(qǐng)調(diào)整。

管理要點(diǎn)四：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等；營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更；施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。

設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。

要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生主要是堅(jiān)持是會(huì)審制度，由各個(gè)設(shè)計(jì)輸入部門對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行會(huì)審，即“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。

管理要點(diǎn)五：注重設(shè)計(jì)的整合管理

就設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)管理又是一種整合，要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等設(shè)計(jì)單位整合起來(lái)，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。比如風(fēng)格的統(tǒng)一，就包括建筑形體、立面與景觀與室內(nèi)裝飾風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。比如人防區(qū)域設(shè)計(jì)與非人防區(qū)域設(shè)計(jì)的銜接；電力配電室、換熱站等專業(yè)設(shè)備空間設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的銜接；室外的給水、暖、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)�、污水、雨水各專業(yè)的綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。還有各種不同設(shè)計(jì)工作的組織安排與協(xié)調(diào)都應(yīng)該按照項(xiàng)目管理的要求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。