房地產(chǎn)策劃，更多人所了解的是包裝、廣告、促銷等營銷策劃，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行的中期或是后期策劃。其實(shí)，對于一個樓盤成功與否更具有決定意義的，是在營銷策劃之前，包括市場研究、市場定位、產(chǎn)品定位、投資分析和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等一系列工作在內(nèi)的前期策劃。只有研究好了“ 在什么樣的地方（城市進(jìn)入、地塊選址）、蓋什么樣的房子（住宅、綜合體、度假項(xiàng)目、養(yǎng)老項(xiàng)目等）、賣給什么樣的人（客戶群定位）”，才能在后期的營銷策劃時(shí)把“怎樣賣房子（包括蓄銷期、開盤期、強(qiáng)銷期、持銷期等）”的工作做得更好，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值。

在前期策劃一系列的環(huán)節(jié)中，各房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要研究體系，研究內(nèi)容基本一致，區(qū)別在于在落地到項(xiàng)目前期操作過程中，對市場深入的研究、對客戶和產(chǎn)品的把握及以建筑專業(yè)支持的很強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力的側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)勢的差異。以刷油漆式的工作方法，層次清晰而嚴(yán)密地圓滿解決項(xiàng)目前期策劃過程的各項(xiàng)問題。

如果把房地產(chǎn)前期策劃工作比作刷油漆的話，需要經(jīng)過七道工序，才能將油漆刷好，具體如下：

第一道工序：基于城市尺度的宏觀分析

主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中的地位。宏觀分析需要研究區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）、區(qū)域的認(rèn)可度（形象、特性）以及區(qū)域的發(fā)展趨勢。

在這一層面的分析中，城市印象非常重要。城市印象即區(qū)域在人們心理中的地位，指人們對某一區(qū)域在整個城市歷史發(fā)展過程遺留下來的約定俗成的認(rèn)識，這種認(rèn)識通常會影響人們對該地區(qū)整體概念形成，進(jìn)而影響人們對該區(qū)域價(jià)值的評價(jià)。

第二道工序：基于市場層面的房地產(chǎn)運(yùn)行

宏觀經(jīng)濟(jì)條件影響房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，也影響購房者的購買能力與購買決策。房地產(chǎn)行業(yè)在一個城市中的總供需關(guān)系主要決定價(jià)格；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)所遵循的一定的周期波動規(guī)律，也對房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的影響。從房地產(chǎn)政策層面、市場運(yùn)運(yùn)行層面，分析的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場運(yùn)行，包括投資額、土地市場、二級市場供應(yīng)量、銷售面積、銷售均價(jià)等。

第三道工序：基于客戶層面的購買行為研究

通過對目標(biāo)客戶的細(xì)致分析（包括客戶來源、客戶行為特征、客戶購買目的、客戶購買喜好、客戶單總價(jià)控制及信息渠道的了解來源等），尋找客戶群中的市場空白和客戶心理上的市場空白。并為項(xiàng)目在市場定位、產(chǎn)品差異上尋找客戶層面上的落角點(diǎn)。

第四道工序：基于競爭層面的產(chǎn)品差異

通過從區(qū)域內(nèi)競爭及區(qū)域外競爭的角度，對競爭項(xiàng)目進(jìn)行主次之間的鎖定、并通過對各競爭力指標(biāo)（項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)商品牌、項(xiàng)目主推賣點(diǎn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶認(rèn)可度、價(jià)格及推出時(shí)間等方面）進(jìn)行對比、尋找與競爭項(xiàng)目的差異性，強(qiáng)化競爭優(yōu)勢。

第五道工序：基于項(xiàng)目目標(biāo)的市場定位

在進(jìn)行每個項(xiàng)目的前期策劃顧問工作的時(shí)候，項(xiàng)目本體的深入分析（包括地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、配套、交通等）、對開發(fā)商目標(biāo)的理解（利潤多少、回報(bào)快慢、名聲大小等）、公司運(yùn)作目標(biāo)（資金來源、多業(yè)務(wù)平衡、進(jìn)入陌生市場、獲取最高利潤等）等要深入分析。其次是基于宏觀層面、市場層面、客戶層面及競爭層面，提出本項(xiàng)目在市場當(dāng)中的占位、項(xiàng)目主發(fā)展策略、項(xiàng)目的形象定位、項(xiàng)目的客群定位等。

第六道工序：基于產(chǎn)品層面的創(chuàng)新

通過對客戶需求的了解，站在項(xiàng)目定位及方向的基礎(chǔ)之上，以滿足項(xiàng)目規(guī)劃求要的產(chǎn)品建議，包括項(xiàng)目的總平規(guī)劃布局、戶型配比、細(xì)部的立面建議、景觀建議、配套建議等，提出具備市場差異性及提升性建議的創(chuàng)新。

第七道工序：基于投資效益層面的經(jīng)濟(jì)可行

最后是通過項(xiàng)目的成本分析、價(jià)格建議、銷售體量預(yù)測等，進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算。初步測算項(xiàng)目可產(chǎn)生的利潤，評判項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)層面的可行性。

以上是前期策劃工作在實(shí)踐中總結(jié)出來的幾個小的工作方法，涵括了房地產(chǎn)前期策劃主要層面的工作，是一個相對較完整的體系，也是項(xiàng)目做好準(zhǔn)確定位，打好全案策劃的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。