如何正確計(jì)算房屋的三種面積？

    一、建筑面積

    建筑面積指建筑物按外墻勒腳以上外圍水平截面積計(jì)算的各層面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。住宅的建筑面積對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說十分重要，但計(jì)算范圍比較復(fù)雜，購(gòu)房者需要有所了解。

     1、在住宅建筑中，需要計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

    （1）單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

    （2）兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，底層建筑面積按方法（1）計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算，因此建筑面積對(duì)多層和高層住宅來(lái)說，又叫“建筑展開面積”。 

    （3）層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出人口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水乎面積計(jì)算。

    （4）用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層崗超過2，2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 字串1

    （5）坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，族圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

    （6）穿過建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 

    （7）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

    （8）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

    （9）建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積.

    （10）與建筑物連接的有往雨篷按校外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

    （11）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按性外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排校、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 

    （12）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。  

    （13）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

    （14）封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、姚陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 

    （15）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

    （16）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 

    （17）室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

    （18）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

     (19）室內(nèi)體育館核實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。

    （20）原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閹）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。 字串6

    2、不計(jì)算建筑面積的范圍：

    （1）突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：杖、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)枝雨篷等。 

    （2）檢修、消防等用的室外爬梯。

    （3）層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。

    （4）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池儲(chǔ)倉(cāng)、地下人防干、支線等。

    （5）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

    （6）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

    （7）單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房問。

    （8）層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

    （9）崗?fù)�、警亭、書�?bào)亭等。

    （1O）里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。

    （11）利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 

    （12）閣樓。 字串5

    （13）房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。

    二、使用面積

    住宅套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽(yáng)臺(tái)（無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái)）面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的1/2折算計(jì)處使用面積。從1997年1月1日起，北京地區(qū)經(jīng)銷的住宅商品房均以使用面積作為首次計(jì)價(jià)單位。為保持過去長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)住宅商品房按建筑面積計(jì)價(jià)的延續(xù)性，亦同時(shí)注明按建筑面積換算的單位價(jià)格。

    三、銷售面積

    1、銷售面積的計(jì)算原則如下：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算呢？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣�用建筑面積之和。 

    商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積 ＋ 分?jǐn)偟墓�用建筑面積

    套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

    2、套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：

    （1）套（單元）內(nèi)的有用面積

    住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計(jì)算。其它建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

    （2）套內(nèi)墻體面積

    商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套單元）之是的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    （3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積

    按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

    （4）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

    套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積