前言 以建筑策劃的觀點(diǎn)尋找建筑投資和收益的平衡振海自2003年起，開始建立相對(duì)穩(wěn)定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃部門以來，一直以基于市場 研究 的建筑策劃觀點(diǎn)為服務(wù)客戶提供建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃服務(wù)。我們始終堅(jiān)信：投資商經(jīng)常所提交討論的關(guān)于“性價(jià)比”的市場觀點(diǎn)，其實(shí)就是在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中尋找到 建筑師的“作品設(shè)計(jì)”和投資商的“產(chǎn)品生產(chǎn)”的定位平衡。與其他擁有較高市場知名度的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)相比，在 目前 階段，振海的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃部門也許不是一支最好的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍，但振海依托于自身主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)近十年不動(dòng)產(chǎn)綜合營銷服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)“建筑策劃、建筑規(guī)劃、建筑營銷”的全面理解，我們有信心為“為尋找最合適解決方案的客戶”提供“最符合市場化要求”的“建筑策劃‘和”建筑規(guī)劃“以及”建筑營銷“服務(wù)。更加接近市場化，是振海與傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍的區(qū)別所在！一、以建筑策劃的觀點(diǎn)規(guī)劃建筑我們了解自建國以來，國內(nèi)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)決策市場經(jīng)歷了如下幾個(gè)重要的 歷史 階段：第一階段是，領(lǐng)導(dǎo)人指導(dǎo)規(guī)劃；此代表的建筑比如有，人民大會(huì)堂，人民英雄紀(jì)念碑等 政治 性紀(jì)念建筑；第二階段是，政府指導(dǎo)規(guī)劃；此代表的建筑比如有，上個(gè)世紀(jì)八十年代以前各級(jí)政府新建的辦公大院，幾乎清一色的“清水紅磚和大紅瓦”的辦公建筑；第三階段是，規(guī)劃設(shè)計(jì)院指導(dǎo)規(guī)劃；自上個(gè)世紀(jì)八十年代初期國內(nèi)有了商品房的雛形以來，幾乎所有的商品房都是在規(guī)劃設(shè)計(jì)院的指導(dǎo)下完成了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；第四階段是，投資商指導(dǎo)規(guī)劃；自上個(gè)世紀(jì)九十年代初期開始，國內(nèi)投資商在經(jīng)歷了商品房的雛形以來，逐漸開始以投資者的觀點(diǎn)來要求和指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；第五階段是，策劃指導(dǎo)規(guī)劃；現(xiàn)在，隨著 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展 ，外來專業(yè)細(xì)分觀念的碰撞，國內(nèi)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)市場逐漸的在由“投資商指導(dǎo)規(guī)劃”發(fā)展到由“策劃來指導(dǎo)規(guī)劃”的第五階段，也就是“以市場需求來指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)”階段；現(xiàn)在在全國注冊(cè)建筑師的 考試 科目中，就有一章專門的《建筑策劃》，由此可見，建筑策劃它將會(huì)是建筑師的基本技能。而對(duì)于具有建筑策劃意識(shí)的建筑師來說，建筑師的工作流程一般應(yīng)該是：策劃研究-構(gòu)思創(chuàng)意-設(shè)計(jì)實(shí)施，而大部分缺乏市場化意識(shí)和建筑策劃觀點(diǎn)的設(shè)計(jì)師一般是很少或從不進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目基地的策劃研究的。振海認(rèn)為：以建筑策劃的觀點(diǎn)研究市場，能夠有效的幫助建筑師在“作品設(shè)計(jì)”和“產(chǎn)品生產(chǎn)”的定位中找到平衡，這其實(shí)就是投資商所需要得到的“投資和收益的平衡”。二、建筑策劃的特點(diǎn)評(píng)價(jià)1、建筑策劃的定義什么叫建筑策劃：建筑策劃是一門 科學(xué) 的建筑設(shè)計(jì) 方法 。包括總體規(guī)劃目標(biāo)確定后，根據(jù)定向研究得出的設(shè)計(jì)依據(jù)，建筑策劃強(qiáng)調(diào)有依據(jù)，根據(jù)科學(xué)辦法和市場研究數(shù)據(jù)。建筑策劃的科學(xué)辦法主要包含以下三個(gè)因素：1） 運(yùn)用市場營銷和建筑學(xué)的原理；2） 需要市場經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)范，但不僅依賴經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范；3） 以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，用 計(jì)算 機(jī)、專業(yè)軟件等 現(xiàn)代 化手段對(duì)目標(biāo)進(jìn)行研究 分析 ；建筑策劃的市場 研究 數(shù)據(jù)主要包含以下八個(gè)因素：1） 建筑環(huán)境和文化背景研究；2） 建筑風(fēng)格定位研究；3） 主力戶型選擇研究；4） 室內(nèi)空間布局研究；5） 環(huán)境規(guī)劃及 藝術(shù) 研究；6） 公共裝飾材料研究；7） 背景燈光設(shè)計(jì)研究；8） 生活方式研究；建筑策劃走在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，提出建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的條條框框，約束建筑設(shè)計(jì)如何去運(yùn)作。投資商單純從“產(chǎn)品生產(chǎn)”的角度出發(fā)，為獲取最大的投資利益，所以總要求建筑師提交最節(jié)省的建筑方案；而建筑師從單純從“作品設(shè)計(jì)”的角度出發(fā)，總是提出最大膽的建筑方案。所以建筑策劃是在投資商與建筑師之間為滿足“投資性價(jià)比”而相互溝通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2、建筑策劃的深度概念其實(shí)專家們都知道，缺乏市場化意識(shí)的傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)程序邏輯性差， 經(jīng)濟(jì) 性差，沒有一定的市場 科學(xué) 性，保證不了按傳統(tǒng)程序設(shè)計(jì)出的項(xiàng)目的環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益， 社會(huì) 效益的均好性，不能保證產(chǎn)品 內(nèi)容 符合實(shí)際市場需要，也就是缺乏在市場化條件下投資商所要求的“性價(jià)比平衡”。這就是傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)程序的弊病。因此，振海認(rèn)為應(yīng)該在傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中加入一個(gè)研究層面，也就是研究建筑設(shè)計(jì)依據(jù)的 問題 ，這個(gè)層面的插入就是“建筑策劃研究”。這其實(shí)也是建筑師與房地產(chǎn)商雙方職能的拓展。在傳統(tǒng)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)程序中設(shè)計(jì)是有“是否符合市場化需要”斷層的，建筑策劃的引出就是對(duì)這個(gè)“市場化斷層”的填補(bǔ)。因此，振海認(rèn)為：建筑策劃與城市規(guī)劃，城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)關(guān)系，這才應(yīng)該是建筑學(xué)完整的 理論 框架，他們同時(shí)相提并論的才應(yīng)該是統(tǒng)稱的建筑學(xué)。三、建筑策劃與傳統(tǒng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)評(píng)價(jià)1、節(jié)省費(fèi)用在沒有遇見具有絕對(duì) 影響 力的建筑師以前，投資商仍然首選以招標(biāo)委托的方式尋找建筑師。傳統(tǒng)的方式是：招標(biāo)宣傳-報(bào)名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標(biāo)書-設(shè)計(jì)提案-委托設(shè)計(jì)。這個(gè)過程其實(shí)就是一個(gè)費(fèi)錢、費(fèi)力的過程，從宣傳、報(bào)名、篩選、招標(biāo)到提案的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是需要費(fèi)用的，特別是招標(biāo)環(huán)節(jié)上就是只考慮投標(biāo)設(shè)計(jì)師的成本要求，就是一筆不菲的費(fèi)用，甚至操作不好還嚴(yán)重影響到 企業(yè) 自身形象和行業(yè)聲譽(yù)；而建筑策劃作為傳統(tǒng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的前置環(huán)節(jié)，在不占用建筑師大量的時(shí)間、精力、財(cái)力的情況下，由建筑師首先提交一個(gè)建筑策劃方案，即建筑創(chuàng)意提示與投資商進(jìn)行專業(yè)交流，投資商認(rèn)同創(chuàng)意提示和設(shè)計(jì)思路后即可直接委托設(shè)計(jì)。這樣就由傳統(tǒng)的“招標(biāo)宣傳-報(bào)名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標(biāo)書-設(shè)計(jì)提案-委托設(shè)計(jì)”過度到“建筑策劃”-“委托設(shè)計(jì)”階段，為雙方節(jié)省了大量費(fèi)用。2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資商選擇建筑師的傳統(tǒng)方式有兩種：直接委托和招標(biāo)委托；這兩種方式對(duì)于投資商和建筑師都各有利弊：直接委托的方式對(duì)投資商的風(fēng)險(xiǎn)最大，沒有了解就需要全面合作，做不好怎么辦；招標(biāo)委托的方式對(duì)建筑師的風(fēng)險(xiǎn)最大，不提交全面創(chuàng)意又不能說明自己的專業(yè)能力，提交了全面創(chuàng)意也就沒有了主動(dòng)權(quán)，被利用怎么辦；這都是雙方擔(dān)心的問題。所以在傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)程序下很少有投資商直接委托設(shè)計(jì)，建筑師在工作中也會(huì)有或多或少的保留。而建筑策劃“以首先認(rèn)同創(chuàng)意思路再行委托的方式”卻可以較好的規(guī)避雙方的委托風(fēng)險(xiǎn)。3、縮短時(shí)間傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)方式從“招標(biāo)宣傳-報(bào)名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標(biāo)書-設(shè)計(jì)提案-委托設(shè)計(jì)”需要一定的時(shí)間才能完成整個(gè)流程；而傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo)提案從平面布局到建筑表現(xiàn)的完成或多或少總是需要一定的時(shí)間。而建筑策劃流程的插入就可以極大的縮短“投資商考察建筑師-建筑師給投資商提交創(chuàng)意思路”的工作時(shí)間。四、建筑策劃的七項(xiàng)工作流程建筑策劃的合作提案雙方了解建筑策劃的合作性質(zhì)和合作內(nèi)容↓投資商認(rèn)同建筑策劃的合作意向。