項(xiàng)目報(bào)建工作一般理解為止于施工許可證辦理完成，其實(shí)完整的項(xiàng)目報(bào)建工作自項(xiàng)目公司設(shè)立至項(xiàng)目竣工備案完成時(shí)止有關(guān)報(bào)批的全部工作。說起做報(bào)批報(bào)建，大家認(rèn)為不就是跑手續(xù)嘛，幫公司在酒桌上吃吃喝喝，這份工作換誰都能干。只要你能夠與人溝通、明確你要的結(jié)果，這個(gè)工作基本就能勝任�？傊痪湓�，報(bào)批報(bào)建是一份求人的活。你做報(bào)批報(bào)建，除了腦子里要裝事之外，還要臉皮厚、嘴皮厚、腳皮厚。雖然很多人說，建設(shè)工程的報(bào)批報(bào)建工作只要把政府部門的關(guān)系搞定了就一切OK了。

其實(shí)報(bào)建工作的重要性不言而喻，我個(gè)人認(rèn)為高于工程管理部和營(yíng)銷部，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到能否按期開工建設(shè)、按期實(shí)現(xiàn)預(yù)售回籠資金、竣工驗(yàn)收備案及交付。貫穿了項(xiàng)目全過程，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)從開始至結(jié)束要跑遍幾十個(gè)政府相關(guān)部門蓋上百個(gè)章，這不是簡(jiǎn)單靠關(guān)系就能解決的。一個(gè)優(yōu)秀或稱職的報(bào)建員除具備敬業(yè)奉獻(xiàn)和較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力外，需要非常清楚房地產(chǎn)開發(fā)全流程，并且能從報(bào)建的角度（利用政策）為公司節(jié)約成本，縮短時(shí)間。報(bào)建工作最終的工作成果圍繞著證件辦理，但各地區(qū)甚至同一地區(qū)不同縣城辦理流程和提交資料都不盡相同，這也大大增加了報(bào)批報(bào)建工作的難度。下面就報(bào)建工作過程中遇到的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的解析。

1項(xiàng)目名稱要保持于立項(xiàng)文件統(tǒng)一

政府投資項(xiàng)目立項(xiàng)的名稱是建設(shè)項(xiàng)目的第一個(gè)通過報(bào)批取得（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有推廣案名和法定名稱兩個(gè)名稱，部分地區(qū)以民政部門批準(zhǔn)的法定名稱為準(zhǔn)），然而設(shè)計(jì)單位在前期方案設(shè)計(jì)時(shí)是不關(guān)注立項(xiàng)文件的，可能根據(jù)項(xiàng)目的位置和權(quán)屬單位隨意冠名。這個(gè)問題要持續(xù)到辦理建設(shè)工程施工許可證時(shí)卡住，辦事人員會(huì)提出項(xiàng)目名稱前后不一致并要求統(tǒng)一，項(xiàng)目名稱差一個(gè)字都不行，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公之前建設(shè)單位出個(gè)書面的情況說明就行了，目前都是網(wǎng)上辦公，修改的項(xiàng)目名稱不僅涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)，還有圖紙審查等機(jī)構(gòu)，耗時(shí)長(zhǎng)嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度。

2規(guī)控先行

商業(yè)開發(fā)類項(xiàng)目控規(guī)（或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)和開展設(shè)計(jì)工作的前提條件，不僅如此工業(yè)類項(xiàng)目也需控規(guī)先行。有個(gè)工業(yè)項(xiàng)目在漫長(zhǎng)的集體土地轉(zhuǎn)建設(shè)用地批復(fù)完成后辦理土地招拍掛手續(xù)過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目控規(guī)未及時(shí)調(diào)整，控規(guī)調(diào)整要?dú)v經(jīng)規(guī)劃編制、專家評(píng)審和地方政府常務(wù)會(huì)審批等程序，工期因此直接延誤近三個(gè)月。

3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要準(zhǔn)確

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括用地面積、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等。建筑密度和綠地率計(jì)算一般設(shè)計(jì)單位都能很好的控制在規(guī)劃部門要求的范圍內(nèi)。容積率其實(shí)是重中之重，如果在驗(yàn)收階段通過復(fù)核出現(xiàn)超容會(huì)嚴(yán)重影響驗(yàn)收和交付（早些年可允許出現(xiàn)適量誤差，通過補(bǔ)交出讓金方式解決，現(xiàn)在開發(fā)類項(xiàng)目出現(xiàn)超容可能首先是追責(zé)和罰款）。大部分設(shè)計(jì)院在前期方案階段計(jì)算建筑面積是是遵照建筑面積計(jì)算規(guī)則，沒有考慮或不知曉各地規(guī)劃部門對(duì)容積率計(jì)算的相關(guān)規(guī)定（如設(shè)備平臺(tái)、入戶花園、封閉陽臺(tái)等是否計(jì)容各個(gè)時(shí)期要求都不一樣），這就需要在報(bào)批報(bào)建時(shí)及時(shí)掌握并于規(guī)劃設(shè)計(jì)單位通氣。建議在此階段對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，如能力不具備可委托測(cè)繪單位對(duì)面積指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，嚴(yán)禁超容。

4方案審定通知書要了解全面

總平及單體方案在上會(huì)并審批通過后，要全面了解方案審定通知書的全部?jī)?nèi)容。大部分設(shè)計(jì)單位因建設(shè)單位催圖直接就按上報(bào)的方案開展設(shè)計(jì)。其實(shí)審批的方案只代表參與方案審批的單位的意見，因方案并聯(lián)審批并沒有邀請(qǐng)所有涉及項(xiàng)目規(guī)劃的單位參與，比如民航、無線電管理機(jī)構(gòu)等。如項(xiàng)目所在地屬于民航限制區(qū)域或周邊有無線電發(fā)射基地等，規(guī)劃部門會(huì)在方案審定通知書中明確要求征求相關(guān)單位意見，這只是其中一點(diǎn)，所有方案審定通知書內(nèi)容一點(diǎn)要全面深度理解。

5周邊道路標(biāo)高、給排水接入點(diǎn)管井高程要核實(shí)

近年來全國(guó)大部分城市都不同程度開展大建設(shè)，新區(qū)建設(shè)進(jìn)度速度較快，這就經(jīng)常出現(xiàn)周邊道路未修建安置房已開建。

這就需要與規(guī)劃設(shè)計(jì)道路的標(biāo)高和給排水系統(tǒng)標(biāo)高對(duì)接�，F(xiàn)有高程系有吳淞和黃河，各個(gè)區(qū)域參照系有不同，在前期設(shè)計(jì)豎向高程時(shí)與周邊道路設(shè)計(jì)的高程系盡量統(tǒng)一，如不統(tǒng)一要做好換算。在市政部門提高的給排水接入點(diǎn)標(biāo)高時(shí)要區(qū)別是主管道管底標(biāo)高還是指定接入管井的井底標(biāo)高，如前期誤把管底標(biāo)高當(dāng)作井底標(biāo)高，非常有導(dǎo)致后期排水倒灌和排水困難。

6關(guān)于報(bào)建流程

基本的報(bào)建流程全國(guó)范圍內(nèi)大同小異，對(duì)基本建設(shè)流程熟悉的情況下就能很好的理解報(bào)建工作的內(nèi)在邏輯。要想加快報(bào)建工作內(nèi)部要平行交叉準(zhǔn)備資料并提前請(qǐng)相關(guān)部門把關(guān)，外部要通過積極有效協(xié)調(diào)相關(guān)部門爭(zhēng)取支持。內(nèi)聯(lián)外合雙管齊下才能加快報(bào)建工作進(jìn)度，體現(xiàn)報(bào)建工作的價(jià)值。

以上是報(bào)建工作過程中一點(diǎn)體會(huì)，“磨破嘴、跑斷腿”是報(bào)批報(bào)建工作的初級(jí)階段。掌握一定的專業(yè)知識(shí)并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加以防控，最終實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有步驟的推進(jìn)報(bào)建工作。