摘要：在物業(yè)管理行業(yè)中，專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包管理是一種常見(jiàn)的管理模式，但是這種模式在具體實(shí)施過(guò)程中，也存在著一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。作者全面分析了其中的風(fēng)險(xiǎn)之后，就如何避免這種風(fēng)險(xiǎn)提出了一些建設(shè)性的意見(jiàn)。
一、物業(yè)分包管理存在風(fēng)險(xiǎn)
在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見(jiàn)的管理模式，物業(yè)管理公司往往會(huì)將部分服務(wù)管理項(xiàng)目分包給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)做，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測(cè)以及專(zhuān)業(yè)的外墻清洗等。
這種管理模式之所以被物業(yè)管理公司廣為接受，主要是由于以下三種原因，首先，各專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的分包公司具有特種行業(yè)操作資質(zhì)；其次，各專(zhuān)業(yè)的服務(wù)分包公司具有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。再次，各專(zhuān)業(yè)的服務(wù)分包公司對(duì)特定項(xiàng)目服務(wù)管理已形成規(guī)模效應(yīng)，能以相對(duì)較低成本完成服務(wù)項(xiàng)目。
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程中主要扮演著在相應(yīng)檔次的各種類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目中篩選優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)分包公司，同時(shí)協(xié)調(diào)、整合資源的角色。目前，物業(yè)管理公司因?yàn)榉N種原因往往不具備如消防、配電等專(zhuān)業(yè)操作資質(zhì)，同時(shí)在這些工作的技術(shù)、運(yùn)行成本方面也不具備優(yōu)勢(shì)。這就給專(zhuān)業(yè)的分包公司帶來(lái)了很大的市場(chǎng)空間，使其專(zhuān)業(yè)有了充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。
物業(yè)管理公司將部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目工作委托專(zhuān)業(yè)分包商運(yùn)行管理之后，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理的全局工作投入更多的精力，充分發(fā)揮其協(xié)調(diào)者的作用，更有效的進(jìn)行資源整合。
然而，從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，這種管理模式的建立使物業(yè)管理過(guò)程中物業(yè)管理公司與各類(lèi)型專(zhuān)業(yè)分包公司出現(xiàn)了信息不對(duì)稱(chēng)，使物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理中存在著一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。
二、信息不對(duì)稱(chēng)造就管理風(fēng)險(xiǎn)
如何理解這種管理風(fēng)險(xiǎn)呢？我們可以利用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中的委托 — 代理模型進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。物業(yè)管理公司將部分管理項(xiàng)目委托各類(lèi)型專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，便建立起了委托 — 代理關(guān)系。在委托 — 代理關(guān)系模型中，物業(yè)管理公司扮演委托人的角色，各專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包商扮演代理人的角色，由于各專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包公司往往存在著技術(shù)壟斷，使其掌握了物業(yè)管理公司無(wú)法掌握的信息，屬于知情者，而物業(yè)管理公司則屬于不知情者，這樣，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中就存在著信息不對(duì)稱(chēng)。
這種信息不對(duì)稱(chēng)主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
1. 存在著專(zhuān)業(yè)資質(zhì)技術(shù)壟斷。
由于這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)維護(hù)的行業(yè)準(zhǔn)入的資格獲取比較困難，承接技術(shù)維護(hù)的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承擔(dān)，在行業(yè)資質(zhì)以及專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。物業(yè)管理公司在技術(shù)監(jiān)管方面比較吃力，往往會(huì)出現(xiàn)甲、乙雙方的角色不明確的局面，物業(yè)管理公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權(quán)利。
2. 維護(hù)成本透明度較低。
由于各專(zhuān)業(yè)資質(zhì)技術(shù)的壟斷性，致使技術(shù)提供方的數(shù)量比較有限，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)上并不激烈，維護(hù)成本的透明度也就相應(yīng)比較低，使得物業(yè)管理公司在選擇專(zhuān)業(yè)分包單位時(shí)，價(jià)格選擇余地不大。這種情況的出現(xiàn)，使物業(yè)管理公司無(wú)形中加大了管理成本升高的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)成本增加。這種專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用的不透明與社會(huì)所要求物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理收費(fèi)透明化將形成一定的反差，物業(yè)管理公司作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的直接收取方，將會(huì)受到業(yè)主以及社會(huì)各界的誤解，這也是一些媒體“妖魔化”物業(yè)行業(yè)的部分原因。
三、回避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議
如何避免物業(yè)管理行業(yè)中的這種管理風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為關(guān)鍵是能夠解決如下幾個(gè)問(wèn)題：
1. 加強(qiáng)物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。
目前，物業(yè)管理的技能培訓(xùn)主要集中于物業(yè)管理實(shí)務(wù)以及相關(guān)技術(shù)工種的實(shí)際操作培訓(xùn)。而涉及到其他行業(yè)如消防檢測(cè)、配電管理、電梯保養(yǎng)等專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理培訓(xùn)往往不被大多物業(yè)管理人員重視，認(rèn)為這些工作可由分包單位進(jìn)行管理，忽略了自身管理權(quán)利的實(shí)施。從這方面考慮，物業(yè)管理公司應(yīng)鼓勵(lì)管理人員參加這些行業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，有條件的可考慮將管理人員送到相關(guān)技術(shù)部門(mén)進(jìn)行委培。
2. 加強(qiáng)行業(yè)間的協(xié)作。
物業(yè)管理行業(yè)是多種業(yè)態(tài)的綜合體，它在社會(huì)分工中雖然扮演協(xié)調(diào)者的角色，但是這種協(xié)調(diào)權(quán)利的實(shí)施往往會(huì)受到來(lái)自相關(guān)行業(yè)制度的制約，使協(xié)調(diào)工作不能很順暢的進(jìn)行，反而多數(shù)時(shí)間處于非常被動(dòng)的狀態(tài)。
物業(yè)管理行業(yè)與相關(guān)行業(yè)如供電部門(mén)、供暖部門(mén)、消防管理部門(mén)等行業(yè)的規(guī)范互通與統(tǒng)一是非常必要的。行業(yè)間的協(xié)作加強(qiáng)了，信息進(jìn)行必要的互通與共享，可以提高各行業(yè)的職業(yè)規(guī)范度，同時(shí)，也可以加強(qiáng)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)有效性。
3. 建議專(zhuān)業(yè)技術(shù)行業(yè)主管部門(mén)規(guī)范政府指導(dǎo)價(jià)。
價(jià)格的規(guī)范是行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)，對(duì)于物業(yè)管理中的技術(shù)專(zhuān)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范是非常必要的。政府指導(dǎo)價(jià)的實(shí)施有利于物業(yè)管理公司明確所承擔(dān)的設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，有標(biāo)準(zhǔn)可依，科學(xué)的將專(zhuān)業(yè)設(shè)備維護(hù)費(fèi)用計(jì)算到物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中，做到收入支出透明合理。
細(xì)化社會(huì)分工是生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展規(guī)律，隨著社會(huì)現(xiàn)代化程度的提高與經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會(huì)分工專(zhuān)業(yè)化水平將不斷提高。物業(yè)管理公司委托專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。為了能更好的順應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理公司應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到目前這種管理模式當(dāng)中存在的問(wèn)題，即專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包的管理風(fēng)險(xiǎn)仍然存在�？茖W(xué)有效的將這種管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低，是物業(yè)管理從業(yè)者要認(rèn)真研究的課題之一，筆者僅從物業(yè)管理者的角度對(duì)物業(yè)分包管理中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，希望能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)在處理與專(zhuān)業(yè)分包方的關(guān)系中起到一些借鑒意義。
