近年來(lái)，10萬(wàn)+的頂豪成交榜單中，半數(shù)以上的產(chǎn)品以大平層為主�？磥�(lái)，大平層與別墅之間的斗爭(zhēng)已經(jīng)逐步占了上風(fēng)。本文想和大家聊聊，大平層豪宅除了面積大以外，還可以做哪些創(chuàng)新？

一、大平層產(chǎn)品客戶分析

其實(shí)，大平層和別墅的比較一直都沒(méi)停過(guò)，在弄清楚大平層和別墅的區(qū)別，我認(rèn)為更重要的是梳理清楚大平層的客戶群。同樣是豪宅，買別墅的客群與買大平層的客群到底有什么不同？

通過(guò)很多大平層項(xiàng)目的分析可以知道，會(huì)購(gòu)買大平層的一般以這4類人為主：外國(guó)人士、私營(yíng)業(yè)主或大中型公司老總、城市新富階層、投資公司高管。

他們?yōu)槭裁催x大平層不選別墅？其實(shí)買得起豪宅的人購(gòu)買力強(qiáng)勁，往往不止一套房產(chǎn)，他們購(gòu)買大平層思考的重點(diǎn)在于以下6大要素：

我們?cè)谇懊嬉黄�文章曾�?jīng)分析過(guò)大平層的客戶群，需要了解更多可以直接點(diǎn)擊《大平層豪宅營(yíng)銷7種姿勢(shì)，分分鐘干掉別墅》閱讀。

二、大平層產(chǎn)品選址及規(guī)劃

大平層產(chǎn)品一般分為高層小規(guī)模項(xiàng)目、高層大規(guī)模項(xiàng)目、低多層祥泰項(xiàng)目3類，但目前來(lái)看，位于中心城區(qū)的高層小規(guī)模項(xiàng)目是大平層豪宅的主力形式之一。

高層小規(guī)模項(xiàng)目的規(guī)劃，由于市區(qū)核心區(qū)域土地有限，一般項(xiàng)目規(guī)模不大，規(guī)劃以圍合布置方式為主，突出中心庭院景觀，強(qiáng)調(diào)集中景觀和人車分流。

而高層大規(guī)模項(xiàng)目，這時(shí)就會(huì)從從多單元組團(tuán)到強(qiáng)調(diào)大尺度的空間布局形式。

低多層形態(tài)項(xiàng)目一般采用組團(tuán)式布局，強(qiáng)調(diào)中心景觀軸線但無(wú)大規(guī)模心景觀。

金地天御規(guī)劃布局圖

比如金地天御平層的布置方式，利用偏東向傾斜30度角左右的河岸，進(jìn)行菱形組團(tuán)組織，這種布局方式和傳統(tǒng)布局差別很明顯：

由于錯(cuò)位的原因建筑側(cè)向間距拉大，并且南北東西都是組團(tuán)景觀，不但能夠提供側(cè)向很好的視野同時(shí)也加強(qiáng)了側(cè)面私家花園和端套戶型的價(jià)值。項(xiàng)目布局上這個(gè)區(qū)域全部都是獨(dú)立單元的廸筑，強(qiáng)調(diào)側(cè)向花園的價(jià)值，也最大化的利用這種布局的優(yōu)勢(shì)。

所以，各種不同體量和形態(tài)的平層豪宅規(guī)劃發(fā)展方向也有相應(yīng)的差異。

三、大平層豪宅戶型特征

據(jù)統(tǒng)計(jì)，高端客戶對(duì)于產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)更多體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)（50%以上）、其次是景觀環(huán)境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設(shè)計(jì)的格局和面積分布上創(chuàng)新成為應(yīng)該成為重點(diǎn)突圍的方向。

1、層高

2005年大平層產(chǎn)品剛出現(xiàn)的時(shí)候，面積多為150-200㎡的一房到5房不等，現(xiàn)在主流面積已經(jīng)提升到200-350㎡，同時(shí)室內(nèi)功能區(qū)間也越來(lái)越細(xì)化。

但是，光比面積已經(jīng)不行了，層高成為了空間豪華感的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前市場(chǎng)大多數(shù)高端平層產(chǎn)品的層高在2.8米以上，因?yàn)榇笃綄拥拿娣e通常都在200平米以上，層高越高，居住體驗(yàn)更寬敞舒適，也能夠體現(xiàn)出完美的空間感。上海知名豪宅湯臣一品層高在3.5m，北京長(zhǎng)安太和二期層高為3.6米，綠城御園的層高甚至達(dá)到了4m。

2、入戶形式

入戶形式主要有兩種： 單一入戶和雙向入戶。單一入戶是較為傳統(tǒng)的入戶形式， 該類戶型只有1個(gè)出人 口， 其優(yōu)點(diǎn)是便于管理， 缺點(diǎn)是主、 客、 仆流線交織， 不利 于豪宅品質(zhì)提升。雙向入戶是目前比較流行的形式， 也將是未來(lái) 的發(fā)展趨勢(shì)。這樣入戶的優(yōu)點(diǎn)在于可使工人、 貨物出入與主人出 入分離 ， 保證豪宅空間的品質(zhì)和檔次 ， 缺點(diǎn)是將產(chǎn)生較大的公攤 面積和交通面積。

3、流線設(shè)計(jì)

主、 客、 仆用房的分離在豪宅中應(yīng)充分考慮， 以最大程度地避 免相互間的干擾 ， 使三者均有獨(dú)立的流線和完善的配置。各部分之間的聯(lián)系依靠花園、 陽(yáng)臺(tái)或連廊等過(guò)渡空間來(lái)實(shí)現(xiàn)。

龍湖唐寧ONE360平米戶型圖，獨(dú)立傭人房，主仆分離。

4、功能配置

豪宅戶型對(duì)服務(wù)用房的需求較高，應(yīng)設(shè)置充足的工人房、洗衣房、設(shè)備房等附屬空間。生活功能可設(shè)置專門的中西廚，早餐廳，大衣帽儲(chǔ)藏間等。休閑功能則有健身，影音，桑拿，紅酒雪茄等。

5、裝修標(biāo)準(zhǔn)

通過(guò)國(guó)內(nèi)典型豪宅案例的研究，發(fā)現(xiàn)豪宅精裝修價(jià)格均在一萬(wàn)元以上。

四、大平層戶型設(shè)計(jì)手法演變

設(shè)計(jì)手法一：公寓型平面設(shè)計(jì)，采用特殊單元結(jié)構(gòu)或者直接放大功能空間尺度，是最簡(jiǎn)單也是最直接的大面積公寓設(shè)計(jì)思路。

設(shè)計(jì)手法二：在戶型設(shè)計(jì)中突出其非公寓性，具體表現(xiàn)是突出別墅特有的室外空間和別墅式的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)布局。

設(shè)計(jì)手法三：強(qiáng)調(diào)高檔公寓自身結(jié)構(gòu)特性，以內(nèi)部自由空間的組織形式和突出奢華功能性空間作為兩個(gè)方向。

設(shè)計(jì)手法四：別墅立體空間的平面化，將別墅的院落、地下室、空中花園等元素在平面空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。比如金地天御：

建筑共分5層，1-3層為平層，擁有獨(dú)立門戶，4-5層為復(fù)式套型；1-3層均帶精裝私家庭院及地下室，4-5層全復(fù)式設(shè)計(jì)并設(shè)置雙層挑高摘星庭院；2層以上均配置私家電梯直接入戶，其中2、3層可直達(dá)庭院及地下室、超越別墅的尺度：全套房設(shè)計(jì)、18米超大面寬、3.6米室內(nèi)層高。

比如北京龍湖西宸原著

整體戶型設(shè)計(jì)采用動(dòng)靜分區(qū)，以玄關(guān)為界，南向三面寬的居室為生活區(qū)，北側(cè)因?yàn)檎紦?jù)了良好的園區(qū)景觀，因此設(shè)計(jì)為客廳餐廳的活動(dòng)區(qū)。這與別墅產(chǎn)品依靠樓層劃分功能區(qū)的設(shè)計(jì)想法非常一致。

設(shè)計(jì)手法五：“十字連廊”“十字圓廳”創(chuàng)新：傳承并改良了法式古典官邸中的精髓——“十字形”布局，將戶內(nèi)空間劃分為四個(gè)功能區(qū)域，禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動(dòng)室和休息室，空間之間保持良好的獨(dú)立性和連通性。

御園戶型360㎡以上三房，交通空間處理上突出了過(guò)度空間，全套房設(shè)計(jì)，突出類似別墅的設(shè)計(jì)理念，御園是“十”字型布局，并且有兩條交通流線。御園做到了個(gè)功能空間獨(dú)立，采用雙客廳布局。

綠城玉蘭花園則在綠城御園的基礎(chǔ)上有所升級(jí)：

（1）交通組織的進(jìn)化，玉蘭花園的內(nèi)部主要電梯處理在戶型空間的中心位置，和公共交通分離（也有和集中交通連接的處理方式），雖然只是在戶型中心處理豎向交通，但是帶來(lái)的意義重大，使內(nèi)部空間變得更自由；（2）通道面積和御園相比大大減少，同時(shí)通道的尺度感反而有所加強(qiáng)；（3）把內(nèi)部分為三個(gè)獨(dú)立性很強(qiáng)癿區(qū)域（公共區(qū)、次臥區(qū)、雙主臥區(qū)）；（4）雙主臥設(shè)計(jì)；（5）如果把平面分為南、北、中，三段，對(duì)于中段的功能處理更加合理。

設(shè)計(jì)手法六：將主題融入到戶型設(shè)計(jì)中去，比如建發(fā)集團(tuán)游輪大平層，面積達(dá)到570平方米，基于豪華郵輪的主題，將游艇的最大特色——船頭觀景廳以及飛橋泳池的元素融入戶型平面的設(shè)計(jì)之中。

項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閹�狀地形，采用因地制宜的方式，將高層建筑整體形成雙排延展式，以最大限度利用五緣灣海景資源。同時(shí)兩幢高層圍繞大中庭半圍合的布局，確保每一戶均能享有中庭景觀及南側(cè)五緣灣海景。

項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閹�狀地形，采用因地制宜的方式，將高層建筑整體形成雙排延展式，以最大限度利用五緣灣海景資源。同時(shí)兩幢高層圍繞大中庭半圍合的布局，確保每一戶均能享有中庭景觀及南側(cè)五緣灣海景。

社區(qū)內(nèi)部采用安全有效的人車分流方式，強(qiáng)調(diào)如酒店大堂般的入戶尊貴感與體驗(yàn)序列，結(jié)合局部底部挑空，打造豐富的開(kāi)放/半開(kāi)放/私密空間，以提供豐富多樣的空間感受，營(yíng)造充分的歸屬感。

從戶型圖上來(lái)看，570㎡大平層，在空間布局上更為靈活多樣。刷卡直達(dá)電梯，獨(dú)立入戶門廳；270°大尺度弧形環(huán)景客廳， 觀浩然灣景；會(huì)客廳與餐廳連綴一體，靈動(dòng)從容；中、西式廚房雙配備，恣享生活美學(xué)；13米面寬南向觀景陽(yáng)臺(tái)，雍享盛景。

設(shè)計(jì)手法七：針對(duì)商務(wù)接待需求，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始設(shè)計(jì)超大一房，定位高端人士的圈層型頂級(jí)服務(wù)式公寓。比如綠地中西•海珀云庭，建筑面積263㎡，做1房2廳2衛(wèi)。

除了這個(gè)263㎡的一房2廳2衛(wèi)、還有348㎡、494㎡也打造成1房。項(xiàng)目以接待、溝通和磋商、派對(duì)和聚會(huì)、收藏和鑒賞功能為主，屬高端人士的圈層型頂級(jí)服務(wù)式公寓，更多帶有企業(yè)會(huì)所或私人會(huì)所的性質(zhì)。并非日常家居角度考慮，這也就不難理解了。

小結(jié)

目前大平層的戶型的創(chuàng)新主要是增加大平層、別墅等高端產(chǎn)品間戶型的競(jìng)爭(zhēng)力，但真正的豪宅，戶型定制化、個(gè)性化才是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。比如由頂級(jí)設(shè)計(jì)大師為客戶定制裝修方案，確定方案后提供委托開(kāi)發(fā)商執(zhí)行完成的服務(wù)，整個(gè)過(guò)程由開(kāi)發(fā)商監(jiān)控，保證制定方案的實(shí)施和品質(zhì)。而更個(gè)性化的做法，可以是套內(nèi)不設(shè)剪力墻，無(wú)固定房型，業(yè)主按喜好可以任意分割。