大型商業(yè)綜合體
Commercial Complex Building
1、大型商業(yè)綜合體概念
大型商業(yè)綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達(dá)廣場系列都屬于此列。
大型商業(yè)綜合體包含（但不限于）以下部分：
Shopping Mall：
其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運(yùn)動100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持。
室內(nèi)（外）步行街區(qū)：
一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質(zhì)商店為主。該部分建筑將大部分銷售。
辦公建筑群：
甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業(yè)物業(yè)提供大量消費(fèi)人群，同時辦公銷售可以平衡項目前期資金流。
酒店建筑：
為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設(shè)置商務(wù)酒店一棟、星級酒店一棟。
住宅或公寓類建筑：
商業(yè)的繁華將極大提高周邊居住建筑的價格，同時住宅銷售可以平衡項目前期資金流。
2、大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點
商業(yè)建筑規(guī)劃中最重要的是流線設(shè)計（組織），這包含：商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機(jī)動車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。
商業(yè)人行流線組織要點：
第一位：唯一性
各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。
商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長度，增多了臨街店鋪，實則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會走向較大的商業(yè)街，并且不會返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商業(yè)中（專業(yè)市場）。
商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因為分支不會造成方向困惑。 比較適宜的商業(yè)街形式為：
第二位：入口標(biāo)識性
各商業(yè)主入口必須分級。
從主到次分別為：
一級出入口：室內(nèi)外步行街主出入口，形象最為突出，應(yīng)把90%以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。
二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。
三級出入口：辦公、商務(wù)酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強(qiáng)，無需強(qiáng)化出入口，注意出入口建筑標(biāo)識即可。
3、建筑立面具有標(biāo)志性
商業(yè)建筑的外立面設(shè)計尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。
商業(yè)建筑立面設(shè)計要注意的是：
1、建筑立面相對簡潔，而具有質(zhì)感，突出材料的高檔性。復(fù)雜而色彩化的建筑立面風(fēng)格已不再是世界和中國的主流設(shè)計風(fēng)格；
2、必須進(jìn)行專項的廣告位和店招設(shè)計；
3、結(jié)合內(nèi)部功能進(jìn)行立面設(shè)計，有目的的開設(shè)采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場，采光面會讓消費(fèi)者分心，并且不利于商品的重點式照明。
4、不同功能建筑按各自設(shè)計參數(shù)設(shè)計
商業(yè)綜合體內(nèi)部功能較多，很多功能具有較為復(fù)雜的設(shè)計要求，平面設(shè)計中需充分考慮。
以萬達(dá)廣場部分主力店設(shè)計要求為例：
萬達(dá)百貨：
建筑面積要求：25000～40000平方米。
位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。
室內(nèi)商業(yè)步行街的平面：
（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。
（2）柱網(wǎng)：一般以8.4×8.4米為宜。
（3）步行街兩側(cè)店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米
（3）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至5～6米
店鋪：精品店基本單元進(jìn)深宜8米～12米，個別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對門”式設(shè)計。
沃爾瑪：
層高： 不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區(qū)，而主力店技術(shù)條件的提供往往滯后，在工期需要時，可先預(yù)留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。
卸貨區(qū)：沃爾瑪首層室外需設(shè)40英尺貨柜車位一個，貨柜車凈高4.5米，地下設(shè)4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺高1.2～1.3米，地下設(shè)倉儲區(qū)。
家樂福：
家樂福一般15000平方米或以上。如設(shè)置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區(qū)；首層對大型貨柜車無嚴(yán)格要求，只要地面滿足4輛小貨車�？考纯桑徊辉O(shè)抬起式卸貨平臺，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區(qū)，凈高宜達(dá)到3.6米。
超市的生鮮區(qū)需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫底板。
5、辦公及住宅立面設(shè)計公建化
辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設(shè)計，但立面應(yīng)和商業(yè)建筑匹配，必須顯得公建化。
建筑立面材料選取：
北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料；
南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）
各建筑立面大致預(yù)算：RMB/㎡
甲級辦公樓： 750～1000
SOHO辦公樓： 450～550
商業(yè)建筑（裙房）：850～1200
住宅建筑： 350～400
（零售）商業(yè)步行街
Commercial Retails
1、（零售）商業(yè)步行街概念
商業(yè)步行街是通過室外步行街進(jìn)行流線組織的商業(yè)建筑。它以低多層建筑為主，包含中小型獨(dú)立建筑、沿街商鋪等形式。功能較為靈活，以休閑、娛樂、餐飲功能為主，輔以部分中小型主力店。商業(yè)步行街建筑面積在5萬～30萬平方米之間。
商業(yè)步行街一般包括以下部分：
商店街：
商業(yè)步行街的主要街道，街道兩邊布局各主力店及主力餐飲店面的入口大堂。該部分建筑應(yīng)保持35%以上自持，以控制商業(yè)形態(tài)和檔次定位。
獨(dú)立商業(yè)建筑：
獨(dú)立商業(yè)建筑體有利于中大型商家入駐和經(jīng)營，同時在招商上的兼容性極佳。此類建筑必須置于商業(yè)街入口附近或者臨街面，以利用入駐的主力店吸引人群進(jìn)入商業(yè)街。
地下商業(yè)街：
商業(yè)步行街的界面一般比較長，可以利用高差或者下沉式廣場，把地下空間開發(fā)成地下步行街。地下步行街頂板必須有較多的開敞，以弱化地下層的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娛樂商業(yè)、以及快餐店等小型餐飲店。
辦公、酒店建筑群：
辦公及酒店建筑的流線組織必須和商業(yè)街流線完全分離。此類建筑的銷售也是平衡前期投資的必要手段。
2、（零售）商業(yè)步行街設(shè)計要點
步行街的流線組織也是第一重要的。
1.流線組織的要點：
第一位：唯一性
同大型商業(yè)綜合體的商業(yè)街組織原則相同，其主街只能有一條。切忌盡端式商業(yè)街或者廣場。
第二位：商業(yè)廣場的設(shè)計
商業(yè)步行街的長度往往較長，在入口及中間部分，必須通過商業(yè)廣場的設(shè)置，緩解人群的疲憊感。設(shè)計時必須注意：商業(yè)廣場的出入口必須明顯和順暢。
第三位：商業(yè)街視線“通而不暢”
商業(yè)步行街的內(nèi)部形態(tài)最好不要呈直線的“一”字形，比較忌諱的是兩個主要出入口被穿視。
2.商業(yè)街的立面風(fēng)格主要有兩種：
（1）、（異域）風(fēng)情化風(fēng)格
（異域）風(fēng)情化商業(yè)步行街一般適合于大型住宅社區(qū)附近，內(nèi)部功能以餐飲娛樂類為主。郊區(qū)的OUTLETS也會采取此類風(fēng)格。
（2）、現(xiàn)代簡約風(fēng)格
現(xiàn)代簡約風(fēng)格適合于都市的商圈內(nèi)，其立面形象兼容性較好。
3.其他注意事項：
1.商業(yè)步行街建筑根據(jù)地區(qū)特性，可以多設(shè)計半戶外空間，比如陽臺、露臺、架空層空間等，以增加商業(yè)鋪面的可變營業(yè)面積，從而提高商鋪價值。
2.要充分考慮到各種商業(yè)形態(tài)對建筑的要求，比如餐飲建筑的廚房對煙道、荷載的要求，KTV對建筑防火的要求，等。
3.商業(yè)街地下停車場須有完備的標(biāo)識系統(tǒng)，否則很長的地下停車庫會讓大多數(shù)人迷失。
4.商業(yè)建筑的店招須進(jìn)行專項設(shè)計，要保證每層建筑都有店招位。
