1999年3月頒布的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”該規(guī)定對于解決拖欠工程款問題,保障承包人工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有積極意義。然而,由該規(guī)定而衍生出的理論與實(shí)務(wù)上的相關(guān)問題,卻有探討的必要。

一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)

　　要正確理解和適用《合同法》第286條的規(guī)定,首先必須對建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)有正確的認(rèn)識(shí)。理論上,對承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)存在不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,此權(quán)利的性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán),因此,如發(fā)包人不按約定支付工程價(jià)款,承包人即可留置該工程,并以此優(yōu)先受償。①這種觀點(diǎn)源于1991年由國家工商行政管理局、建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)工程施工合同條例》。該《條例》第28條規(guī)定:“由于甲方(發(fā)包人)違反有關(guān)規(guī)定和約定,經(jīng)辦銀行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保護(hù),由甲方承擔(dān)保護(hù)費(fèi)用。”該規(guī)定成為實(shí)踐中承包人以發(fā)包人未付清工程款為由而拒絕交付已完工工程的主要依據(jù)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。②

　　依筆者之見,上述兩種觀點(diǎn)均未能正確揭示建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)。首先,承包人優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上不是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。這是因?yàn)?第一,根據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法理論,留置僅適用于動(dòng)產(chǎn),而承包人工作完成的標(biāo)的物卻是不動(dòng)產(chǎn);第二,留置權(quán)不僅以標(biāo)的物的占有為成立要件,而且以對標(biāo)的物的占有為存續(xù)條件,如果債權(quán)人喪失對標(biāo)的物的占有,留置權(quán)也就因之而消滅。然而,從《合同法》第286條的規(guī)定看,承包人在交付工程后,盡管其已不占有標(biāo)的物,但仍然享有對工程的優(yōu)先受償權(quán)。其次,將承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)歸結(jié)為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的觀點(diǎn)也是不妥當(dāng)?shù)摹Ｋ�謂優(yōu)先權(quán),是指法律所規(guī)定的特定債權(quán)人就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。優(yōu)先權(quán)制度最初源于羅馬法。在近代民法中,法國民法典最先設(shè)立優(yōu)先權(quán)制度,并為日本民法所繼受,被稱為先取特權(quán)。它是出于立法政策上的考慮,為求得當(dāng)事人之間的公平和社會(huì)秩序的穩(wěn)定,通過法律的規(guī)定,作為債權(quán)人平等原則的一種例外,對特定債權(quán)所給予的特別保護(hù)。我國現(xiàn)行立法未設(shè)立獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度,僅在破產(chǎn)法、海商法等法律中,對特殊情況下特定債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)作了一些規(guī)定。而且,考察中文中的“優(yōu)先權(quán)”與“優(yōu)先受償權(quán)”的詞源,二者均系譯自外文,而在拉丁文和法文中,它們實(shí)際上是同一詞。③也就是說,在中文中,這兩個(gè)詞僅是譯法的不同罷了。因此,認(rèn)為建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán),一方面與我國現(xiàn)行的立法體例相悖,另一方面又犯了“同義語反復(fù)”的邏輯錯(cuò)誤。

　　筆者認(rèn)為,從承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律特征看,應(yīng)是一種法定抵押權(quán)。其理由在于,承包人優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的主要特征。抵押權(quán)的成立與存續(xù),不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為必要。而就質(zhì)權(quán)、留置權(quán)而言,權(quán)利人一旦喪失對標(biāo)的物的占有,其所享有的擔(dān)保物權(quán)即隨之而消滅。不轉(zhuǎn)移占有是抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的重要區(qū)別。在工程建設(shè)實(shí)踐中,除“交鑰匙工程”外,通常是由承包人與發(fā)包人分別指派工地代表,共同負(fù)責(zé)對工地現(xiàn)場的管理,進(jìn)言之,承包人并未排他地對工程實(shí)施占有和控制。而且,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收并交付發(fā)包人后,承包人的優(yōu)先受償權(quán)也并不因此而消滅�？梢�,承包人優(yōu)先受償權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)存在本質(zhì)不同,而在不轉(zhuǎn)移占有這一根本特征上,則與一般抵押權(quán)相同。另一方面,承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)的區(qū)別僅在于成立原因上:一般的抵押權(quán)為意定擔(dān)保物權(quán),由當(dāng)事人以合同方式自由設(shè)定;承包人優(yōu)先受償權(quán)因具備法定要件而當(dāng)然成立�？梢哉f,承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種由法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。從比較法的角度看,未設(shè)獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度的瑞士民法就在第837條對職工或承攬人就土地上建筑或其他工程提供材料及勞務(wù)或單純提供勞務(wù)所生之債權(quán),得就該土地設(shè)定法定抵押權(quán)作了規(guī)定。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第513條也規(guī)定,承攬人對承攬的建筑物或其他土地上的工作物進(jìn)行建造或重大修繕時(shí),就承攬關(guān)系所生之債權(quán)對其工作所附之定作人的不動(dòng)產(chǎn)享有法定抵押權(quán)。

二、承包人優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先次序

　　(一)與一般抵押權(quán)之間的優(yōu)先次序

　　一般而言,在同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)并存時(shí),其優(yōu)先次序依登記之先后決定。但在實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商為籌集建設(shè)所需資金,通常會(huì)為其開發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)定在建工程抵押。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定,如果發(fā)包人(開發(fā)商)未按定約支付工程款,承包人可以對該工程主張優(yōu)先受償權(quán),而且,承包人行使該權(quán)利并不以登記為要件。于此情形,在該建設(shè)工程上就既存在已登記的一般抵押權(quán),又存在未經(jīng)登記的承包人對工程的優(yōu)先受償權(quán)。在這兩種權(quán)利發(fā)生競合時(shí),其優(yōu)先受償次序如何確定,值得探討。對此,理論上主要存在以下幾種不同觀點(diǎn):④一是承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說。此說認(rèn)為,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于一般抵押權(quán),否則若認(rèn)為一般抵押權(quán)優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán),則發(fā)包人就有可能在承包人優(yōu)先受償權(quán)成立后設(shè)定一般抵押權(quán),而這將使得承包人優(yōu)先受償權(quán)落空,從而有違法律保護(hù)承包人利益之意旨。二是一般抵押權(quán)優(yōu)先說。該說認(rèn)為承包人優(yōu)先受償權(quán)未經(jīng)登記,故而無公示作用,為保護(hù)交易安全,應(yīng)使經(jīng)登記的一般抵押權(quán)享有優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。三是平均分配說。依此說,未經(jīng)登記的優(yōu)先受償權(quán)與已登記的一般抵押權(quán)發(fā)生競合時(shí),如果法律未規(guī)定其優(yōu)先次序,應(yīng)平均分配之。四是效力平等說。該說認(rèn)為,不論抵押權(quán)系法定抑或約定,其效力應(yīng)當(dāng)平等,并依設(shè)立之先后確定其順序。即成立在先者,其次序?yàn)閮?yōu)先,成立在后者,其次序在后。

　　在上述諸說中,首先,如采承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說,債權(quán)人不得不顧慮在其以建設(shè)工程為標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)后,是否還有可能因開發(fā)商不按約支付工程款,導(dǎo)致施工單位以建設(shè)工程主張優(yōu)先受償,如果這樣,對于一般抵押權(quán)來說,以建設(shè)工程設(shè)定抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的,而這必將使其對以建設(shè)工程設(shè)定抵押持消極態(tài)度。其結(jié)果是,開發(fā)商難以在建工程來融資,建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效用也就無法得到充分有效的發(fā)揮。此外,以在建工程設(shè)定抵押須辦理登記,若由不需經(jīng)登記的承包人優(yōu)先受償權(quán)加以排除,將與物權(quán)公示原則相違背。況且,法律盡管對承包人對工程的優(yōu)先受償權(quán)作出特別規(guī)定,但承包人仍然并不因此而當(dāng)然享有第一順位的優(yōu)先權(quán)。其次,就一般抵押權(quán)優(yōu)先說而言,該說違背了立法為保護(hù)承包人利益而設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)制度的初衷,使《合同法》第286條的規(guī)定失效,而且,在我國的工程建設(shè)實(shí)踐中,多由承包人墊款施工,因而此說無異于以承包人的資金清償發(fā)包人欠他人的債務(wù),明顯有失公平。再次,平均分配說雖然基于公平的原理,采取折衷辦法予以平均分配,但缺乏立法論基礎(chǔ),且這種平均分配的做法能否實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡,實(shí)在值得商榷。

　　尤其在建設(shè)工程上先后有數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)存在時(shí),其與作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配,更成問題。因而平均分配說也是不能成立的。筆者認(rèn)為,以成立之先后定其優(yōu)先次序說較為合理。因?yàn)?時(shí)序的先后是決定權(quán)利次序先后的一般原則。⑤而且,如前所述,承包人優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)上也是一種抵押權(quán),其與一般約定抵押權(quán)的根本區(qū)別在于成立方式上的不同。根據(jù)“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,一物上存在數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)時(shí),其優(yōu)先受償次序是依設(shè)定時(shí)間的先后來決定,相應(yīng)地,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)在與一般抵押權(quán)發(fā)生競合時(shí),其優(yōu)先次序當(dāng)然也應(yīng)以成立時(shí)間的先后來確定

　　(二)與預(yù)售商品房請求權(quán)之間的優(yōu)先次序

　　就同一建設(shè)工程,承包人優(yōu)先受償權(quán)與承購人對其所承購的預(yù)售商品房的請求權(quán)之間也存在沖突的可能。按照我國城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定,預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請求權(quán),使承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力,從而具有保全承購人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。質(zhì)言之,通過登記備案,承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)已具有了物權(quán)的排他效力。那么,當(dāng)該請求權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時(shí),如何確定其優(yōu)先次序呢?筆者認(rèn)為,從本質(zhì)上講,承包人對工程價(jià)款的請求權(quán)本是一種債權(quán),但為保護(hù)承包人的利益,法律破除債權(quán)人平等原則,對承包人價(jià)款債權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使其有擔(dān)保物權(quán)的效力�？梢�,承包人對工程價(jià)款的債權(quán)與承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)在本質(zhì)均為債權(quán),但又都由法律特別賦予相當(dāng)于物權(quán)的效力。所以,為貫徹“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,二者發(fā)生沖突時(shí),也應(yīng)以成立時(shí)間之先后定其優(yōu)先次序。

三、承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立

　　(一)承包人優(yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的確定

　　如上所述,當(dāng)承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)發(fā)生競合時(shí),應(yīng)以其成立時(shí)間的先后確定其優(yōu)先次序。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押和商品房預(yù)售合同均應(yīng)辦理登記簽證,同時(shí),房地產(chǎn)抵押權(quán)、預(yù)售合同的成立時(shí)間應(yīng)以在登記機(jī)關(guān)登記的時(shí)間為準(zhǔn)。與此不同,承包人優(yōu)先受償權(quán)依法不以登記為成立要件。這樣,如何確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,則不無疑問。對于承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,理論上存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)為債權(quán)未受清償說。持這種觀點(diǎn)者認(rèn)為,承包人優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的債權(quán)為基于建設(shè)工程合同所生的債權(quán),此項(xiàng)債權(quán)在承包人與發(fā)包人訂立合同時(shí)即已發(fā)生,但承包人之價(jià)款通常于工程交付或完成時(shí),始能請求給付。易言之,承包人的價(jià)款請求權(quán)此時(shí)方才發(fā)生。于此情形,如果發(fā)包人未按約支付價(jià)款,即承包人未受清償時(shí),才產(chǎn)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)。⑥另一種觀點(diǎn)主張,雖然價(jià)款給付請求權(quán)產(chǎn)生于工程完工后,但在建設(shè)工程合同成立的同時(shí)即已發(fā)生對工程的優(yōu)先受償權(quán)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為,法律設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的立法理由無非是為了保護(hù)承包人的利益,并進(jìn)而保護(hù)人民住居的安全。因此,以建設(shè)工程合同成立之時(shí)為優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生的時(shí)間,使其及早生效,則保護(hù)更周全,從而不致于在發(fā)包人不支付價(jià)款時(shí),已由其他債權(quán)人先設(shè)定一般抵押權(quán)。⑦

　　在上述兩種觀點(diǎn)中,依筆者之見,債權(quán)未受清償說較為妥當(dāng)。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)工程合同成立時(shí),盡管承包人的工程價(jià)款債權(quán)即已發(fā)生,但承包人仍然不能要求發(fā)包人支付價(jià)款。在實(shí)踐中,建設(shè)工程竣工后,應(yīng)先由承包人向發(fā)包人提供完整的竣工資料和竣工驗(yàn)收報(bào)告。發(fā)包人接到竣工驗(yàn)收報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)對工程進(jìn)行驗(yàn)收�？⒐を�(yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后,發(fā)包人須按約支付價(jià)款。發(fā)包人不按約支付,經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的,承包人才可依法行使優(yōu)先受償權(quán)。如果認(rèn)為在建設(shè)工程合同訂立時(shí),承包人的優(yōu)先受償權(quán)就已成立,不但與合同法的規(guī)定相違背,而且必將導(dǎo)致債權(quán)人不愿在建設(shè)工程合同成立后以在建工程為貸款的抵押物,商品房的預(yù)售也將同樣無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然,由于發(fā)包人往往在工程開工之前即已為取得貸款而就工程設(shè)定一般抵押權(quán),或者已開始預(yù)售商品房,如采債權(quán)未受清償說,必然使銀行抵押權(quán)和承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)的順位優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)。

　　(二)承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記問題

　　一般抵押權(quán)和預(yù)售合同的有效成立需經(jīng)登記,而承包人優(yōu)先受償權(quán)僅需有法律規(guī)定的特定事由的存在即可依法成立,并不以登記為生效要件。這樣,要了解在某建設(shè)工程上是否已存在一般抵押權(quán)或已辦理商品房預(yù)售,只需到有關(guān)的登記機(jī)關(guān)查閱登記文件即可獲得完整可靠的信息。但在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),只有發(fā)包人與承包人自己才知道,第三人卻無法從登記機(jī)關(guān)的登記文件中得到這方面的信息。而承包人優(yōu)先受償權(quán)的作用,是使承包人可以對發(fā)包人的其他債權(quán)人主張以工程優(yōu)先清償其債權(quán),并可以對工程建筑物的受讓人主張此權(quán)利。因而,倘若承包人優(yōu)先受償權(quán)的存在不能經(jīng)由某種方式予以公示,可能對發(fā)包人本身的利益不會(huì)有影響,但發(fā)包人的其他債權(quán)人以及工程建筑物受讓人的利益,隨時(shí)都可能因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而蒙受突如其來的侵害。所以,為避免因承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使與第三人的利益發(fā)生沖突,就需要通過一定的方式將優(yōu)先受償權(quán)的存在狀態(tài)向社會(huì)披露,使得其他人在進(jìn)行與該工程有關(guān)的交易時(shí),可以考慮在建設(shè)工程上存在優(yōu)先受償權(quán)的事實(shí),以便對交易的后果作合理的預(yù)期,避免因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而使自己的利益遭受不測之損害。而作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方式的登記制度,則可以有效地保護(hù)第三人的利益,使其僅需查閱有關(guān)的登記文件,就可得知在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),從而實(shí)現(xiàn)對交易安全和秩序的維護(hù)。其次,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位依其登記的時(shí)間來確定,這是自羅馬法以來即確立的一項(xiàng)基本原則。⑧登記是決定優(yōu)先次序的客觀標(biāo)準(zhǔn),誰先登記,誰就享有以標(biāo)的物的價(jià)值優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利,這既不偏向于承包人的優(yōu)先受償權(quán),也不偏向于一般抵押權(quán)或承購人對預(yù)售商品房請求權(quán),并能避免因?qū)Τ邪�人�?yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的不同看法而導(dǎo)致的爭議。事實(shí)上,由于我國現(xiàn)行法未要求承包人優(yōu)先受償權(quán)需經(jīng)登記,立法上也未對其成立時(shí)間作明確規(guī)定,目前不少銀行為避免其擔(dān)保權(quán)益受侵害,已暫停辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)。尤其應(yīng)當(dāng)看到,如果承包人優(yōu)先受償權(quán)不經(jīng)登記即可有效成立,發(fā)包人就有可能通過與承包人惡意串通,虛構(gòu)發(fā)包人未按約支付工程價(jià)款,或未支付價(jià)款時(shí)間先于一般抵押權(quán)和預(yù)售合同登記時(shí)間的事實(shí),并進(jìn)而由承包人主張其優(yōu)先于發(fā)包人其他債權(quán)人以工程優(yōu)先受償,從而達(dá)到排斥一般抵押權(quán)和商品房承購人請求權(quán)有效行使的目的。反之,如以登記來確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,就能給發(fā)包人的所有債權(quán)人以工程清償其債權(quán)的公平機(jī)會(huì)。再者,設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記制度,承包人雖然會(huì)因辦理登記手續(xù)而支付與此有關(guān)的費(fèi)用,但另一方面,卻可以明晰承包人優(yōu)先受償權(quán)與工程上其他物權(quán)的關(guān)系,避免糾紛的發(fā)生,減少不必要的訴訟成本的支出,使承包人可以比較低的成本避免與其他利害關(guān)系人發(fā)生利益沖突�？傊�,我國有必要在將來的立法中,明確規(guī)定承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)經(jīng)登記才生效力。事實(shí)上,在對工程承包人優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定的國家和地區(qū),大多同時(shí)規(guī)定承包人

　　尤其在建設(shè)工程上先后有數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)存在時(shí),其與作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配,更成問題。因而平均分配說也是不能成立的。筆者認(rèn)為,以成立之先后定其優(yōu)先次序說較為合理。因?yàn)?時(shí)序的先后是決定權(quán)利次序先后的一般原則。⑤而且,如前所述,承包人優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)上也是一種抵押權(quán),其與一般約定抵押權(quán)的根本區(qū)別在于成立方式上的不同。根據(jù)“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,一物上存在數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)時(shí),其優(yōu)先受償次序是依設(shè)定時(shí)間的先后來決定,相應(yīng)地,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)在與一般抵押權(quán)發(fā)生競合時(shí),其優(yōu)先次序當(dāng)然也應(yīng)以成立時(shí)間的先后來確定

　　(二)與預(yù)售商品房請求權(quán)之間的優(yōu)先次序

　　就同一建設(shè)工程,承包人優(yōu)先受償權(quán)與承購人對其所承購的預(yù)售商品房的請求權(quán)之間也存在沖突的可能。按照我國城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定,預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請求權(quán),使承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力,從而具有保全承購人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。質(zhì)言之,通過登記備案,承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)已具有了物權(quán)的排他效力。那么,當(dāng)該請求權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時(shí),如何確定其優(yōu)先次序呢?筆者認(rèn)為,從本質(zhì)上講,承包人對工程價(jià)款的請求權(quán)本是一種債權(quán),但為保護(hù)承包人的利益,法律破除債權(quán)人平等原則,對承包人價(jià)款債權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使其有擔(dān)保物權(quán)的效力�？梢�,承包人對工程價(jià)款的債權(quán)與承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)在本質(zhì)均為債權(quán),但又都由法律特別賦予相當(dāng)于物權(quán)的效力。所以,為貫徹“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,二者發(fā)生沖突時(shí),也應(yīng)以成立時(shí)間之先后定其優(yōu)先次序。

三、承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立

　　(一)承包人優(yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的確定

　　如上所述,當(dāng)承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)發(fā)生競合時(shí),應(yīng)以其成立時(shí)間的先后確定其優(yōu)先次序。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押和商品房預(yù)售合同均應(yīng)辦理登記簽證,同時(shí),房地產(chǎn)抵押權(quán)、預(yù)售合同的成立時(shí)間應(yīng)以在登記機(jī)關(guān)登記的時(shí)間為準(zhǔn)。與此不同,承包人優(yōu)先受償權(quán)依法不以登記為成立要件。這樣,如何確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,則不無疑問。對于承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,理論上存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)為債權(quán)未受清償說。持這種觀點(diǎn)者認(rèn)為,承包人優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的債權(quán)為基于建設(shè)工程合同所生的債權(quán),此項(xiàng)債權(quán)在承包人與發(fā)包人訂立合同時(shí)即已發(fā)生,但承包人之價(jià)款通常于工程交付或完成時(shí),始能請求給付。易言之,承包人的價(jià)款請求權(quán)此時(shí)方才發(fā)生。于此情形,如果發(fā)包人未按約支付價(jià)款,即承包人未受清償時(shí),才產(chǎn)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)。⑥另一種觀點(diǎn)主張,雖然價(jià)款給付請求權(quán)產(chǎn)生于工程完工后,但在建設(shè)工程合同成立的同時(shí)即已發(fā)生對工程的優(yōu)先受償權(quán)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為,法律設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的立法理由無非是為了保護(hù)承包人的利益,并進(jìn)而保護(hù)人民住居的安全。因此,以建設(shè)工程合同成立之時(shí)為優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生的時(shí)間,使其及早生效,則保護(hù)更周全,從而不致于在發(fā)包人不支付價(jià)款時(shí),已由其他債權(quán)人先設(shè)定一般抵押權(quán)。⑦

　　在上述兩種觀點(diǎn)中,依筆者之見,債權(quán)未受清償說較為妥當(dāng)。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)工程合同成立時(shí),盡管承包人的工程價(jià)款債權(quán)即已發(fā)生,但承包人仍然不能要求發(fā)包人支付價(jià)款。在實(shí)踐中,建設(shè)工程竣工后,應(yīng)先由承包人向發(fā)包人提供完整的竣工資料和竣工驗(yàn)收報(bào)告。發(fā)包人接到竣工驗(yàn)收報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)對工程進(jìn)行驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后,發(fā)包人須按約支付價(jià)款。發(fā)包人不按約支付,經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的,承包人才可依法行使優(yōu)先受償權(quán)。如果認(rèn)為在建設(shè)工程合同訂立時(shí),承包人的優(yōu)先受償權(quán)就已成立,不但與合同法的規(guī)定相違背,而且必將導(dǎo)致債權(quán)人不愿在建設(shè)工程合同成立后以在建工程為貸款的抵押物,商品房的預(yù)售也將同樣無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然,由于發(fā)包人往往在工程開工之前即已為取得貸款而就工程設(shè)定一般抵押權(quán),或者已開始預(yù)售商品房,如采債權(quán)未受清償說,必然使銀行抵押權(quán)和承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)的順位優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)。

　　(二)承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記問題

　　一般抵押權(quán)和預(yù)售合同的有效成立需經(jīng)登記,而承包人優(yōu)先受償權(quán)僅需有法律規(guī)定的特定事由的存在即可依法成立,并不以登記為生效要件。這樣,要了解在某建設(shè)工程上是否已存在一般抵押權(quán)或已辦理商品房預(yù)售,只需到有關(guān)的登記機(jī)關(guān)查閱登記文件即可獲得完整可靠的信息。但在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),只有發(fā)包人與承包人自己才知道,第三人卻無法從登記機(jī)關(guān)的登記文件中得到這方面的信息。而承包人優(yōu)先受償權(quán)的作用,是使承包人可以對發(fā)包人的其他債權(quán)人主張以工程優(yōu)先清償其債權(quán),并可以對工程建筑物的受讓人主張此權(quán)利。因而,倘若承包人優(yōu)先受償權(quán)的存在不能經(jīng)由某種方式予以公示,可能對發(fā)包人本身的利益不會(huì)有影響,但發(fā)包人的其他債權(quán)人以及工程建筑物受讓人的利益,隨時(shí)都可能因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而蒙受突如其來的侵害。所以,為避免因承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使與第三人的利益發(fā)生沖突,就需要通過一定的方式將優(yōu)先受償權(quán)的存在狀態(tài)向社會(huì)披露,使得其他人在進(jìn)行與該工程有關(guān)的交易時(shí),可以考慮在建設(shè)工程上存在優(yōu)先受償權(quán)的事實(shí),以便對交易的后果作合理的預(yù)期,避免因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而使自己的利益遭受不測之損害。而作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方式的登記制度,則可以有效地保護(hù)第三人的利益,使其僅需查閱有關(guān)的登記文件,就可得知在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),從而實(shí)現(xiàn)對交易安全和秩序的維護(hù)。其次,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位依其登記的時(shí)間來確定,這是自羅馬法以來即確立的一項(xiàng)基本原則。⑧登記是決定優(yōu)先次序的客觀標(biāo)準(zhǔn),誰先登記,誰就享有以標(biāo)的物的價(jià)值優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利,這既不偏向于承包人的優(yōu)先受償權(quán),也不偏向于一般抵押權(quán)或承購人對預(yù)售商品房請求權(quán),并能避免因?qū)Τ邪�人�?yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的不同看法而導(dǎo)致的爭議。事實(shí)上,由于我國現(xiàn)行法未要求承包人優(yōu)先受償權(quán)需經(jīng)登記,立法上也未對其成立時(shí)間作明確規(guī)定,目前不少銀行為避免其擔(dān)保權(quán)益受侵害,已暫停辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)。尤其應(yīng)當(dāng)看到,如果承包人優(yōu)先受償權(quán)不經(jīng)登記即可有效成立,發(fā)包人就有可能通過與承包人惡意串通,虛構(gòu)發(fā)包人未按約支付工程價(jià)款,或未支付價(jià)款時(shí)間先于一般抵押權(quán)和預(yù)售合同登記時(shí)間的事實(shí),并進(jìn)而由承包人主張其優(yōu)先于發(fā)包人其他債權(quán)人以工程優(yōu)先受償,從而達(dá)到排斥一般抵押權(quán)和商品房承購人請求權(quán)有效行使的目的。反之,如以登記來確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,就能給發(fā)包人的所有債權(quán)人以工程清償其債權(quán)的公平機(jī)會(huì)。再者,設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記制度,承包人雖然會(huì)因辦理登記手續(xù)而支付與此有關(guān)的費(fèi)用,但另一方面,卻可以明晰承包人優(yōu)先受償權(quán)與工程上其他物權(quán)的關(guān)系,避免糾紛的發(fā)生,減少不必要的訴訟成本的支出,使承包人可以比較低的成本避免與其他利害關(guān)系人發(fā)生利益沖突。總之,我國有必要在將來的立法中,明確規(guī)定承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)經(jīng)登記才生效力。事實(shí)上,在對工程承包人優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定的國家和地區(qū),大多同時(shí)規(guī)定承包人該項(xiàng)權(quán)利的行使需以登記為要件。例如,在德國民法中,建筑工程或建筑工程一部分承攬人就其合同所生之債權(quán)對定作人的建筑用地得請求授予保全抵押,如工作尚未完成,承攬人得為了已經(jīng)完成部分的勞務(wù)報(bào)酬及墊款請求給予保全抵押,此請求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記,抵押權(quán)方成立。在瑞士,建筑工程承包人的法定抵押權(quán)也應(yīng)經(jīng)登記。依日本民法,此時(shí)當(dāng)然發(fā)生承攬人的優(yōu)先權(quán),但須經(jīng)登記,才能保全其效力。在法國,承攬人的此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)也必須經(jīng)過登記。

　　此外,在具體登記制度的設(shè)計(jì)上,筆者認(rèn)為,可仿效德、日等國的做法,采預(yù)登記制度以保全承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。在這些國家,預(yù)登記是為了保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的之債權(quán)的請求權(quán)而為的登記。根據(jù)這些國家法律的規(guī)定,建設(shè)工程承攬人可通過兩種途徑申請為其對工程的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行預(yù)登記:其一是經(jīng)登記義務(wù)人(發(fā)包人)的承諾而在登記機(jī)關(guān)辦理登記;其二是單方面申請法院作出采取預(yù)登記措施的裁定,并據(jù)此在登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)登記。依第二種途徑預(yù)登記時(shí),申請人須提交欲登記的優(yōu)先受償權(quán)存在的證明材料,但無需證明其欲保全的優(yōu)先受償權(quán)日后有受侵害之虞。⑨經(jīng)預(yù)登記后的優(yōu)先受償權(quán),可以保全其優(yōu)先順位,而且,妨礙優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)或者有害于優(yōu)先受償權(quán)的處分行為均為無效。