簽訂廠房租賃合同時兩個重要的階段
具備合適的廠房是生產(chǎn)型企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營的重要前提條件。對于大型企業(yè)而言,往往可以通過自行投資設(shè)計、建設(shè)的方式取得符合生產(chǎn)需要的合適生產(chǎn)場所,但對于中小型企業(yè)而言,通過購買建成的標(biāo)準(zhǔn)廠房或租賃廠房的方式,可以節(jié)省大量前期的投資,有利于企業(yè)快速投產(chǎn),獲得收益。其中,通過廠房租賃方式開展生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)占很大比重。由此,租賃關(guān)系的建立、存續(xù)、終止過程出現(xiàn)大量的法律問題。事后發(fā)生的法律問題大都萌芽于選擇廠房、訂立租賃合同的初期。選址不當(dāng)、廠房結(jié)構(gòu)、供電、供水不能符合生產(chǎn)工藝的要求,導(dǎo)致發(fā)生租賃合同中途解除,發(fā)生法律糾紛。
在簽訂租賃合同的過程中,兩個重要的階段即簽訂合同之前的選址階段暨選擇目標(biāo)廠房的階段和簽約階段。只有解決好這兩個階段的有關(guān)問題,才能有效避免租賃合同的法律風(fēng)險,保證合同的順利履行和企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。
壹、選址篇
選擇廠房遠不但選擇土地與地上建筑物這么簡單,選擇廠房是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需求,同時還需要系統(tǒng)考慮區(qū)劃、交通、供能(水、電、氣)、通信等因素。選址既要符合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營要求,又應(yīng)當(dāng)服從于所在區(qū)域行業(yè)分布規(guī)劃;
選址的幾個注意事項:
(一)借助地產(chǎn)中介的作用“貨比三家”
選址,第一步首先要進行信息收集。選擇中介機構(gòu)進行房源信息的收集、整理、篩選,可以節(jié)約時間,提高房源信息的時效性和準(zhǔn)確性。目前地產(chǎn)租售領(lǐng)域,地產(chǎn)中介的專業(yè)功能日益細化,出現(xiàn)了作為居住房屋、經(jīng)營性商鋪、辦公樓、生產(chǎn)性廠房、倉儲性地產(chǎn)各類中介。綜合性的地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)范圍涵蓋商、住、生產(chǎn)、倉儲等多種房產(chǎn)的租售業(yè)務(wù),而專業(yè)性較強的房產(chǎn)中介則專門提供某一類型的地產(chǎn)租售服務(wù)。地產(chǎn)中介收集、整理各類的房產(chǎn)供求信息,并進行分類整理后,進行有償居間服務(wù)。綜合性或?qū)I(yè)性中介,建議選擇專業(yè)性廠房中介進行最初房源的收集。
在接受服務(wù)的過程中,客戶應(yīng)當(dāng)明確地產(chǎn)中介收費的方式和服務(wù)的具體內(nèi)容,例如是向房產(chǎn)的出租方收取居間服務(wù)費,還是向出租方和承租方分別收費中介費用。有的中介方會要求客戶簽署書面承諾書,承諾不繞過中介擅自與出租方建立租賃關(guān)系。鑒于市場競爭激烈,很可能出現(xiàn)在某一區(qū)域內(nèi),不同中介機構(gòu)推薦同一處廠房的情況,此時客戶應(yīng)當(dāng)及時與中介澄清說明房源出現(xiàn)雷同的情況,防止后續(xù)出現(xiàn)不必要的爭端。
需要特別注意的問題:對于中介機構(gòu)提供的有關(guān)房屋坐落、結(jié)構(gòu)、供電、供水、交通、周邊環(huán)境的描述應(yīng)當(dāng)進行現(xiàn)場核實。應(yīng)特別注意核實待租待售房源的產(chǎn)權(quán)情況。
(二)首先應(yīng)當(dāng)考慮廠房所在的行政區(qū)域的有關(guān)政策,特別是稅收政策,防止在手續(xù)辦理有關(guān)工商登記、稅務(wù)登記的過程中遇到障礙,影響投資計劃的進度;例如在日益強調(diào)建設(shè)綠色經(jīng)濟,有效控制能耗產(chǎn)出的大背景下,有的地區(qū)并不愿意接收某些高能耗的工業(yè)企業(yè)入駐本區(qū)。企業(yè)在選址的過程中,應(yīng)當(dāng)事先對于有關(guān)政策信息進行摸底,必要時可以聽取專業(yè)機構(gòu),比如當(dāng)?shù)芈蓭煹膶I(yè)意見和建議。對于外資企業(yè),更應(yīng)當(dāng)向擬投資地的工商、稅務(wù)、外資管理機關(guān)了解當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策,充分了解享受當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策的企業(yè)條件,避免因與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策沖突而使投資計劃遇到難以逾越的政策障礙。
(三)盡量選擇配套設(shè)施完備的工業(yè)區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,一般而言配套設(shè)施完備且已經(jīng)部分完成招商,投入使用的工業(yè)區(qū)廠房最為合適,標(biāo)準(zhǔn)廠房在設(shè)計上能夠滿足一般工業(yè)加工企業(yè)的生產(chǎn)要求,已經(jīng)如果使用的工業(yè)園區(qū),在園區(qū)管理、工商稅務(wù)等配套設(shè)施的配備上都有利于企業(yè)快速投產(chǎn),并為后續(xù)的有關(guān)工作的開展提供便利。不同的工業(yè)園區(qū)有不同的行業(yè)定位和招商對象的區(qū)別
,應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的能耗和環(huán)境影響情況選擇落戶合適的工業(yè)園區(qū);
(四)慎重選擇周邊有居民區(qū)的廠房,由于早期城市規(guī)劃問題,有的廠區(qū)位于居民區(qū)附近,容易發(fā)生法律糾紛。從經(jīng)驗來看,居民對于生產(chǎn)性企業(yè)對于居住環(huán)境的影響的容忍度很低,廠房或者廠區(qū)周邊的居民區(qū)往往成為發(fā)生投訴、相鄰關(guān)系訴訟的隱患,一旦發(fā)生糾紛,往往容易升級成為群體性時間,直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。
(五)擇鄰而“廠”,在選擇廠房的過程中,獨門獨院的廠房固然是投資人的首選,但經(jīng)常出現(xiàn)的情況是廠房部分出租、廠房產(chǎn)權(quán)方將部分閑置廠房出租、或幾家企業(yè)共用一個廠區(qū)的情況。在上述情況下訂立租賃合同,除了需要妥善處理與出租方的租賃關(guān)系外,還需要慎重考慮如何協(xié)調(diào)處理與其他企業(yè)在公用租賃部位、廠區(qū)衛(wèi)生、安全管理等方面的問題。
(六)了解和實地核實廠區(qū)的道路通行和周邊交通狀況,客觀測評車程等影響企業(yè)運輸成本的指標(biāo)。
“宏觀”的交通因素包括:房源的地理位置、坐落,周邊的道路情況,距離交通主干道、高速公路、城市快速路的距離。道路對通行車輛高度和地面承重的要求。“微觀”交通因素包括:廠區(qū)內(nèi)部的道路情況、廠房與道路的接合部的道路情況,是否能夠通行大型車輛
交通是否便捷,例如出口加工型企業(yè)要求集卡能夠直接進入廠房進行裝卸作業(yè),對于有較高的防水、防塵、避光要求的產(chǎn)品,對于裝卸區(qū)也有特殊的要求。這些因素在選址的過程中都需要考慮。在考核評估交通狀況時要留意細節(jié),要全盤考慮宏觀和微觀的可能對車輛通行造成影響的因素,防止“木桶效應(yīng)”,例如,對于車輛通行高度的要求,不但要考慮到廠房層高、門高的限制,也要考慮道路(高架道路限高、電線桿)等通行道路的條件限制。
完成選址工作,找到合適的房源,已經(jīng)為簽訂廠房租賃合同奠定了良好的基礎(chǔ),下面我們將在《貳、合同篇》中進一步探討起草、簽訂以及合同履行過程中的有關(guān)問題。