北京工人體育場、館改建工程，是奧運改造場館中投資最大、規(guī)模最大、改造力度最大的項目之一，也是在奧運建設(shè)工程中全面、完整實行“代建制”的項目之一。在“代建制”仍處于試行、探索、完善的階段，一個具有代表性的奧運場館改造工程項目，采用“代建制”并順利實施有其特殊的現(xiàn)實意義。該項目是通過面向社會公開招標的方式，確定了北京國金管理咨詢有限公司為代建單位，負責(zé)該項目建設(shè)全過程的代建管理。北京工人體育場、館于2006年6月正式開工，在政府批準的投資概算范圍內(nèi)，體育場于2008年1月25日竣工驗收，體育館于2007年11月8日竣工驗收，并分別成功承辦了奧運測試賽，目前正以嶄新的面貌承辦第29屆奧運會的足球比賽和拳擊比賽。 

    工體場、館奧運改造工程“代建制”的完整實施，源于代建合同主體各方的相互理解、支持、協(xié)作及政府的支持力度。首先委托人的協(xié)調(diào)力度及關(guān)鍵時刻決斷的客觀性、正確性是極其重要的。在代建初期，由于出資責(zé)任沒有最終落實，代建合同的委托人是北京市人民政府“2008”工程建設(shè)指揮部辦公室（以下簡稱“08辦”），使用人是業(yè)主北京職工體育服務(wù)中心，代建人是國金公司；到了工程實施期出資責(zé)任確定為北京市總工會與北京市政府財政按3：7的比例劃分。在此情況下，2006年10月26日“08辦”、市總工會聯(lián)合下發(fā)了市指辦〔2006〕243號文件《關(guān)于理順工人體育場、工人體育館改造項目管理責(zé)任體系和管理機制的工作方案》，明確了業(yè)主負責(zé)制，繼續(xù)實行“代建制”。那么，原來的使用人不但具有了委托人的身份，同時也多了一份委托人的責(zé)任。這無疑對開展代建工作創(chuàng)造了有利條件。此后，成立的由兩個委托人、代建人組成的奧運工程分指揮部將三方融入了一體，定期召開分指揮協(xié)調(diào)會，層層落實責(zé)任，有效、合理推動了工程整體進展，實現(xiàn)了奧運工程安全、質(zhì)量、工期、功能、成本“五統(tǒng)一”的目標。實踐證明，從工程的實施、竣工驗收、竣工移交到竣工結(jié)算等工作順利進行都受益于機制體制的調(diào)整及政府的大力支持。從工體場、館奧運改造的代建體驗縱觀其他代建工程的現(xiàn)狀，本人有以下體會。 

    “代建制”是政府投資公益性項目管理的重大改革和舉措。通過市場化的方式選擇專業(yè)的項目管理代建公司，其大方向是正確的，能有效地做到防止“三超”，應(yīng)積極穩(wěn)妥推進，不能動搖。但是，目前北京市推行的“代建制”還需要制定和完善配套的制度和實施細則，而這些制度的頒布不僅僅是發(fā)改委一個部門，而應(yīng)是政府各委、辦、局聯(lián)動。 

    本項目在“代建制”的實施中，遇到了大量的實際難題，在此期間我們得到了政府相關(guān)部門的理解和支持，特別是奧運工程建設(shè)的負責(zé)部門“08辦”的徐波主任、王鋼副主任做了大量的協(xié)調(diào)工作，對代建人的工作自始至終給予了關(guān)懷和支持。這是我們能夠戰(zhàn)勝困難，渡過難關(guān)，完成代建任務(wù)的重要保證。 

    應(yīng)加強對“代建制”的宣傳及代建人素質(zhì)的培養(yǎng)。“08辦”曾經(jīng)多次召開奧運工程代建人座談會，座談中發(fā)現(xiàn)有些代建項目的主管負責(zé)人所提出的需委托人協(xié)調(diào)的問題，是因為自身對“代建制”的定義不理解，自己不能準確、正確定位所致。這必定給代建工作的正常推動帶來很大的影響。 

    應(yīng)提高代建服務(wù)費率。目前的代建費是按照審定的初步設(shè)計概算中的建設(shè)單位管理費計取，這與代建人所承擔(dān)的責(zé)任、風(fēng)險明顯不匹配。從開工前期、工程實施到竣工結(jié)算、固定資產(chǎn)移交，代建人的工作周期是很長的。由于代建人的主要成本支出就是人工成本，而“代建制”的職責(zé)本身又決定了對代建人的項目管理團隊綜合素質(zhì)要求是很高的，代建費應(yīng)該不低于項目代建單位的成本支出為確定原則，建議按照現(xiàn)行政府批準的施工監(jiān)理服務(wù)取費標準相應(yīng)上浮20%～50%為宜。另外，對代建人適度獎勵更有利于激勵、挖掘代建人對工程成本科學(xué)合理控制的積極性。一般情況以節(jié)省投資額的一定比例（如不高于10%）適度獎勵是合理的，但其負面影響是造成代建人與使用人的矛盾。 

    嚴格對代建合同主體相關(guān)各方的考核。目前，在代建制試行管理辦法及合同條款中，對代建人的罰則非常具體，而對委托人、使用人的違約罰則不具體，不具有可操作性及可追溯性。這造成有些代建項目使用人的參與意識、監(jiān)督意識不強，而對其義務(wù)不履行、不完全履行或滯后履行，為代建人合理推動工作帶來一定的阻力。實踐證明，工體代建項目過程中機制體制的調(diào)整及市政府要求層層簽署軍令狀的舉措，從根本上約束了代建合同主體各方及參建各方的責(zé)任，有力推動了奧運工程的進展。 

    細化代建人與使用人的責(zé)任。業(yè)界有一種說法，凡是實行代建的項目，代建人為了控制資金，實施工程中的決策太慢，影響了工程進度，甚至把工程工期、質(zhì)量、成本的責(zé)任完全推給代建人，這是不客觀的。通過工體代建的體驗及對一些代建項目的觀察分析，工程實施過程中使代建人猶豫不決的往往是設(shè)計變更，而造成變更的原因除了設(shè)計水平及設(shè)計失誤以外，更多是使用功能的不斷增加和改變。為了滿足新發(fā)生的使用需求，最終導(dǎo)致的結(jié)果就是工程施工中設(shè)計變更不斷，在現(xiàn)場導(dǎo)致對結(jié)構(gòu)的剔鑿、吊頂?shù)牟鸪�、管線的更改等等，因此給代建人造成的直接損失就是工期和成本的增加。此類工期和成本的超出，目前代建合同僅對代建人有罰則而對使用人沒有具體罰則。如果不加分析、不顧客觀情況去考核代建人，這對代建人也是不公平的，不利于對“代建制”的完善和對代建市場的培育。 

    除了上述客觀因素和市場環(huán)境外，代建人自身的管理水平、綜合協(xié)調(diào)、管理能力等，對代建工作的成敗起著關(guān)鍵的作用。在工體奧運工程代建過程中，“國金管理”多年來積累的全過程管理工作經(jīng)驗、監(jiān)理經(jīng)驗、工程咨詢等經(jīng)驗，使“國金管理”形成的科學(xué)的計劃體系、合同體系及科學(xué)的規(guī)范化管理體系，時刻滲透、融入到代建工作中的每一個環(huán)節(jié)。國金公司多年來所形成的企業(yè)文化、理念、內(nèi)在品質(zhì)對最終代建工作的效果，起著決定性的作用。