房地產(chǎn)的八大變局和應(yīng)對(duì)策略

近期，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重困難，甚至信用違約，房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)裁員、關(guān)店等現(xiàn)象，行業(yè)發(fā)展正在經(jīng)受史上罕見(jiàn)挑戰(zhàn)。從直接原因來(lái)看，這主要與去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，尤其是房地產(chǎn)融資全面嚴(yán)格控制有關(guān)；然而從更深層次來(lái)看，這其實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大變局的征兆與開(kāi)端。

正基于此，我們?cè)谌ツ晟钊胂到y(tǒng)地研究了“后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)”的基礎(chǔ)上，在此又率先提出“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大變局”的觀點(diǎn)，并通過(guò)進(jìn)一步研究形成了《大變局下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》專題報(bào)告，旨在貫徹中央會(huì)議精神，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循壞，并供業(yè)界參考。本報(bào)告圍繞這一核心觀點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)大變局的概念與內(nèi)涵，總結(jié)出產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)盈利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展、市場(chǎng)需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場(chǎng)景等八個(gè)方面的變局，并從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循壞的視角，提出六點(diǎn)應(yīng)對(duì)之策。

01、房地產(chǎn)業(yè)大變局的內(nèi)涵、背景與意義

（一）大變局的概念和內(nèi)涵

1、“大變局”的定義與解釋

我們將“大變局”一詞進(jìn)行拆解和剖析。其中，“大”的本義是容量、體積等方面超過(guò)一般或超過(guò)所比的對(duì)象，后引申為“范圍程度深廣”等含義。“變”的含義是性質(zhì)狀態(tài)或情形和以前不同。而“局”的本義概括而言，可引申為形勢(shì)或結(jié)局。“大變局”是指影響深刻重大的變化了的局面、局勢(shì)。明確大變局，即是對(duì)歷史事實(shí)的階段劃分。“大變局”的提法近幾年明顯增多。習(xí)近平總書記在2018年6月中央外事工作會(huì)議上提出“當(dāng)前中國(guó)處于近代以來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期，世界處于百年未有之大變局”。此后，他又多次重申這個(gè)論斷。疫情期間，他在《國(guó)家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問(wèn)題》文章中，再次明確“當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，這次疫情也是百年不遇，既是一次危機(jī)，也是一次大考……我們要舉一反三，進(jìn)行更有長(zhǎng)遠(yuǎn)性的思考，完善戰(zhàn)略布局，做到化危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”認(rèn)真學(xué)習(xí)中央對(duì)大變局的表述，有助于我們更好理解當(dāng)前正在出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)的大變局。

2、房地產(chǎn)大變局的內(nèi)涵與特征

房地產(chǎn)大變局對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場(chǎng)和企業(yè)等產(chǎn)生了重大的影響，這種影響不簡(jiǎn)單停留在量變階段，而是正在或已經(jīng)進(jìn)入質(zhì)變階段。大變局深刻影響產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)盈利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域、市場(chǎng)需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場(chǎng)景等諸多領(lǐng)域。從“大”的角度看，其跳出了區(qū)域性、階段性、周期性的分析框架，更著眼于全國(guó)范圍、中長(zhǎng)期、趨勢(shì)性。而從“變”的層面看，我們將房地產(chǎn)業(yè)置于近40年尤其是近20年住房制度改革的歷史背景下，分析其具有顛覆性、變革性的變化。從“局”的角度看，要從十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的新時(shí)代、新局面進(jìn)行明確判斷，以分析其在新時(shí)代的產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展模式�？偨Y(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)大變局關(guān)注的是具有重大轉(zhuǎn)向、對(duì)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)具有深遠(yuǎn)影響的現(xiàn)象、事件和信號(hào)。

（二）大變局提出的背景與表現(xiàn)

1、提出大變局的政治、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)背景

從全球格局看，自2018年中央首次提出“大變局”的論斷后，社會(huì)各界系統(tǒng)剖析了“大變局”下的時(shí)代特征，比如：過(guò)去500年以歐美為絕對(duì)中心的世界秩序坍塌、世界地緣經(jīng)濟(jì)與政治重心“東升西降”、新興國(guó)家群體性崛起，最近幾年中美貿(mào)易戰(zhàn)、英國(guó)脫歐等即為信號(hào)。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景看，經(jīng)濟(jì)2011年告別高增長(zhǎng)，過(guò)去十年轉(zhuǎn)為中高增長(zhǎng)，未來(lái)十年轉(zhuǎn)為中等增長(zhǎng)；2013年勞動(dòng)人口規(guī)模見(jiàn)頂，近幾年人口生育率持續(xù)明顯下降，老齡人口占比持續(xù)攀升，人口紅利快速消減中。當(dāng)前我國(guó)步入十四五發(fā)展階段，這是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展出現(xiàn)新變化，面臨新挑戰(zhàn)。政府工作重點(diǎn)、市場(chǎng)主體行為等都會(huì)有所變化。

2、提出大變局的房地產(chǎn)業(yè)背景

上世紀(jì)80、90年代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革，經(jīng)歷了艱難的摸索期；1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)，標(biāo)志取消福利化分房、實(shí)行貨幣化分房的重大制度變革。進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展壯大，取得重大成就，比如房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模全球第一，城鎮(zhèn)人均住房面積已超40平米。但在這一過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：比如地價(jià)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、大城市出現(xiàn)新市民居住困難、房地產(chǎn)擠占過(guò)多社會(huì)資源等。2021年8月，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行住有所居新聞發(fā)布會(huì)，住建部表示住房工作面臨著新問(wèn)題和新挑戰(zhàn)。比如，住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，人民群眾對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境提出了更高的要求；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。另外，《第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。2021年12月的中央政治局會(huì)議首次提出：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這類表述，都是房地產(chǎn)大變局的相關(guān)環(huán)境與背景。

（三）大變局對(duì)各類市場(chǎng)主體的意義

1、大變局對(duì)房企的意義

當(dāng)前提出“房地產(chǎn)業(yè)大變局”概念，非常急迫且務(wù)實(shí)，對(duì)于當(dāng)前處于迷茫中的房企而言尤其重要。2021年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)推進(jìn)三大政策，即三道紅線、房貸集中度和集中供地。大部分房企顯然是不適應(yīng)的，出現(xiàn)了很多新問(wèn)題和新風(fēng)險(xiǎn)。雖然央行在9月底開(kāi)始小幅放松房地產(chǎn)金融政策，但多數(shù)房企融資情況并未好轉(zhuǎn)，不宜過(guò)早樂(lè)觀。大變局時(shí)代的到來(lái)，要求房企充分研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的新格局、新特征和新策略。房企如何在此類新的判斷下找準(zhǔn)定位、尋找到新的賽道，都是亟需回答的問(wèn)題。

2、大變局對(duì)社會(huì)資本的意義

社會(huì)資本也積極關(guān)注大變局下的影響，此類社會(huì)資本布局在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、房屋銷售、物業(yè)管理、城市更新等。過(guò)去房屋開(kāi)發(fā)與銷售規(guī)模較大，進(jìn)而使得圍繞此類環(huán)節(jié)的社會(huì)資本獲得較好的投資機(jī)會(huì)，而房地產(chǎn)業(yè)面臨大變局的形勢(shì)下，此類社會(huì)資本后續(xù)如何和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新的結(jié)合，自然需要給予關(guān)注。

3、大變局對(duì)居民家庭的意義

大變局背景下，居民家庭對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知也會(huì)出現(xiàn)深刻的變化。過(guò)去20年，我國(guó)房?jī)r(jià)呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，很多有房的居民家庭從中受益，分享了房地產(chǎn)大發(fā)展的行業(yè)紅利。但隨著未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅縮小，國(guó)家推動(dòng)共同富裕，房產(chǎn)持有成本增加，持有房產(chǎn)獲得高額收益率的模式將難以持續(xù)。尤其值得關(guān)注的是，2021年10月全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，隨著多地試點(diǎn)工作的啟動(dòng)，勢(shì)必對(duì)居民家庭自住房產(chǎn)的持有成本產(chǎn)生影響。

02、房地產(chǎn)業(yè)大變局的八個(gè)特征與邏輯

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大變局深刻影響著產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)盈利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域、市場(chǎng)需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場(chǎng)景等各個(gè)方面，而上述各個(gè)方面的變局，也正是構(gòu)成了房地產(chǎn)大變局的主要特征。

（一）產(chǎn)業(yè)定位的變局

1、減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓

1998年房改以來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是，2016年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，過(guò)多的占用了資金、土地等經(jīng)濟(jì)資源，在一定程度上擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)家“十四五”規(guī)劃中明確“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”；2021年10月《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平主席文章《扎實(shí)推進(jìn)共同富裕》中明確“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”。表明近幾年房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠均衡、不夠協(xié)調(diào)，中央正在努力改變這一狀況，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位相對(duì)下降。

2、降低地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增加，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴度持續(xù)增加。土地財(cái)政，一方面為地方基建、城市發(fā)展提供了重要資金來(lái)源，具有積極作用；另一方面也讓地方政府過(guò)度沉迷于發(fā)展房地產(chǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的良性發(fā)展，比如推高地價(jià)房?jī)r(jià)。因此，近幾年來(lái)中央逐步引導(dǎo)地方改變政績(jī)觀，減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴度。

3、住宅產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性

商品住宅既有消費(fèi)（居�。�屬性，又有投資（保值）屬性。過(guò)去十幾年，我國(guó)部分地區(qū)的住宅市場(chǎng)存在程度不一的投資炒作現(xiàn)象，一方面不利于住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面也抑制了住宅的消費(fèi)屬性。為了改變這一不利局面，2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。其后多次重申，包括2017年黨的十九大報(bào)告與2020年國(guó)家“十四五規(guī)劃”。由此見(jiàn)可，住宅產(chǎn)業(yè)已被明確定位于居住功能、消費(fèi)屬性。

（二）產(chǎn)業(yè)政策的變局

1、完善房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

近幾年，國(guó)家多次提及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，尤其是2018年黨中央、國(guó)務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并在22個(gè)城市率先試點(diǎn)，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)城市主體責(zé)任，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，因城施策，因地制宜，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，不搞“一刀切”。至今，已取得明顯成效。另外，2021年10月，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這標(biāo)志著從2013年開(kāi)始推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法與改革，調(diào)整步調(diào)，先試點(diǎn)，后立法。這一動(dòng)作，有助于完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，抑制炒房，穩(wěn)定市場(chǎng)。

2、顯著提高保障性住房的占比

近十幾年來(lái)，住宅商品化、市場(chǎng)化迅猛推進(jìn)，而保障性住房重視不足，經(jīng)濟(jì)適用房從未成為主導(dǎo)，廉租住房直至2006年還有很多地方缺失。另外，住宅商品化的“獨(dú)大式”發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，進(jìn)而使普通民眾買房越來(lái)越困難。近幾年，中央充分重視住房保障，要求地方增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃房等建設(shè)與供應(yīng)。國(guó)家十四五規(guī)劃中提出：有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。各地將加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。可見(jiàn)，我國(guó)住房政策正在轉(zhuǎn)彎，部分大城市借鑒新加坡住房供應(yīng)模式，保障房占比持續(xù)上升。

3、重點(diǎn)解決大城市新市民的居住難題

經(jīng)過(guò)20多年住宅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，我國(guó)在總體上已經(jīng)告別住房短缺時(shí)代�，F(xiàn)階段的住房困難現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在外來(lái)人口較多、房?jī)r(jià)水平較高的大城市。因此，近幾年中央高度關(guān)注大城市新市民的居住問(wèn)題。2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上部署了2021年八項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中之一的主題正是：“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，并在租購(gòu)?fù)瑱?quán)、土地供應(yīng)、降低稅費(fèi)、調(diào)控租金等多方面做出指示。這就意味著，過(guò)去多年大城市地區(qū)年輕人買不起房、租不起房、租不好房的情況將逐步得到改善。

（三）產(chǎn)業(yè)規(guī)模的變局

1、新房市場(chǎng)規(guī)�；�本見(jiàn)頂

過(guò)去20年，我國(guó)新房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)日韓新房市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)耐獠織l件，從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年以來(lái)我國(guó)已由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。從人口來(lái)看，我國(guó)總?cè)丝谀壳斑�在繼續(xù)增長(zhǎng)，但勞動(dòng)年齡人口已于2013年見(jiàn)頂。從供求關(guān)系來(lái)看，我國(guó)戶均擁有的住房套數(shù)超過(guò)1，已告別住房短缺時(shí)代。據(jù)此，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)住宅新建量大概率正在構(gòu)筑歷史大頂。另外，我國(guó)全社會(huì)住宅竣工面積2011年已基本確定是歷史高點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與的新房竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，其后一直沒(méi)能創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)大概率也已見(jiàn)頂。

2、存量房市場(chǎng)加速成為主戰(zhàn)場(chǎng)

當(dāng)前，歐美日等國(guó)家就屬于二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)。隨著我國(guó)新房市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，二手房市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，其市場(chǎng)占比也將不斷提升。2020年，全國(guó)新建商品住宅成交金額達(dá)15.5萬(wàn)億元，全國(guó)二手房交易規(guī)模達(dá)到7.3萬(wàn)億元左右。當(dāng)前，部分城市如京滬等已經(jīng)成為二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)。未來(lái)將有越來(lái)越多城市的二手房交易量超過(guò)新房，直至全國(guó)存量房市場(chǎng)交易全面超過(guò)新房。

（四）產(chǎn)業(yè)盈利的變局

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)利潤(rùn)率大幅下降

過(guò)去近20年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的大發(fā)展，行業(yè)利潤(rùn)率明顯超過(guò)全社會(huì)平均水平。但2017年以來(lái)，在供給側(cè)方面，熱點(diǎn)城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，幾十家大房企實(shí)行三道紅線四檔管理，全國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，企業(yè)賺錢越來(lái)越難。從涵蓋A股和港股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，過(guò)去十幾年銷售毛利率與凈利潤(rùn)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，其中2017、2018年受房地產(chǎn)去庫(kù)存等利好刺激，利潤(rùn)率有所回升，但2019年以來(lái)再度下行，2021年估計(jì)將創(chuàng)近十幾年來(lái)新低。未來(lái)多年，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率還將繼續(xù)向全社會(huì)平均利潤(rùn)率靠攏。

2、房地產(chǎn)業(yè)總體告別黃金時(shí)代

過(guò)去20年，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金20年，突出表現(xiàn)在全行業(yè)總體利潤(rùn)率上，可以說(shuō)僅次于金融行業(yè)，部分時(shí)段甚至高于后者�？傮w而言，當(dāng)前正在發(fā)生重大變化，除了上述的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)外，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格漲幅上。過(guò)去多年，房?jī)r(jià)與地價(jià)幾乎持續(xù)大漲是推高行業(yè)利潤(rùn)率的底層邏輯。而地價(jià)又是房?jī)r(jià)上漲的重要驅(qū)動(dòng)因素之一，且總體漲幅高于后者。2021年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)6808元/平方米，同比上漲9.7%，預(yù)計(jì)2021年漲幅明顯低于2020年。未來(lái)十年漲幅將明顯小于過(guò)去15年。

（五）產(chǎn)業(yè)區(qū)域的變局

1、城市群加速發(fā)展

城市群出現(xiàn)與發(fā)展，是城鎮(zhèn)化推進(jìn)到一定階段的必然產(chǎn)物。一般來(lái)說(shuō)，城市率達(dá)30%后，大中城市加速發(fā)展；達(dá)到50%后，城市化地區(qū)大幅擴(kuò)大，部分地區(qū)形成城市密集區(qū)和大都市連綿區(qū)，進(jìn)入城市群加速發(fā)展階段。2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)50%，2020年達(dá)到約64%。2011年出臺(tái)的我國(guó)“十二五”規(guī)劃中提出“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群。2014年出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》提出“構(gòu)建以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，同時(shí)明確了19個(gè)城市群，其中重點(diǎn)推進(jìn)京津冀、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲城市群，同時(shí)“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局也為房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局指明道路。2021年出臺(tái)的我國(guó)“十四五”規(guī)劃中提出“以促進(jìn)城市群發(fā)展為抓手，全面形成‘兩橫三縱’城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。依然是19個(gè)城市群，但形成了三個(gè)梯隊(duì)，成渝、長(zhǎng)江中游等城市群升級(jí)，值得高度關(guān)注。

2、都市圈成為新勢(shì)力

都市圈的形成發(fā)展，是城鎮(zhèn)化推進(jìn)到高級(jí)階段的產(chǎn)物。2019年，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出：“都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來(lái)，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制不健全等問(wèn)題依然突出。”顯而易見(jiàn)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)，城市群中少數(shù)大都市的輻射力和吸附力快速增強(qiáng)，包括國(guó)家明確的9個(gè)中心城市，這些強(qiáng)勢(shì)城市都在積極構(gòu)建以自己為中心的都市圈，未來(lái)幾年都市圈將成為全國(guó)房地產(chǎn)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

3、中西部返鄉(xiāng)潮的新動(dòng)向

西部大開(kāi)發(fā)與中部崛起，是持續(xù)多年的國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，但在東部經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、中西部人流向東部轉(zhuǎn)移的背景之下，其實(shí)中西部地區(qū)的發(fā)展并不順利。但近幾年形勢(shì)正在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，重要特征之一是人口回流。第七次人口普查（2020年）與第六次人口普查（2010年）的數(shù)據(jù)表明，六普人口增量較弱的多個(gè)中西部省份，七普人口明顯走強(qiáng)，最典型是四川、湖北、安徽、貴州，六普人口凈流出，七普轉(zhuǎn)為明顯的凈流入；另外，重慶、廣西、河南也大為改善。與之形成鮮明對(duì)比的是，東北人口形勢(shì)顯著轉(zhuǎn)弱，呈凈流出狀態(tài)。說(shuō)明近幾年隨著西部大開(kāi)發(fā)與中部崛起的國(guó)家戰(zhàn)略更快更好的落到實(shí)處、東部產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移、中西部就業(yè)機(jī)會(huì)增多、脫貧攻堅(jiān)取得重大成績(jī)，尤其是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江中游與中原城市群的快速發(fā)展，打工人口逐步回流。

（六）開(kāi)發(fā)企業(yè)的變局

1、當(dāng)前房企的發(fā)展變化

當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，正處于明顯變化的階段，主要體現(xiàn)為三點(diǎn)。第一、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)面臨約束，各家房企的銷售數(shù)據(jù)明顯受沖擊，使得房企必須加快思考新的轉(zhuǎn)型問(wèn)題。第二、企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員將減少。第三、新的賽道開(kāi)始形成。

2、房企發(fā)展定位的變化

房企對(duì)于大變局下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要轉(zhuǎn)變思路、調(diào)整策略、重新出發(fā)。從目前來(lái)看，要牢牢把握共同富裕的精神，積極開(kāi)辟新的發(fā)展空間。2021年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見(jiàn)》中提到了很多關(guān)鍵詞，包括“租購(gòu)住房同等權(quán)利”、“老舊小區(qū)改造”、“農(nóng)房建設(shè)”等。房企需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)盈利的模式，基于共同富裕路徑明確發(fā)展定位。

3、房企經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式的變化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)不斷細(xì)分，形成新的專業(yè)分工模式，尤其是會(huì)形成包括代建、REITs和物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。

（七）市場(chǎng)需求的變局

1、后疫情時(shí)代下的住房消費(fèi)觀

在后疫情時(shí)代下，如何促進(jìn)人居環(huán)境的健康性、配套環(huán)境的貼心性、系統(tǒng)環(huán)境的安全性和服務(wù)環(huán)境的便利性，成為行業(yè)和企業(yè)所需要關(guān)注的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，住房消費(fèi)觀會(huì)出現(xiàn)重大變化，尤其是在品質(zhì)居住方面會(huì)有更多新的要求。

2、三孩政策下的居住新需求

三孩政策影響重大，其在短期、中期和長(zhǎng)期都會(huì)影響住房消費(fèi)和住房需求。三孩家庭下，居住面積、戶型、套數(shù)等都會(huì)發(fā)生明顯的變化，也會(huì)倒逼各地積極修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和其他政策，真正惠及三孩家庭。

3、租購(gòu)并舉下的租賃消費(fèi)需求

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。文件指出，新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系……要加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題。7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”。此次會(huì)議明確，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。此類市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，勢(shì)必培育出一類新的租賃消費(fèi)需求。

（八）數(shù)字化利用的變局

1、中央對(duì)數(shù)字化發(fā)展的政策思路

2020年4月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》。意見(jiàn)提出，培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)和新模式，支持構(gòu)建農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、教育、安防、城市管理、公共資源交易等領(lǐng)域規(guī)范化數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)利用的場(chǎng)景。2021年3月，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)，并就打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)、加快數(shù)字社會(huì)建設(shè)步伐、提高數(shù)字政府建設(shè)水平、營(yíng)造良好數(shù)字生態(tài)做出了新的部署。根據(jù)克而瑞《2021中國(guó)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型報(bào)告》，數(shù)字化應(yīng)用階段方面，全國(guó)TOP50的房企中，有22%的企業(yè)真正步入了數(shù)字化應(yīng)用的階段，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云服務(wù)等技術(shù)方式實(shí)現(xiàn)了落地的數(shù)字化應(yīng)用，并取得了一些成果。而房企對(duì)于智能化應(yīng)用的探索才剛剛起步，僅有8%的企業(yè)開(kāi)始了智能化應(yīng)用的嘗試。在中央相關(guān)政策的指引下，微信公眾號(hào)地產(chǎn)狗哥，地產(chǎn)數(shù)字化的發(fā)展空間較大。

2、數(shù)字化應(yīng)用的場(chǎng)景分析

當(dāng)前地產(chǎn)數(shù)字化的應(yīng)用方面，將從“高頻交易”的角度入手，逐漸探索�？硕�瑞《2021中國(guó)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，包括智慧營(yíng)銷、智慧社區(qū)、全屋智能、智慧商業(yè)和智慧建造五大場(chǎng)景中，相關(guān)數(shù)字化的應(yīng)用覆蓋度和投入方面，都相對(duì)較高。從應(yīng)用的深度角度看，包括智慧商業(yè)、全屋智能和智能社區(qū)等應(yīng)用相對(duì)成熟。新的應(yīng)用過(guò)程中，一些新概念和模式正在不斷導(dǎo)入。類似領(lǐng)域的應(yīng)用，都將成為房地產(chǎn)大變局下值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

3、數(shù)字化發(fā)展下房地產(chǎn)業(yè)的新模式

在房地產(chǎn)多元化發(fā)展的大背景下，房企對(duì)于數(shù)字化的轉(zhuǎn)型需求明顯增強(qiáng)，力求實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)、全項(xiàng)目、多場(chǎng)景的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)大變局下，住房消費(fèi)模式也發(fā)生了變化，數(shù)字化將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。

03、房地產(chǎn)大變局下行業(yè)及房企的應(yīng)對(duì)

（一）轉(zhuǎn)變觀念，由高速度到高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，加快由高速度到高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售”的快周轉(zhuǎn)模式獲得了較高的投資收益，房地產(chǎn)企業(yè)以相對(duì)簡(jiǎn)單、較為粗放的經(jīng)營(yíng)模式，搭載了時(shí)代紅利，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。而當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，這些經(jīng)營(yíng)模式將無(wú)法繼續(xù)為企業(yè)帶來(lái)豐厚、穩(wěn)定的利潤(rùn)，為了適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展環(huán)境，房企首先需要轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)觀念，并且要在企業(yè)內(nèi)部形成統(tǒng)一的思想，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，追求高質(zhì)量發(fā)展，需要房企在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊(duì)伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

（二）明確模式，處理好投資多元化與運(yùn)營(yíng)專業(yè)化

房企要根據(jù)自身的資源稟賦和專業(yè)能力決定是走多元化還是專業(yè)化道路，明確合適的運(yùn)營(yíng)模式。一味的依靠資本力量的多元化不可取，投資可以多元化，但運(yùn)營(yíng)必須要專業(yè)化。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，模式?jīng)]有絕對(duì)的優(yōu)劣之分，企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的市場(chǎng)空間規(guī)模、自身資源稟賦、核心競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力等方面的審慎考量而科學(xué)謀定。

（三）提升效率，實(shí)現(xiàn)由資本驅(qū)動(dòng)為主到重在科技驅(qū)動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)要抓住高科技發(fā)展的風(fēng)口，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)由資本驅(qū)動(dòng)到科技驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，中國(guó)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型正在如火如荼的進(jìn)行，房企也要抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇，積極推行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高經(jīng)營(yíng)效率。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP50房企中，八成的企業(yè)已經(jīng)孵化了自有科技子公司，數(shù)量高達(dá)147家；九成的企業(yè)已經(jīng)投資了科技公司，數(shù)量為63家。在數(shù)字化投入方面，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在地產(chǎn)數(shù)字化、地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投入大概在170多億。TOP50房企中，六成的房企2020年數(shù)字化投入超1億元，過(guò)半數(shù)房企的信息部門由副總裁級(jí)高管擔(dān)任。在組織構(gòu)架的調(diào)整方面，部分房企的信息化部門轉(zhuǎn)型成為集團(tuán)一級(jí)部門。

（四）增加效益，降本增效以管理促發(fā)展

上市房企要以管理促發(fā)展，向管理要效益，最終增加運(yùn)營(yíng)效益。首先需要轉(zhuǎn)變觀念，確立精細(xì)化管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性；其次，通過(guò)制定精細(xì)化管理規(guī)劃，從前端的投資融資，到建設(shè)工程，再到營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)，要建立全周期覆蓋的管理精細(xì)化規(guī)則，可以借助信息化手段進(jìn)行落地；最后，通過(guò)精細(xì)化管理來(lái)優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，客觀分析企業(yè)精細(xì)化管理下的人才需求和組織架構(gòu)，并進(jìn)行變革與調(diào)整。

（五）控制風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)降負(fù)債和加強(qiáng)現(xiàn)金流平衡

房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流管理，做到投資擴(kuò)張、銷售回款、精細(xì)管理并與業(yè)務(wù)發(fā)展形成協(xié)同效應(yīng)，這樣的公司未來(lái)將有更大的發(fā)展空間。當(dāng)前房企在積極進(jìn)行降檔，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，主要路徑有：在銷售端，加速銷售去化和回款，通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率增加內(nèi)生經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流；在投資端，調(diào)整拿地力度和節(jié)奏，節(jié)省投資支出，例如謹(jǐn)慎拿地、降低拿地銷售比，重視舊改、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融資端，拓寬融資渠道，尋求分拆上市、增發(fā)、引入戰(zhàn)投等股權(quán)融資。這些股權(quán)融資能夠增厚權(quán)益、改善長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（六）市值管理，實(shí)現(xiàn)內(nèi)在價(jià)值與市值的動(dòng)態(tài)均衡

上市公司是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的骨干力量，其數(shù)量不多，但占行業(yè)投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模卻很大。對(duì)此，必須加以高度重視，切實(shí)搞好房地產(chǎn)上市公司。上市房企要重視和明確市值管理的戰(zhàn)略定位，實(shí)現(xiàn)市值管理戰(zhàn)略與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)同。企業(yè)管理層需要將市值管理融入企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)中，貫穿于企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程，依據(jù)企業(yè)發(fā)展周期設(shè)立完整的市值管理體系，既具有長(zhǎng)期清晰可持續(xù)的長(zhǎng)期目標(biāo)，又能根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段、資本市場(chǎng)環(huán)境采取多樣化的市值管理行為，實(shí)現(xiàn)市值管理戰(zhàn)略與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)同。