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楔 子
地產(chǎn)界的“二八原則”對(duì)于成本的管控意義重大。
對(duì)于地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理而言，地產(chǎn)的二八原則可以表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
第一：前期方案階段的投入時(shí)間是20%，但是設(shè)計(jì)強(qiáng)度和難度占到了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的80%，即方案階段的重要性為80%，可是設(shè)計(jì)用時(shí)不到20%。
第二：前期方案階段對(duì)成本的影響高達(dá)80%，一旦設(shè)計(jì)進(jìn)入施工圖階段，那么后續(xù)的階段對(duì)成本的影響僅僅占到20%。
第三：項(xiàng)目80%的成本投入對(duì)貨值或利潤(rùn)沒(méi)有任何貢獻(xiàn)，甚至起到負(fù)作用，只有不到20%的項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)貨值和利潤(rùn)有貢獻(xiàn)，所以說(shuō)：抓住項(xiàng)目的主要矛盾，將主要精力放在高價(jià)值的區(qū)域，這才是地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理應(yīng)該去做的內(nèi)容。
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地產(chǎn)二八原則給我們的啟示
（1）方案階段用時(shí)20%，但強(qiáng)度卻高達(dá)80%，應(yīng)該重視方案階段的設(shè)計(jì)管控
地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)即高杠桿時(shí)代（資金高杠桿）已經(jīng)過(guò)去，但這并不意味著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)序的變慢�，F(xiàn)階段的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，并沒(méi)有慢下來(lái)，拿地即開(kāi)工依然是大部分們地產(chǎn)所追求的目標(biāo)。
要想拿地即開(kāi)工，除了前置土地摸排、總包招標(biāo)外，很重要的一個(gè)內(nèi)容便是設(shè)計(jì)方案及施工圖設(shè)計(jì)的前置和提速，這就要求地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的工作是并行于拿地手續(xù)及招投標(biāo)工作，地產(chǎn)串聯(lián)式的開(kāi)發(fā)模式便改成了地產(chǎn)并聯(lián)式的模式。
地產(chǎn)并聯(lián)式的開(kāi)發(fā)模式本身并沒(méi)有什么錯(cuò)，但是難度在于相關(guān)口（部室）能否在前置階段給與設(shè)計(jì)上足夠的支持，如果公司在體系運(yùn)作上沒(méi)有各個(gè)部門(mén)的協(xié)同推進(jìn)，顯然設(shè)計(jì)成果便會(huì)有問(wèn)題，設(shè)計(jì)便會(huì)背鍋。
設(shè)計(jì)前置或者說(shuō)設(shè)計(jì)條件的提資有沒(méi)有問(wèn)題，取決于：
第一：投拓部門(mén)能否提前招拍掛條件、拿到用地條件、當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃審批依據(jù)、地塊的場(chǎng)地、周邊限制等等。
第二：營(yíng)銷/商管能不能提供準(zhǔn)確可行的產(chǎn)品策劃書(shū)、項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析以及業(yè)主敏感性分析等等。
第三：政府政策、規(guī)范調(diào)整有沒(méi)有提前預(yù)警等等。
第四：成本部對(duì)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息或者供方有沒(méi)有資源，有沒(méi)有特殊采購(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)決策有重大影響的風(fēng)險(xiǎn)等。
第五：施工策劃內(nèi)容是否在設(shè)計(jì)階段介入，避免設(shè)計(jì)調(diào)改的風(fēng)險(xiǎn)等。
方案階段或者說(shuō)拿地設(shè)計(jì)前置階段能否“拉的出、頂?shù)蒙?rdquo;，靠的并非是設(shè)計(jì)部門(mén)一個(gè)人的事，而是公司層面集體運(yùn)作的結(jié)晶。
（2）方案階段對(duì)成本影響高達(dá)80%，應(yīng)重視方案階段的成本策劃
方案設(shè)計(jì)階段耗時(shí)時(shí)間短則1~2個(gè)月，長(zhǎng)則3~6個(gè)月，而施工周期卻高達(dá)一年半甚至更長(zhǎng)，短時(shí)間、高強(qiáng)度、多條線協(xié)作是這個(gè)階段的特點(diǎn)，但是對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言，并沒(méi)有形成多條線運(yùn)作的模式。
時(shí)間短、任務(wù)重、成本影響巨大的特點(diǎn)，必然要求開(kāi)發(fā)商用80%的精力完成這個(gè)階段的成本控制。
對(duì)于設(shè)計(jì)管理而言，本階段的重要內(nèi)容為：
第一：設(shè)計(jì)挖潛，最大化利潤(rùn)或者最大化貨值
產(chǎn)品的排布是影響貨值或者利潤(rùn)最大化的重要因素。產(chǎn)品的排布又受到定位報(bào)告的影響，所以產(chǎn)品排布是否合理取決于定位策劃是否準(zhǔn)確。
基于土地價(jià)值最大化、政策判斷明確以及地塊人口分析等因素，對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品排布進(jìn)行多角度的分析和排布，形成貨值最大化或者利潤(rùn)最大化的產(chǎn)品。
第二：基于定位需求、產(chǎn)品需求，形成正確的產(chǎn)品線導(dǎo)入或者說(shuō)成本投入策略
不同的產(chǎn)品線意味著開(kāi)發(fā)商不同的定位，意味著不同的成本投入策略，這是在前期定位階段應(yīng)該需要明確的，這是指導(dǎo)設(shè)計(jì)及成本控制的重要依據(jù)。
【案例】本人統(tǒng)計(jì)的不同的產(chǎn)品線對(duì)成本的影響
第三：基于多方案比選的成本策劃要先行
地產(chǎn)決策并沒(méi)有唯一解，或者說(shuō)地產(chǎn)設(shè)計(jì)并沒(méi)有唯一解，在特點(diǎn)的環(huán)境下會(huì)有特定的決策依據(jù)，比如高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，會(huì)以開(kāi)發(fā)速度為先，甚至?xí)奚舨糠掷麧?rùn)，這就會(huì)影響設(shè)計(jì)條件，導(dǎo)致完全不一樣的設(shè)計(jì)方案。
所以方案階段的成本策劃要立足于多方案的比選，尋找契合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。方案比選的主要內(nèi)容，個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該是如下：
第一：剛性成本需要嚴(yán)格約束下，但是唯一解卻不確切
比如：對(duì)于影響含鋼量、含混凝土的結(jié)構(gòu)方案應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，但是對(duì)于哪種結(jié)構(gòu)體系最便宜、哪種剪力墻布置最節(jié)省無(wú)法第一時(shí)間進(jìn)行判斷，這個(gè)就需要進(jìn)行多方案比選。
【案例】案例來(lái)源：綠地集團(tuán)
某項(xiàng)目的三層別墅，通過(guò)細(xì)致的經(jīng)濟(jì)性對(duì)比，將原異形柱框架方案改為短肢剪力墻方案，每平米節(jié)成本約30元/m2。
第二：對(duì)于功能性成本或敏感性成本，要判斷成本及需求，此時(shí)需要多方案比選判斷
比如當(dāng)判斷窗地比時(shí)，一方面加大窗地比會(huì)提高項(xiàng)目的能耗，提高外圍護(hù)成本，另一方面加大窗地比會(huì)提高戶內(nèi)的通透性，成本增長(zhǎng)的同時(shí)體驗(yàn)感也會(huì)增加，那么此時(shí)需要多方案比選，找到成本和舒適性的契合點(diǎn)。
【案例】某公建項(xiàng)目，綠色建筑二星
多方案的比選，以經(jīng)濟(jì)性及實(shí)用性為決策依據(jù)，選擇適合本項(xiàng)目的窗墻比。此項(xiàng)目考慮上述內(nèi)容，方案階段將窗墻比控制在0.6左右，整體成本下降約1680萬(wàn)。
（3）項(xiàng)目80%成本投入沒(méi)有起到溢價(jià)的作用，只有20%的成本投入起到了溢價(jià)
一個(gè)項(xiàng)目能否賺錢(qián)，需要考慮兩方面內(nèi)容：
第一：擴(kuò)大長(zhǎng)板，即需要用20%的成本投入去擴(kuò)大項(xiàng)目的利潤(rùn)。
比如一個(gè)項(xiàng)目是高低配的產(chǎn)品，那么高層產(chǎn)品主要起到快速回現(xiàn)金流的作用，可能對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)沒(méi)有或者微微有貢獻(xiàn)，那么項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源來(lái)自低層產(chǎn)品，那么就需要開(kāi)發(fā)商將溢價(jià)產(chǎn)品做得足夠溢價(jià)，這樣才能對(duì)項(xiàng)目起到盈利目的。
第二：補(bǔ)足短板，避免木桶效應(yīng)。
對(duì)于地產(chǎn)絕大部分項(xiàng)目而言，決定項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵是：可售比，在可售比里面，一方面需要控制配套面積，一方面需要降低地下空間配比，這是絕大部分項(xiàng)目的短板，能否控制得住可售比意義重大。
長(zhǎng)板夠長(zhǎng)，短板不短，這是產(chǎn)品力和成本力很重要的體現(xiàn)。
