2021年10月15日，習(xí)總書記在《扎實(shí)推動(dòng)共同富�！分兄赋�，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。10月23日，第十三屆全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅如驚弓之鳥，然而上海、重慶早在2011年就開展了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，已施行10年。在試點(diǎn)城市擴(kuò)大之際，本文回顧了首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果，以資借鑒。征收房地產(chǎn)稅，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)情緒和心理預(yù)期有明顯沖擊，但長(zhǎng)期看對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，主要看方案的征收力度，滬渝2011-2020年商品房均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率分別為9.9%和6.4%。

1、 上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

上海和重慶早在2011年就已經(jīng)開始推行個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，重慶市人民政府公布《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》（2017年1月13日再次修訂），滬渝開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

1.1、上海僅針對(duì)新增購房，不征存量

試點(diǎn)范圍為上海市所有行政區(qū)域，主要針對(duì)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。

稅基按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于市統(tǒng)計(jì)局公布的本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

稅收優(yōu)惠政策主要有：（1）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。（2）本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（4）符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（5）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

稅收用途是保障性住房建設(shè)等方面的支出。

1.2、重慶只對(duì)高端住房征收

征稅范圍為主城九區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。主要針對(duì)：（1）個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；（2）個(gè)人新購的高檔住房，指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；（3）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房。

稅基為房產(chǎn)交易價(jià)。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

稅率位于0.5%-1.2%。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

稅收優(yōu)惠政策主要有：（1）納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。（2）對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。（3）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。（4）因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免稅和緩繳稅款。

稅收用途是全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。

2、 滬渝試點(diǎn)意在調(diào)控房?jī)r(jià)

滬渝房產(chǎn)稅對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)不大。從征收規(guī)�？�，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)當(dāng)年，重慶房產(chǎn)稅登記應(yīng)稅住房?jī)H8791套，總建面215.1萬平方米，征收總額約1億元，約占重慶市財(cái)政稅收收入的0.1%；上海房產(chǎn)稅登記住房7000多套，認(rèn)定為應(yīng)稅住房1017套，征收總額不超過1000萬元，規(guī)模較小。即使算上經(jīng)營性用房，滬渝2020年房產(chǎn)稅收入分別僅占地方稅收的3.4%、5.0%，并不可觀。

試點(diǎn)本意是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。試點(diǎn)方案出臺(tái)背景是房地產(chǎn)短周期牛市，房?jī)r(jià)迅速上漲，2009、2010年全國商品房銷售均價(jià)增速高達(dá)23.2%、7.5%，2010年4月國務(wù)院推出“新國十條”，開始在全國主要省會(huì)及計(jì)劃單列市實(shí)施限購，而房產(chǎn)稅也被當(dāng)做抑制不合理房地產(chǎn)需求和房?jī)r(jià)過快上漲的工具進(jìn)行試點(diǎn)。滬渝響應(yīng)中央號(hào)召，出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，但調(diào)控目標(biāo)有所不同，上海主要是抑制投資型需求，重慶是抑制高檔住房消費(fèi)。

3、 滬渝試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯

從滬渝市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。短期看，2011-2012年上海和重慶商品房均價(jià)漲幅放緩，其中上海2012年出現(xiàn)-3.0%的負(fù)增長(zhǎng)。實(shí)際上這并非主要受到房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響，而是政府宏觀政策調(diào)控的結(jié)果，主要調(diào)控措施包括：2011年1月，繼續(xù)出臺(tái)“新國八條”；7月，“新國五條”出臺(tái)，進(jìn)一步堅(jiān)定調(diào)控決心；同時(shí)繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)并未受影響，2011-2020年上海重慶的商品房均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率分別為9.9%和6.4%。

滬渝市場(chǎng)運(yùn)行步調(diào)與其他重點(diǎn)城市基本一致，房產(chǎn)稅不能決定市場(chǎng)走向。對(duì)比2011-2012年部分重點(diǎn)城市，相同時(shí)期內(nèi)，各城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)步調(diào)一致，上海和重慶并未出現(xiàn)獨(dú)立走勢(shì)。

上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，主要因?yàn)樵圏c(diǎn)城市供不應(yīng)求。一般而言，套戶比小于1，表明一區(qū)域住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動(dòng)帶來的人宅分離等情況，套戶比一般在1.1左右較為合理。上海和重慶2010年套戶比分別為0.93、0.98，2018年的套戶比分別為0.93、1.01，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上一直處于供給不足、供求失衡的狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，人口向大城市集聚的趨勢(shì)愈加明顯，對(duì)于住房需求旺盛的大城市來說，房產(chǎn)稅難以起到房?jī)r(jià)調(diào)控作用。

4、 房地產(chǎn)稅短期有沖擊，長(zhǎng)期看供求

4.1、短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅沖擊心理預(yù)期，沖擊程度取決于征收力度

滬渝房產(chǎn)稅征收力度小，對(duì)市場(chǎng)沖擊程度不高。房地產(chǎn)稅征收之際，居民對(duì)于征稅可能帶來的影響不明確，觀望情緒加重。上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)。但因滬渝試點(diǎn)方案征稅范圍窄、稅率偏低、免征面積大，征收力度小，一旦居民意識(shí)到房?jī)r(jià)上漲帶來的收益遠(yuǎn)高于繳稅成本，房地產(chǎn)稅的沖擊快速減弱，市場(chǎng)走向重回正常軌道。

而日本在市場(chǎng)下行期征稅，強(qiáng)化政府調(diào)控決心和下跌預(yù)期，加速市場(chǎng)下行。1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重，地價(jià)已經(jīng)見頂開始回落，但政府依然在1991年1月陸續(xù)開征地價(jià)稅、強(qiáng)化特別土地保有稅以及提高土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，短期內(nèi)提高持有成本，大幅強(qiáng)化了市場(chǎng)悲觀情緒、加速市場(chǎng)下跌，1992年全國土地價(jià)格指數(shù)下跌1.8%、6大城市房?jī)r(jià)指數(shù)下跌15.5%。

4.2、長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅僅為一個(gè)調(diào)節(jié)因素，對(duì)市場(chǎng)的影響主要取決于供求關(guān)系

供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素。住房需求包括自住需求和投資型需求，征收房地產(chǎn)稅更多的是影響投資型需求。對(duì)于供不應(yīng)求的市場(chǎng)，自住和投資住房需求均旺盛，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期充足，房地產(chǎn)稅相對(duì)于房?jī)r(jià)上漲帶來的收益來說忽略不計(jì)，其調(diào)節(jié)作用不明顯。對(duì)于供過于求的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力不足，加征房地產(chǎn)稅將額外加重房產(chǎn)持有成本，將使得投資型房產(chǎn)持有人加快出售，加劇市場(chǎng)波動(dòng)，將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)壓制市場(chǎng)。

以德國為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行并不靠房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。1989年，聯(lián)邦德國有家庭2779萬戶，住宅總量約2660萬套，戶均住房0.96套，2016年戶均住房1.02套、人均住房面積達(dá)到46.5平，供給充分保障居民居住需求。在全球此起彼伏的房地產(chǎn)大泡沫中，德國獨(dú)善其身，1970-2017年，德國名義房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%。德國房?jī)r(jià)穩(wěn)定的根本原因是貨幣金融政策穩(wěn)健，稅收只是一個(gè)調(diào)節(jié)因素。