在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中，出于各種原因，合作方可能不會一起“走到最后”并實際清算，而會在達到一個約定的時點/條件（例如項目現(xiàn)金流回正、資金方募集的資金達到需要向投資者兌付的時間節(jié)點或項目銷售面積達到一定比例時）時，提前實現(xiàn)合作方的退出，不再受到最終的稅務(wù)清算等相關(guān)條件的限制。基于此，模擬清算的安排應(yīng)運而生。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)合作開發(fā)、融資合作中，模擬清算的安排也被廣泛應(yīng)用。但說起來容易，做起來卻是嘔心瀝血——模擬清算，絕不僅僅是簡單幾個字就可以實現(xiàn)的，其從條款起草到實操落地，從清算規(guī)則到財務(wù)測算，從文字到數(shù)字，都面臨非�，F(xiàn)實、細節(jié)甚至是繁瑣的處理。
今天，我們就分享我們在項目中的遇到的關(guān)于模擬清算的實操經(jīng)驗，供讀者參考。
01、什么是模擬清算
（一）概念
模擬清算，并非法律規(guī)定的解散清算、破產(chǎn)清算，顧名思義，其是在尚未達到法定清算情形的情況下，通過模擬的方式，按照事先達成一致的邏輯、規(guī)則、測算模型預(yù)判未來實際進行注銷清算時的情況，并基于模擬的結(jié)果對項目公司的資產(chǎn)及負債狀況進行清理，也即是通過明確模擬清算退出時點如何計算收入、成本、稅費等，以提前確認最終合作各方究竟共有多少利潤（包括預(yù)期可以實現(xiàn)但尚未實現(xiàn)的利潤）可以分配，并進而考慮如何分配該等利潤（即退出方案），以實現(xiàn)合作方退出。
而模擬清算的核心也就很單純，就是——“算賬”，但“賬”的范圍卻十分廣泛，從成本發(fā)票的認定、銷售收入的認定、待售貨值確認、稅費清算，到計提費用、風(fēng)險備用金等，形式也包羅萬象，而受到市場波動、政策調(diào)整等各項因素的影響，模擬清算的結(jié)果與最終的清算結(jié)果往往可能出現(xiàn)偏差較大的風(fēng)險，因此，模擬清算的要求，就是要通過盡可能細致、完美地“彩排”，保證與最終“演出”結(jié)果一致。
（二）主要適用情形
模擬清算的安排最主要的適用情形，就是在有提前退出安排的房地產(chǎn)項目合作中，包括：
1. 分賬套、分業(yè)態(tài)、分地塊類合作開發(fā)
在部分項目中，存在同一項目公司名下有多宗土地或擁有多個開發(fā)項目，但無法剝離土地、資產(chǎn)的情況，而合作方與原股東則通過項目公司針對某一期地塊、某一類業(yè)態(tài)進行合作開發(fā)。
例如某城市更新項目中，根據(jù)專項規(guī)劃方案項目內(nèi)存在多類業(yè)態(tài)，包括住宅、商業(yè)、辦公、公共配套設(shè)施等，而合作方僅針對其中的住宅部分進行合作并進行銷售，商業(yè)、辦公由原股東自行持有。在此類合作中，在項目公司風(fēng)險隔離、界面切割可控的前提下，一般會在住宅部分銷售完畢后進行模擬清算，實現(xiàn)合作方的提前退出，同時將項目公司其他債務(wù)問題、稅務(wù)清算、商業(yè)及辦公等自持物業(yè)交由原股東繼續(xù)處理。
針對該類房地產(chǎn)項目分賬套合作項目，我們已分享過《房地產(chǎn)項目分賬套合作的操作要點》，此處不再贅述。
2. 固定投資期限的融資合作
除合作開發(fā)外，股權(quán)融資合作中也常見模擬清算的安排。
對于信托計劃、房地產(chǎn)私募基金、資管計劃等，資金方通常只是提供階段性的融資，而非全周期的開發(fā)，因此，投資方通常會設(shè)置一個盈利目標，以及一個固定的投資期限，并在達到相關(guān)期限/條件后啟動退出安排，通過模擬清算，收回投資本金及收益，并向投資人兌付。
02、進行模擬清算的基礎(chǔ)
即便模擬清算是最終清算的“彩排”，也需要把“戲臺”搭好——即做好各項基礎(chǔ)工作。雖然核心是“算賬”，但事實上模擬清算的落地高度依賴于事先充分的約定與完善的規(guī)則，項目公司的妥善管理、清晰核算、界面隔離，都是完成模擬清算的重要基礎(chǔ)。在分賬套合作開發(fā)類項目中，模擬清算也需要結(jié)合相應(yīng)的安排（例如公司治理、獨立核算、權(quán)責(zé)劃分等），方可更加順暢地落地，具體可見我們發(fā)布的《房地產(chǎn)項目分賬套合作的操作要點》。
無論是合作開發(fā)還是融資，一旦啟動模擬清算，都將面臨十分復(fù)雜、繁瑣的“算賬”“自查”工作，因此，需要將細致的算賬規(guī)則、標準、計算方法、認定規(guī)則、統(tǒng)計口徑等在交易文件中予以前置化約定。
一般而言，模擬清算的條款應(yīng)當包括：模擬清算的啟動機制/處罰條件、成本、收入、稅費的計算規(guī)則和認定規(guī)則、模擬清算的程序、利潤分配方案、股權(quán)退出（回購）安排、退出后的風(fēng)險承擔(dān)、違約責(zé)任等。
具體的設(shè)置要點及操作方法詳見下文。
03、模擬清算的方法與要點
基于前述，模擬清算需要嚴格按照各方已經(jīng)確定的交易文件來實施落地，而在落地過程中，還需要注意如下要點：
（一）觸發(fā)條件
一般而言，模擬清算的啟動會以明確的書面形式作出（即發(fā)出模擬清算并退出的通知），實踐中常見的觸發(fā)模擬清算的情形包括（下列情形中的比例、金額、時間均為舉例，具體情況應(yīng)當視具體交易安排確定）：
（i）已售（預(yù)售）物業(yè)的面積達到地上全部可售物業(yè)面積的95%；
（ii）已售物業(yè)的回款金額達到10億元；
（iii）原股東出現(xiàn)實質(zhì)性違約，合作方要求提前退出；
（iv）投資期限屆滿，需要退出并兌付；
（v）合作的地塊已經(jīng)銷售完畢（或已經(jīng)定向回遷）。
（二）主要要素與涉及的第三方機構(gòu)
模擬清算所涉及的事項是全面且細致的，除了在財務(wù)層面的成本核算、貨值測算等，還需要就工程的進度、合同履行、訴訟風(fēng)險、員工管理等進行研判，因此，事實上需要對項目公司進行自查（或者說是“內(nèi)部盡職調(diào)查”），對各項情況均予以梳理，并整理出詳細的情況說明、資產(chǎn)明細、成本明細、合同臺賬、工程量明細等文件，作為模擬清算的主要依據(jù)。
為進行前述自查并確定相關(guān)依據(jù)，實踐中，通常會針對不同的事項設(shè)置由第三方中介機構(gòu)進行中立調(diào)查并出具意見的安排。例如：
（i）對于未售物業(yè)的貨值，可能聘請評估公司進行評估；
（ii）對于資產(chǎn)情況、各種成本，可能聘請會計師事務(wù)所進行專項審計；
（iii）對于工程造價，可能聘請工程造價咨詢公司出具造價報告；
（iv）對于稅費清算，可能聘請稅務(wù)師進行稅費的預(yù)清算。
需要注意的是，如果需要聘請第三方機構(gòu)的，建議在交易文件中約定，由各方在認可的機構(gòu)池中共同選定，并將該機構(gòu)池的名單、選定方式明確列出，避免屆時因為機構(gòu)選擇而產(chǎn)生爭議。
當然，實踐中也存在雙方不另外聘請第三方中介，將所有的模擬清算規(guī)則在交易文件中直接約定的情況，但該安排要求合作各方都具有豐富的操盤經(jīng)驗，能夠自行處理所有的清算事宜，且文件的約定足夠清晰、準確，能夠控制后續(xù)的落地過程中產(chǎn)生爭議的風(fēng)險。
（三）模擬清算需要注意的主要事項
通過第三方機構(gòu)或自行的核實計算，模擬清算需要確定的事項是最終可以分配的利潤、凈資產(chǎn)。為此，需要相應(yīng)確認收入、成本、稅費，根據(jù)具體情況保留風(fēng)險計提費用，并提前完成項目公司未分配利潤的股東分紅、完成項目公司股東借款的本息償還。具體如下：
1. 確定收入
對于已售物業(yè)的收入，一般按照已經(jīng)簽訂的銷售合同約定的價格計算收入，部分未回款或未完全回款的已銷售物業(yè)，則還需要判斷其回款的周期以及回款穩(wěn)定性。
對于未售物業(yè)的貨值，則可以通過評估公司評估確認，或按照事先在交易文件中約定的標準（例如以已售同類可比物業(yè)在模擬清算基準日前三個月的平均銷售單價為準等）予以確認。
2. 確定成本
成本的認定及確認是模擬清算中的高風(fēng)險事項。一般來說，模擬清算的成本主要包括土地成本、直接開發(fā)成本（前期工程費+建安費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+其他費用）、期間費用（管理費用+銷售費用+財務(wù)費用）等。
一般來說，成本需要結(jié)合已簽訂的合同、付款憑證、合法票據(jù)等資料進行綜合認定。而稅費由于房地產(chǎn)項目的特點，一般會專項作為一個確認事項（尤其是土增稅的清算）。
3. 確定稅費
如前所述，模擬清算的“算賬”的核心要點即為稅費，包括增值稅及附加、土地增值稅、所得稅等，稅率按照項目公司所在地政策執(zhí)行，總稅金按照模擬清算總收入和模擬清算總成本分別作為進項和抵扣項進行核算。
4. 考慮其他潛在風(fēng)險保留計提費用
除了可以確定的成本、收入、稅費外，在項目開發(fā)過程中，可能還存在其他需要預(yù)先計提的費用，例如項目公司涉及的其他訴訟糾紛、潛在債務(wù)等，需要根據(jù)實際情況判斷潛在風(fēng)險，并考慮從激進、樂觀、保守等多種角度對成本進行測算，確認最終的合理成本金額，并在分配前計提備用。
5. 完成項目公司未分配利潤的股東分紅
一般而言，在模擬清算確定項目公司凈資產(chǎn)后，通常會由項目公司原股東回購?fù)顿Y方持有的項目公司股權(quán)并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價，從而實現(xiàn)合作方的退出，故為了避免項目公司仍存在未分配利潤使得項目公司股權(quán)價值評估過高，最終導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的企業(yè)/個人所得稅的稅負過高，在模擬清算退出之前，應(yīng)先完成項目公司未分配利潤的股東分紅。
6. 完成項目公司股東借款的本息償還
為了實現(xiàn)模擬清算時投資方的完全退出，以及出于稅務(wù)籌劃目的增加項目公司的可抵扣成本，在模擬清算退出前，項目公司的股東借款（如有）均應(yīng)提前到期，由股東提前償還股東借款本息。
04、模擬清算后的退出安排
模擬清算的目的，是在項目凈資產(chǎn)尚未最終確定的情形下，雙方按照約定的計算方式得出項目公司的可分配利潤、凈資產(chǎn)，并為后續(xù)的退出方案提供依據(jù)。因此，模擬清算完成后，還需要依據(jù)模擬清算的結(jié)果進行相應(yīng)的退出安排。
（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓
1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價
一般而言，在模擬清算安排下，投資方持有的項目公司的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓對價=投資方持有的項目公司股權(quán)比例×項目公司股權(quán)市場公允價值。而項目公司股權(quán)市場公允價值=退出時點項目公司的實繳注冊資本+以模擬清算基準日確認的項目公司預(yù)結(jié)算可分配利潤。
如前所述，確認項目公司的預(yù)結(jié)算可分配利潤需要明確三大要素：項目銷售收入、項目建設(shè)成本、項目稅費——因此，在模擬清算基準日，會假設(shè)項目公司的所有物業(yè)已全部實現(xiàn)銷售收入（包括未售面積），項目所有建設(shè)成本已扣除，項目所有稅費均已清繳。
如存在分賬套合作的情形，一般來說，該等股權(quán)權(quán)益的范圍應(yīng)當限定于合作資產(chǎn)（即不包括分賬套合作情況下的非合作資產(chǎn)），如存在多層股權(quán)結(jié)構(gòu)安排，還可能出現(xiàn)兩次甚至多次逐層向上模擬清算，最終方可實現(xiàn)投資方退出的情形。
另外，通過公允價值回購合作方所持有的項目公司股權(quán)是模擬清算安排下最常見的退出方式，盡管也存在傾斜分配利潤并平價回購股權(quán)的方式，但因各地稅局認定不一（例如部分地區(qū)稅局認為超出股權(quán)比例部分的分紅屬于營業(yè)外收入，應(yīng)當征收企業(yè)所得稅），本文不再討論。
2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓的節(jié)點
股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價的確定是轉(zhuǎn)讓的前提，因此一般會約定在完成前述模擬清算工作并確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價后的一定期限內(nèi)支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價，并辦理完成工商變更登記手續(xù)。
（二）責(zé)任追索
對于投資類項目，由于資金方通常僅是提供資金支持，對項目開發(fā)、運營主要是監(jiān)督管理，而非實際操盤，故通常情況下，在退出后不會再針對退出前的事項承擔(dān)任何責(zé)任，所有的風(fēng)險都由原股東承擔(dān)。
而在合作開發(fā)類項目中，合作方與原股東是在項目公司內(nèi)部進行的界面切割，對外仍然需要以項目公司名義承擔(dān)責(zé)任，所以即使通過模擬清算實現(xiàn)退出，但仍然可能存在退出后，因為合作方開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險（例如合作開發(fā)的住宅類物業(yè)后續(xù)的交付、整改、質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)證辦理等）。所以如果從原股東的角度出發(fā)，可以針對該類風(fēng)險的處理機制進行設(shè)計，例如要求在投資方模擬清算退出前的可分配利潤中或投資方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款中預(yù)留一部分風(fēng)險儲備金，并約定，如果因為合作方開發(fā)的物業(yè)導(dǎo)致項目公司損失，由合作方承擔(dān)全部責(zé)任。
05、模擬清算可能存在的爭議
如前所述，模擬清算的核心在于“算賬”，故其核心的爭議點也在于貨值的核定、成本的核算以及稅費的計算與承擔(dān)方式。
從投資方的角度而言，“算賬”方式約定不清，可能導(dǎo)致投資方的收益“算少了”或者成本“扣多了”，無法按照預(yù)期的收益測算獲利退出；從項目公司原股東的角度而言，“算賬”或退出方式約定不利，可能導(dǎo)致投資方獲取收益之后“事了拂衣去”，而項目公司原股東卻需要為項目公司無法獲得實質(zhì)回款、后續(xù)潛在糾紛以及出現(xiàn)的變數(shù)而“背鍋”。因此，對模擬清算及退出時可能存在的爭議提前安排，獲取一個相對公平的計算及退出方式，便尤為重要。
（一）收入、成本的認定方法
對于貨值收入的認定，由于存在回款不及時、退房等情況，收入的認定存在一定程度的波動，因此，選定模擬清算的基準日，并就回款的可行性、周期進行研判也是必要的，另外，盡管對于未售物業(yè)的貨值測算可能由第三方評估機構(gòu)進行評估，但仍然可能出現(xiàn)各方持不同意見，以及因市場因素、政策因素導(dǎo)致貨值波動的情況，導(dǎo)致各方對評估結(jié)果、既定的計算規(guī)則不滿的風(fēng)險。
而成本的認定則更容易出現(xiàn)爭議，由于成本需要結(jié)合已簽訂的合同、付款憑證、合法票據(jù)等資料進行綜合認定，如存在高額溢價、無票據(jù)費用的，則合作各方可能對于該等成本的計算與認定可能產(chǎn)生爭議。同時，由于合作開發(fā)過程中，可能會委托關(guān)聯(lián)方進行施工、提供服務(wù)，并為稅務(wù)籌劃之目的做大成本，而對于該等成本的認定，也可能存在爭議。
實踐中，為避免爭議，亦存在投資方要求按照固定金額計算成本或者限定每一類成本的比例的模擬清算方式。
（二）稅費的認定及承擔(dān)
房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費是收益測算的重點，而部分稅費（例如土增稅）需提前進行預(yù)繳，在項目實際清算時進行匯算清繳，多退少補，但實際情況也存在前期多繳稅、后期無法退稅的風(fēng)險，且各地的稅局可能均存在特別處理，土增稅等稅費的清算核定也十分復(fù)雜，故模擬清算的結(jié)果和最終匯算清繳的結(jié)果出現(xiàn)差異也難以避免，因此，當合作方（資金方）通過模擬清算退出以及最終清算時，都可能就稅費認定、承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，并可能在模擬清算時因為稅費的計算無法達成一致而導(dǎo)致項目拖延，甚至無法提前退出。
而且，在模擬清算退出的情況下，如果后續(xù)主管部門對稅費的計算與模擬清算的結(jié)果存在差異，可能導(dǎo)致合作方最終實際承擔(dān)的稅費高于/低于模擬清算時計算的合作方實際承擔(dān)的稅費，如未能提前做出安排，后續(xù)各方亦可能就此產(chǎn)生爭議。
（三）違約風(fēng)險
模擬清算的基礎(chǔ)建立在項目順利開發(fā)、合同均順利履行的前提下，如果因為原股東原因（例如操盤不當、合作界面隔離不當、債務(wù)混同等）導(dǎo)致項目公司出現(xiàn)糾紛，可能導(dǎo)致合作方也無法按照原有的約定完成開發(fā)建設(shè)并啟動模擬清算，導(dǎo)致合作方難以退出。
因此，在分地塊或分業(yè)態(tài)合作模式中，合作各方應(yīng)嚴格區(qū)分各自的合作界面，通過獨立核算、分設(shè)賬套等方式，對項目公司發(fā)生的債權(quán)債務(wù)按照實際發(fā)生所屬區(qū)域予以劃分，以便進一步厘清各自的權(quán)責(zé)義務(wù)。
