隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)控深水區(qū)，行業(yè)周期表現(xiàn)為箱體窄幅震蕩，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高利潤和行業(yè)競爭力顯得尤為關鍵

主要體現(xiàn)在兩點：

（1）操盤能力，主力體現(xiàn)在產(chǎn)品力、營銷能力、成本控制能力、融資能力等方面，是個綜合作用的結果；

（2）投研體系：對于房企而言，巧婦難為無米之炊，而一個項目的成敗80%取決于拿地階段，所以投資能力也將為房企競爭力表現(xiàn)的關鍵因素之一。

本文將針對房企的存在的主要投資誤區(qū)進行闡釋，主要存在八點：

01、投資模式與企業(yè)戰(zhàn)略不匹配

從戰(zhàn)略與投資本身的關系來說，戰(zhàn)略需要指導投資，而投資依托于戰(zhàn)略

如果房企在既定的戰(zhàn)略下沒有適配的投資策略，那么必然會導致發(fā)展滯緩或出現(xiàn)偏頗

處于戰(zhàn)略擴張的房企會加大融資及合作力度，而處于多元化探索的房企，對于項目的篩選往往也會更加謹慎

因此，投資需要適配策略，否則必然適得其反，因為戰(zhàn)略某種程度上也是在既定周期判斷的條件下制定的

02、投資結構失衡

房地產(chǎn)投資還是基于對市場與周期的判斷，但近些年來，明顯的趨勢在于城市之間不斷的分化

比如，長三角一枝獨秀的同時，重倉環(huán)京和天津的房企但是栽了跟頭，華夏幸福就是最典型的案例

因此，在投資區(qū)域選擇以及項目結構布局上，開發(fā)商不僅需要結合城市分化周期、也需要合理分散投資、以及深耕和擴張戰(zhàn)略，而不能偏安一隅，被動投資

03、投資標準過于僵硬

近些年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率走低，很多房企對于投資標準也變得更加靈活

主要體現(xiàn)為兩類房企：

（1 ）不以到項目考核投資標準，而更多的是項目池的概念，從集團視角統(tǒng)籌通盤考慮，集團或區(qū)域?qū)用鎸�利潤和IRR、ROE等指標的要求

（2）對于單個項目投資指標不做僵硬要求，不做一刀切，比如長三角區(qū)域普遍市場了較為火爆且去化速度快，房企可降低利潤率要求提高對IRR指標的考核

而中西部項目則相反，更多考核對凈利的要求，即近兩年比較流行的IRR✖凈利率的投資標準

04、低估或高估投資能力

對于大多數(shù)房企而言，每年的投資額不僅取決于階段性的戰(zhàn)略訴求，更多的需要考慮自身的投資能力，比如以融定投、以回款定投資、以銷定投等

以融定投可能會相對激進，給公司帶來經(jīng)營風險，而以回款定投，相對保守的話往往可能會錯過發(fā)展周期

所以房地產(chǎn)公司在決策每年投多少，怎么投等問題時，也是需要審慎的，避免出現(xiàn)較大的投資失誤

05、決策層研究不足，與基層脫離

這一點想必很多一線投資拓展的人員都深有感觸，如果決策層對單項目研究不深，甚至是沒有精力對項目踏勘調(diào)研

而僅僅是通過PPT的呈現(xiàn)，那么必然會導致繁雜的PPT文化，以及溝通效率不高甚至出現(xiàn)投資失誤

基于一線城市對拿地的訴求，所以僅通過PPT即對地塊進行投資決策顯然是欠妥的

06、投資管理流程混亂，體系不夠健全

這一點對于中小房企而言是個通病，地產(chǎn)項目的投資特點在于投資額大，且對跨部門配合要求高

而如果沒有一個完善的投資體系或是決策系統(tǒng)，必然會導致跨部門協(xié)調(diào)難度大，決策因素輸出錯誤、進而會導致對項目的誤判

另一方面，混亂的投資管理流程也不利于拓寬投資渠道，加大投資力度

07、灰色利益空間大，存在輸送空間

對于房企而言，也存在一線投資、管理層、股東方之間利益訴求背離，且層級匯報制度，會導致較為明顯的信息不對稱

常規(guī)的土地獲取形式如招拍掛、收并購、勾地、舊改等，模式不盡相同，招拍掛相對公開透明，但收并購、舊改燈則存在較多的灰色利益和尋租空間

而會導致相關人員因為灰色利益而可以掩蓋風險

這點，對于較為完善的房企投研體系來說一方面是需要杜絕的，另一方面也不能對收并購等形式一刀切，因為隨著行業(yè)機內(nèi)存量周期，招拍掛將并不是主流的土地獲取方式

08、投資激勵不得當

很多房企為了激勵一線投資人員加大投資力度，而會設置投資激勵，對于投資激勵如果設置的形式不夠合理，也會造成很大的投資失誤，主要體現(xiàn)在以下兩方面：

（1）投資激勵需要更多的與投資指標掛鉤，而不僅僅是對拿地金額、拿地規(guī)模進行考核

（2）開發(fā)團隊、銷售團隊、投資團隊激勵導向需要保持一致，不能夠讓投資團隊為了拿項目而過于激進，也不能讓投資團隊有失公允。