在樓盤銷售案場(chǎng)工作過的人都知道，做活動(dòng)對(duì)樓盤銷售非常重要，是營銷費(fèi)用的一個(gè)關(guān)鍵去向，下面分別來介紹一下：
01、暖場(chǎng)活動(dòng)
第一類是暖場(chǎng)活動(dòng)。
剛需盤經(jīng)常會(huì)在售樓處現(xiàn)場(chǎng)做這類活動(dòng)，這緊密貼合了這一類客戶貪便宜的心理，適合暖場(chǎng)類活動(dòng)，小而精。
比如現(xiàn)場(chǎng)的DIY，小制作，小孩子們一起做個(gè)小陶藝，一起做個(gè)小工藝品，做完后可以帶走，由于這類活動(dòng)參與感比較強(qiáng)，小孩子們很喜歡，每逢節(jié)假日，如果想把客戶留在售樓處中，就需要這種伴隨性質(zhì)的活動(dòng)。
這些活動(dòng)能給你帶來客戶當(dāng)然很好，帶不來客戶也沒什么關(guān)系，至少能讓你的售樓處現(xiàn)場(chǎng)人氣十足，真來買房子的人也很容易有從眾心理，覺得現(xiàn)場(chǎng)人多和房子賣的好劃等號(hào)。
02、品鑒類活動(dòng)
第三類是品鑒類活動(dòng)。
品鑒和產(chǎn)品發(fā)布不同，發(fā)布會(huì)一般要找個(gè)酒店，講產(chǎn)品，不到現(xiàn)場(chǎng)看。而品鑒就是真的要看看，這包括售樓處品鑒與樣板間品鑒。
樣板間品鑒會(huì)更重要，無論是客戶還是媒體同行，最想看的就是樣板間。
樣板間對(duì)外開放則需要儀式，就像新娘子揭開面紗，這個(gè)儀式可以是論壇，把大家聚在一起，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)感，即視感，要把現(xiàn)場(chǎng)做得非常有感覺，這本身就非常難。
大家參觀樣板間，給出一些自己看法，意見，請(qǐng)一些媒體的老師來點(diǎn)評(píng)，發(fā)一發(fā)新聞稿。
03、圈層私宴類活動(dòng)
第四類是圈層私宴類活動(dòng)。這類活動(dòng)在高端豪宅項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)用到。
首先，豪宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)私密感，所以做小圈子的活動(dòng)會(huì)好一些，你可以為一個(gè)業(yè)主專門定制一頓飯，讓他去請(qǐng)他的朋友們，或者給他的家人過生日，由你來買單，最好在售樓處。
在規(guī)劃售樓處的時(shí)候，豪宅售樓處最好設(shè)一個(gè)專屬私宴廳，大概能容納十個(gè)人左右，你可以提前和一家餐廳談好，由他們做食品供應(yīng)，現(xiàn)場(chǎng)做一些微加工，包括煙酒供應(yīng)，一桌兩三萬就可以搞定。
一套豪宅一般總價(jià)要2000萬以上，2%的中介渠道費(fèi)用大概是40萬，做十幾場(chǎng)私宴活動(dòng)，只要能成交一套房子，成本就和中介渠道帶客成交的成本持平了。
04、主題類活動(dòng)
第五類是主題類活動(dòng)。
根據(jù)時(shí)間變化，會(huì)有不同的主題類活動(dòng)，比如中秋活動(dòng)，國慶活動(dòng)，春節(jié)活動(dòng)，這些活動(dòng)主要以現(xiàn)場(chǎng)的氛圍布置為主。為了讓案場(chǎng)更加符合節(jié)日的氛圍，以包裝為主。
還有交付類和工地開放日的活動(dòng)，這些也是主題類的活動(dòng)，都是為了滿足現(xiàn)場(chǎng)的需求做的輔助性包裝。
05、房地產(chǎn)營銷策劃五大原則
NO.1 獨(dú)創(chuàng)原則
無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。
獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。
獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。
房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：
1房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。
策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能“克隆”或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗。
在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。
廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開盤時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房。
2房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。
主題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的“靈魂”。
策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無不是這樣。
策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場(chǎng)發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。
當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場(chǎng)“郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)”，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài)。
在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?nbsp;
3房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。
房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。
方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時(shí)候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。
策劃手段獨(dú)到，往往會(huì)達(dá)到意想不到的效果。
廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。
策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購買欲。
NO.2 整合原則
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：
一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。
這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。
為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。
第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。
NO.3 客觀原則
客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際。
要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：
①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。
②做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性，
③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意“炒作”之嫌。
④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。
NO.4 定位原則
所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。
一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。
1具體要從“大”、“小”兩方面入手。
大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等。
小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總體位置和方向，對(duì)項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用；房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對(duì)總體方向的分解。
各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向。
2把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。
要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。
其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。
3要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。
在項(xiàng)目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果。如對(duì)建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新？
是停留現(xiàn)狀還是適度超前？
這都要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍，確定方向。
NO.5 可行原則
可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果�？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。
貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
1策劃方案是否可行。
在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。
從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對(duì)方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析。
使方案符合市場(chǎng)變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
2方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。
策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。
其次，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。
3方案有效性是否可行。
房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過程中能合理有效地利用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求。
策劃方案要達(dá)到有效、可行。
一是要用最小的消耗和代價(jià)爭(zhēng)取最大的利益；二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握；三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。
