01、楔 子
認(rèn)知差距比技術(shù)差距更難超越，技術(shù)差距確實(shí)可以用學(xué)習(xí)來找補(bǔ)，認(rèn)知差距的打破卻需要個(gè)人正視自我、打破思維習(xí)慣、再造思維模型來實(shí)現(xiàn)。
地產(chǎn)開發(fā)最害怕“固化思維”，越接近客戶需求端，固化思維越嚴(yán)重越難以滿足目前客戶的需求，如今的地產(chǎn)環(huán)境正處于“變革”時(shí)期，新時(shí)期的競爭更需要突破原始思維，對標(biāo)優(yōu)秀企業(yè)和同行，將“舶來品”轉(zhuǎn)為成自身的東西運(yùn)用到項(xiàng)目中去。
地產(chǎn)成本管控的邏輯亦是如此，地產(chǎn)的管理方法和理論層出不窮，搭建一套全生命周期的地產(chǎn)管理體系實(shí)屬不易，再加之地產(chǎn)各方的想法能否一致，也影響著地產(chǎn)成本管控的力度。
地產(chǎn)各個(gè)部門在成本控制上，往往“角色不一致”導(dǎo)致成本管控上出現(xiàn)各種分歧，導(dǎo)致成本控制體系在，但是實(shí)際執(zhí)行時(shí)往往打折。
營銷：銷售成本要低，產(chǎn)品配置要高，便于拿到傭金，快速實(shí)現(xiàn)去化的目標(biāo)。
設(shè)計(jì)：產(chǎn)品要高大上，配置盡量高，帶有一定的設(shè)計(jì)師情懷。
成本：成本必須要低，不然成本失控誰的責(zé)任。
工程：施工速度一定要快，快速達(dá)到預(yù)售條件，成本要讓步于進(jìn)度。
物業(yè)、客服：產(chǎn)品質(zhì)量一定要高，甚至犧牲成本也要保證質(zhì)量，不然客戶投訴怎么辦？客戶滿意度怎么實(shí)現(xiàn)。
地產(chǎn)各個(gè)部門在成本管控的最原始目的不一致，往往導(dǎo)致成本控制在執(zhí)行起來無法達(dá)成一致，這也是目前成本管控中必須正視的問題。
在樁基成本控制中，亦會出現(xiàn)上述問題：質(zhì)量、進(jìn)度、成本往往就會相反的目的性，需要開發(fā)商基于各個(gè)方面進(jìn)行取舍。
02 、開發(fā)商如何管控樁基成本？
No.1 為什么要管控樁基成本？
（1）樁基成本占比比較大，且屬于剛性成本。
在地產(chǎn)成本分類中，將基礎(chǔ)工程作為剛性成本考慮，主要是因?yàn)闃痘杀揪薮笸度肭也⒉荒軒順I(yè)主溢價(jià)感知，所以要控制樁基的成本投放。
另外，樁基的占比比較大，且波動性較高，一般樁基的建安成本80~120元/m2，有的地區(qū)甚至高達(dá)200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10萬方的項(xiàng)目來算的話，樁基成本是妥妥的千萬級成本。
【案例】濟(jì)南2018年某項(xiàng)目地上33層，層高3米，地下1層，鉆孔灌注樁，精裝交付，建安成本2645元/m2；鋁合金耐火窗，聚苯板保溫，商砼按平均330元/m³ ，鋼筋按平均3500元/t。
本項(xiàng)目樁基成本占到建安成本的11%左右，不可謂不大。
（2）樁基工程專業(yè)性強(qiáng)，地下情況復(fù)雜，極易造成成本失控
地下情況大多經(jīng)驗(yàn)性數(shù)據(jù)較多，且計(jì)算設(shè)計(jì)上的基本假定比較多，相對于地上工程的設(shè)計(jì)，地下工程的設(shè)計(jì)更偏向于“經(jīng)驗(yàn)預(yù)估”，所以極其容易由于設(shè)計(jì)人員水平高低導(dǎo)致成本不可控。
其二，地下的情況大多都是通過地勘獲取，地層的分布及連續(xù)性都是通過鉆孔取得并經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)預(yù)估地下情況，且間距基本都在30~40左右，地層也非常容易出現(xiàn)各種問題。
No.2 樁基成本的管控措施
（1）甲方第一問：可否采用天然基礎(chǔ)
在地下工程中，充分利用持力層的承載力做地上結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)是最節(jié)省的一種方式，如何第一時(shí)間預(yù)估持力層是否可以作為持力層，是甲方控成本的第一步驟，成熟的甲方設(shè)計(jì)師可以通過以下方式預(yù)估：
當(dāng)上部層數(shù)+下部層數(shù)不大于上表的地基承載力特征值時(shí)，可簡單的判斷為此建筑可以使用天然基礎(chǔ)。
另外，通過調(diào)整地下建筑高度，使其滿足地基承載力的要求，也是成本控制的一種策略。
【案例】某項(xiàng)目地上 22 層，地下 2 層，建筑高度 H=64m。原設(shè)計(jì)：采用灌注樁，樁基持力層到第⑦層中砂，樁頂標(biāo)高見下圖。
優(yōu)化設(shè)計(jì)：基礎(chǔ)超挖2米，持力層落到第④層中砂層，fak=240KPa，經(jīng)計(jì)算承載力修正后達(dá)到 320KPa/m 2 ，且下臥層強(qiáng)度及沉降滿足，因此采用天然地基。修正后的地基承載力特征值能達(dá)到 H/2=64/2=32 噸/平米，則可采用天然地基。
（2）甲方第二問：是否可以改變樁型
樁基工程承擔(dān)上部荷載，一般認(rèn)為樁基的單樁承載力滿足上部荷載的要求即可以，滿足單樁承載力的樁基很多，能否通過改變樁基的形式，達(dá)到成本優(yōu)化的目的，是甲方設(shè)計(jì)師該核實(shí)的第二步。
【案例】
本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)采用鉆孔灌注樁，由于樁端持力層位于泥灰?guī)r上，泥灰?guī)r有巖溶發(fā)育，按設(shè)計(jì)要求需做一樁一勘，還有防止灌注混凝土?xí)r混凝土隨巖溶流失，工期和成本很高。經(jīng)過項(xiàng)目論證，改為載體樁，載體是由混凝土、夯實(shí)填充料、擠密土體三部分構(gòu)成，通過反復(fù)填入建筑垃圾再以重錘夯實(shí)，使樁端土體得到最優(yōu)的密實(shí)，達(dá)到提高承載力的目的。優(yōu)化后，每棟樓樁基費(fèi)用從120萬元下降至44萬元，降本效果明顯。.
載體樁樁端位于第5層，避免了巖溶發(fā)育問題
（3）甲方第三問：樁基承載力是否用足
有些開發(fā)商使用布樁系數(shù)控制樁基整體的經(jīng)濟(jì)性，在實(shí)操層面有很大的借鑒意義。
布樁系數(shù)：樁基總承載力/建筑總荷載
樁總承載力用來控制樁基的利用率，建筑總荷載用來控制荷載的安全儲備，兩者都很重要。有的開發(fā)商也用樁基承載力利用率衡量樁基設(shè)計(jì)的有效性，其原理是一樣的。
【案例】
上部荷載估算：16（地上單位面積荷載）*27（地上層數(shù)）*850+20（地下單位面積荷載）*1*850=384200kN
樁基承載力=124*3600=446400kN
布樁系數(shù)=446400/384200=1.16（基本滿足經(jīng)濟(jì)性要求）
此外通過試樁也可以提高單樁承載力，達(dá)到優(yōu)化的目的。
（4）甲方第四問：成樁工藝可否改變
不同的成樁工藝其成本不一樣，但是都可以達(dá)到鉆孔的目的，根據(jù)地層分布選取經(jīng)濟(jì)性好的成樁工藝也非常重要。
（5）甲方第五問：樁基設(shè)計(jì)可否更加精細(xì)化
通過“墻下布樁”“荷載精細(xì)化控制”“變調(diào)平設(shè)計(jì)”“樁基含鋼量”控制也可以實(shí)現(xiàn)樁基精細(xì)化的設(shè)計(jì)，達(dá)到樁基成本優(yōu)化的目的。
甲方樁基優(yōu)化五連問，學(xué)會了嗎？
