隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性達(dá)到前所未有的程度，激烈的競(jìng)爭(zhēng)要求企業(yè)具有比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更卓有成效地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和解決各種困難的能力。因此，明晰的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程是很多房地產(chǎn)企業(yè)必備的能力。

01、項(xiàng)目運(yùn)作全景圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作可以分為四個(gè)大的階段，即掌握機(jī)會(huì)、建造開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷租賃和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。具體地，掌握機(jī)會(huì)包括客戶需求分析、選址、拿地、融資、定位策劃和規(guī)劃；建造開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建造和招商；營(yíng)銷租賃包括商戶營(yíng)銷、消費(fèi)營(yíng)銷和銷售租賃；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括：物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和增值服務(wù)。

02、項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)

1、客戶需求：房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)市場(chǎng)分析,對(duì)客戶分析,明確企業(yè)是對(duì)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的哪類客戶服務(wù)的。把握住政府及市民現(xiàn)在和未來(lái)需求，并具備快速反應(yīng)能力。

2、選址：土地選址需要建立在土地市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，首先明確已經(jīng)出讓、轉(zhuǎn)讓土地的數(shù)量，其次要做出未來(lái)土地走勢(shì)的預(yù)測(cè)，進(jìn)而結(jié)合客戶需求，確定一個(gè)最適合做這種產(chǎn)品的土地。

3、拿地：土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本，而拿地是房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力。有沒(méi)有相對(duì)價(jià)格低廉的土地儲(chǔ)備，能不能把握獲取土地的時(shí)機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了較高的挑戰(zhàn)。常見(jiàn)的拿地方式有公益事業(yè)、市政工程和品牌連鎖等。

4、融資：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的資源無(wú)疑是資金。常用的融資渠道包括：商業(yè)銀行融資、其他企業(yè)融資、委托貸款融資、信托計(jì)劃融資、聯(lián)營(yíng)融資、上市融資、債券融資和ABS等，每種融資途徑特點(diǎn)不同，遵守的“游戲規(guī)則”不同，融資成本和規(guī)模也不同，具體要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和項(xiàng)目融資方的情況以及國(guó)家的法律法規(guī)、政策環(huán)境而定。

5、定位策劃：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位策劃決定了項(xiàng)目是否能夠順利進(jìn)行甚至決定了此項(xiàng)目的成與敗。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式主要包括“萬(wàn)科”模式、“長(zhǎng)實(shí)”模式、“胡雪巖”模式、“前店后廠”模式、萬(wàn)達(dá)“住宅銷售+商業(yè)持有”模式。

6、規(guī)劃和設(shè)計(jì)：規(guī)劃和設(shè)計(jì)是最能體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值的環(huán)節(jié)，其意義在于用什么樣的產(chǎn)品形態(tài)和整體規(guī)劃來(lái)最大程度的滿足客戶需求，最大程度的挖掘地塊價(jià)值。因此，行業(yè)視野尤其重要，找到最適合項(xiàng)目的建筑師也是房地產(chǎn)企業(yè)需要的能力。

7、建造：項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙完成后，可由房地產(chǎn)企業(yè)自行招標(biāo)或委托招投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招投標(biāo)，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)，確定下工程建設(shè)的各個(gè)主體單位。由于建筑市場(chǎng)供過(guò)于求，建筑需要業(yè)主高度監(jiān)管，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段開(kāi)始成本控制，再到后續(xù)的質(zhì)量保證系統(tǒng)、監(jiān)理等，關(guān)注最容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的地方。

8、商戶和消費(fèi)營(yíng)銷：無(wú)論是商戶營(yíng)銷還是消費(fèi)營(yíng)銷，營(yíng)銷能力都是房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)、企業(yè)文化、銷售技能積累的綜合釋放，與公司積累直接關(guān)聯(lián)。營(yíng)銷應(yīng)該貫穿項(xiàng)目運(yùn)作始終，從市場(chǎng)定位階段、銷售指導(dǎo)階段，到廣告提案階段、推廣主題和策略階段、市場(chǎng)推廣方案階段以及開(kāi)盤(pán)階段，均應(yīng)制定明細(xì)的操作指引和標(biāo)準(zhǔn)。

9、招商：商業(yè)項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商很難做到招商“一步到位”，原因是前期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃不到位，因此項(xiàng)目招商最好由專業(yè)機(jī)構(gòu)全程操盤(pán)。與此同時(shí)，品牌同盟、有效溝通和專注細(xì)節(jié)也是成功招商的有力保障。

10、銷售租賃：房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售租賃是建立在管理的基礎(chǔ)上開(kāi)展的，只有在管理上嚴(yán)格要求，有一個(gè)合理的、有效的管理方案，銷售租賃才能根據(jù)管理?xiàng)l例的設(shè)置順利開(kāi)展。

11、物業(yè)管理：隨著人民群眾生活水平的不斷提高,人們對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)有了更高的要求。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,發(fā)展物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)起著越來(lái)越重要的作用。

12、商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理要做好以下幾個(gè)方面的關(guān)注：

1）關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與布局；

2）關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)及租金；

3）關(guān)注商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與貢獻(xiàn)度；

4）關(guān)注客流計(jì)量和會(huì)員體系的建設(shè)；

5）關(guān)注中心服務(wù)范疇和質(zhì)量；

6）關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)熱點(diǎn)及商品與租戶的品質(zhì)、質(zhì)量。

13、增值服務(wù)：建設(shè)、銷售完畢，撒手不管是市場(chǎng)上一些商業(yè)項(xiàng)目的通病。房地產(chǎn)企業(yè)要在樓盤(pán)交付使用之后，做好后續(xù)的增值服務(wù)計(jì)劃，針對(duì)不同的客戶群體制定服務(wù)策略。這樣既保護(hù)和提高了客戶的資產(chǎn)價(jià)值和收益，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化，也有效避免了項(xiàng)目在市場(chǎng)的商業(yè)混戰(zhàn)中毀壞了形象，對(duì)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展、品牌的建立也大有好處。