工程管理短板一：工程管理定位存在誤區(qū)
一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理， 相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色， 履行施工計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能。對于工程質(zhì)量， 要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能。
一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗） ，即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性， 也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷” 的管理方式， 根本無法解決工程質(zhì)量問題。即使是一個非常簡單的多層住宅，直接影響到存在功能性質(zhì)量缺陷隱患的工序檢驗批，如按中海的主體工程工序檢驗要求計算，多達5200 余項/批次。而單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前通行的工程管理人員配備， 是根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量的。
工程管理短板二：缺乏企業(yè)工程管理標準和施工技術(shù)標準
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序， 沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術(shù)標準。僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序， 實際工程管理中， 依然無法解決針對具體某專項工程的質(zhì)量管控重點。雖然項目工程管理程序能夠解決工程管理過程中應(yīng)該做什么？什么時間做？由誰來做？但工程管理程序無法解決如何做的問題，不能提供具體做的管理方法。
例如：
廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？
監(jiān)理單位通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求：1.整體結(jié)構(gòu)閉水試驗；2.防水涂層閉水試驗；3.防水保護層閉水試驗；4.飾面層閉水試驗；5.廁浴間整體移交閉水試驗。但要杜絕廁浴間漏水的問題，僅僅通過這些閉水實驗是無法解決的。
事實上，導(dǎo)致廁浴間施工漏水的原因包括以下幾個：1. 結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫；2. 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差；3. 管根、地漏密封膏未封嚴；4. 細部構(gòu)造附加防水層不合格；5. 墊層、找平層坡度不合理、反坡；6. 暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水；7. 涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏；拿“管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差”這個原因舉例，預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范、預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面、預(yù)留洞口及邊緣未清理、預(yù)留洞口吊模不規(guī)范、灌縫砼材料質(zhì)量不合格等因素，都可以導(dǎo)致管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差。因此， 要解決廁浴間施工漏水的問題，必須通過統(tǒng)一施工技術(shù)標準和工程管理標準來解決。僅僅通過對工程管理程序的遵循是無法解決實際問題的。
工程管理短板三：缺乏全過程質(zhì)量控制的企業(yè)工程質(zhì)量保證體系
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 的工程質(zhì)量保證體系。過于強調(diào)施工質(zhì)量通病防治，忽視“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 設(shè)計預(yù)防、招標采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防等全過程質(zhì)保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質(zhì)量管理工具。工程施工是產(chǎn)品實現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)， 設(shè)計、成本、招標采購、合約等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，最終都會在工程施工過程中暴露，以工程質(zhì)量問題、進度問題、成本問題等形式得以顯現(xiàn)。
例如：某項目為外墻外保溫， 采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工， 監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格， 甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏。分析這次工程質(zhì)量事故原因，會發(fā)現(xiàn)：外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質(zhì)量關(guān)系不大， 可以肯定是基層出現(xiàn)問題。由于錯誤使用水泥膩子做涂料的基層， 忽視了外墻外保溫體系“柔性漸變”的構(gòu)造要求，最終才導(dǎo)致外墻出現(xiàn)質(zhì)量問題。
工程管理短板四：忽視技術(shù)管理的重要性
過度強調(diào)現(xiàn)場工程師的質(zhì)量意識和執(zhí)行力管理，忽視加強技術(shù)管理的重要性。
例如：某地產(chǎn)項目為制造賣點、追求建筑立面效果， 大量采用外飄窗設(shè)計。項目一期交付后， 外飄窗90％ 以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強烈建議項目后期設(shè)計取消飄窗，為此與設(shè)計部展開爭論。
技術(shù)原因分析：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？
技術(shù)缺陷分析：1.飄窗的上下飄板大多采用植筋后做，由于采用二次澆注，其根部往往存在因前后澆注引起的施工縫；2.飄窗的鋼筋規(guī)格一般比較小，施工時澆注混凝土不注意保護，上部鋼筋被踩下沉，頂板根部容易產(chǎn)生開裂；3.飄窗上下飄板因構(gòu)件尺寸較小，施工操作極不方便，振搗不充分造成飄板混凝土不密實；4.拆模過早或拆模時野蠻作業(yè)，飄窗頂板受到撓動，尤其是兩個角部往往撓動最大，易引起混凝土開裂。
事實上，通過采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段，可以預(yù)防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。
工程管理短板五：對質(zhì)量細節(jié)的關(guān)注度不足
部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細節(jié)的控制， 對工程質(zhì)量細節(jié)需要關(guān)注的重點不清。工程質(zhì)量管理過程中， 如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患。
例如：
外墻抹灰前容易忽視檢查細節(jié)， 比如穿墻螺桿孔洞、腳手眼和腳手架拉接鉛絲洞、腳手架的工字鋼挑梁洞口，都應(yīng)填塞密實。以穿墻螺桿孔洞為例。通常，施工單位為穿墻螺桿的回收利用， 往往套上塑料管。在堵洞時，施工單位往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞， 這樣無法保證填塞密實， 極易產(chǎn)生外墻滲漏。
正確解決穿墻螺桿孔洞滲漏隱患的方法：1.結(jié)構(gòu)施工時，穿墻螺桿應(yīng)設(shè)置成里高外低；2.穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除；3.堵洞前應(yīng)清理管孔并適當濕潤；4.采用1：3 水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實；5.JS防水涂料以洞口中為半徑100 ㎜均勻涂刷兩道。
工程管理短板六：不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系
部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中當質(zhì)量與成本出現(xiàn)矛盾時，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成。
例如：某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設(shè)計選用SBS Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為節(jié)約成本，要求設(shè)計改用JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50 萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達280 萬元。
技術(shù)原因分析：
單純從技術(shù)角度來分析， JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制， 可做成連續(xù)無縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無走水層，可適當補償剛性防水；施工便利等優(yōu)點。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水。但改成本部門未考慮到：首先， JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關(guān)，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關(guān)。即使多涂刷1～2 遍防水涂料，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證。其次， JS防水涂料存在拌和后的使用時限要求，施工現(xiàn)場很難進行監(jiān)管。第三，地下室防水因需要大面積涂刷， 現(xiàn)場防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管， 現(xiàn)場檢測難度較高，質(zhì)量檢查可控性極差。最后， JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的養(yǎng)護期， 養(yǎng)護期間無法上人操作。
總的來說， JS防水涂料雖然屬于合格材料， 但其防水質(zhì)量通過施工管理很難控制， 質(zhì)量檢測可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷， 對涂層厚度、均勻度要求極高的場所。成本部往往只關(guān)注材料的合格性， 關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求， 往往存在理論合格但實際施工存在隱患的錯誤判斷。因此， 成本節(jié)約的考核指標應(yīng)采用價值綜合評定， 不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標。
工程管理短板七：未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的計劃管理體系
部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的計劃管理體系。忽視三級工程計劃管理逐級分解、逐級深化、有效輸出、動態(tài)管控的計劃管理要求，往往造成工程進度延期。
工程管理短板八：成本管理體系不完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)過于關(guān)注施工階段成本控制， 對過程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人員對工程成本控制要點認識不足，往往造成工程成本突破，成本管理體系不完善。房地產(chǎn)企業(yè)解決工程質(zhì)量問題的常見方法：
1.選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)；
缺點：工程成本高、產(chǎn)品價格競爭力下降。優(yōu)秀施工企業(yè)缺乏過程監(jiān)管，其工程質(zhì)量水平會逐步下降。
代表性企業(yè)：SOHO中國
2.甲方加強施工過程的施工質(zhì)量監(jiān)管
缺點：甲方工程人員常規(guī)配備無法滿足施工過程全部的工序管理和檢驗批管理需要， 關(guān)鍵工序和關(guān)鍵檢驗批驗收重點要求不明確， 大量工序穿插和同步作業(yè)很難執(zhí)行， 甲方工程管理人員水平和責任心很難通過量化管理進行提高。
代表性企業(yè)：龍湖地產(chǎn)的“工序管理”及萬科地產(chǎn)的“檢驗批管理”
3.甲方制定完善的企業(yè)施工質(zhì)量管理標準
缺點：缺乏質(zhì)保體系及質(zhì)量標準的前置輸出， 甲方工程管理人員實際管理過程中很難真正按企業(yè)施工質(zhì)量管理標準進行管理，缺乏執(zhí)行力考核和監(jiān)管工具。
代表性企業(yè)：珠江地產(chǎn)
4.設(shè)計預(yù)防、招標采購預(yù)防、合約預(yù)防等
缺點：設(shè)計預(yù)防能夠解決大量工程質(zhì)量通病的提前防治，但依然需要施工現(xiàn)場的嚴格監(jiān)管。
代表性企業(yè)：中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)
5.產(chǎn)業(yè)化住宅
缺點：成本高、施工精度要求高、配套產(chǎn)業(yè)不完善，高層建筑與抗震規(guī)范之間存在沖突
代表性企業(yè)：萬科地產(chǎn)
