前言：本文向大家簡要的介紹目標(biāo)成本科目組成框架及大致的成本指標(biāo)水平，有利于初學(xué)者對目標(biāo)成本科目的框架建立大概認(rèn)知；

01：目標(biāo)成本科目組成

土地成本：開發(fā)商為取得土地所付出的相關(guān)成本；

開發(fā)成本：勘查設(shè)計費(fèi)用，報批報建費(fèi)用，工程咨詢費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用；

建安成本：前期工程費(fèi)用，主體建安工程費(fèi)用，園林景觀費(fèi)用，市政配套費(fèi)用，公共配套費(fèi)用；

三費(fèi)：營銷費(fèi)用，管理費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用；

備注：不同地產(chǎn)公司成本科目的劃分歸屬有所不同，但是其本質(zhì)并無不同。

02：土地成本解析

土地成本定義：俗稱地價，即房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)付出的成本，包含但不限于土地出讓金、契稅，安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、評估等費(fèi)用。

注意口徑區(qū)分：大市政配套費(fèi)在不同公司的口徑中，有可能屬于不同的成本科目。有的地產(chǎn)公司歸屬于土地成本，有的地產(chǎn)公司歸屬于開發(fā)報建費(fèi)用；

樓面地價計算：一般人經(jīng)常在網(wǎng)絡(luò)上看到，某地區(qū)土拍熱度很高，剛剛某地塊拍出地王項目，總價：***億元，樓面地價：***元/m2，在這里作者跟大家對于樓面地價做個簡要的解釋：

樓面價定義：即單位計容建筑面積所包含的土地價格。

樓面價簡要計算案例：某地塊100萬元/畝，容積率2.0，請問樓面地價多少？

計算第一步：100萬元/畝，如果折算成占地面積則為：100萬元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100萬元/畝，相當(dāng)于每平方占地面積1500.00元；

計算第二步：容積率為2.0，表示每平方占地面積開發(fā)商可建設(shè)2平方米的計容建筑面積的建筑，則單位計容建筑面積所包含的土地價格為：1500.00/2.0=750.00元/m2

結(jié)論：該地塊的樓面地價為750.00元/m2。

03：勘查設(shè)計費(fèi)解析

勘查設(shè)計費(fèi)主要范圍：主要包括地質(zhì)勘查，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)，施工圖設(shè)計費(fèi)，各小專業(yè)設(shè)計費(fèi)（裝修，門窗，幕墻，景觀，弱電，人防，鋼結(jié)構(gòu)，基坑支護(hù)等），專業(yè)顧問費(fèi)（對于復(fù)雜項目的結(jié)構(gòu)顧問，機(jī)電顧問等），其他零星設(shè)計費(fèi)用（曬圖，三維模型設(shè)計等）

地質(zhì)勘查費(fèi)用：地質(zhì)勘查費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場價格進(jìn)行確定；

主要項目設(shè)計費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計，施工圖設(shè)計，裝修設(shè)計，門窗幕墻設(shè)計，景觀設(shè)計，弱電設(shè)計等，一般公司內(nèi)部根據(jù)不同的項目和產(chǎn)品系列，有相應(yīng)的限額設(shè)計指標(biāo)，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r執(zhí)行即可。

專業(yè)顧問費(fèi)用：一般對于大型復(fù)雜項目（例如300米以上超高層，超五星級酒店，甲級寫字樓）等會考慮采用專業(yè)顧問費(fèi)用，但是不同項目復(fù)雜程度和聘請的不同的專業(yè)顧問，價格差異較大。根據(jù)具體項目進(jìn)行確定；

其他零星設(shè)計費(fèi)用：根據(jù)項目具體情況確定；

成本水平：對于普通住宅的勘察設(shè)計費(fèi)用，建筑面積單方指標(biāo)范圍在60元/m2-80元/m2之間；

04：報批報建費(fèi)解析

報批報建費(fèi)用主要是對于開發(fā)商在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)項目需要向政府及各部門繳納的相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，主要包括：人防異地建設(shè)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，預(yù)售詢價費(fèi)用，環(huán)境評估，交通評估，施工圖審查，文物考古，水土保持，規(guī)劃公示牌，無證施工罰款等等。

報批報建費(fèi)用特點(diǎn)：不同地區(qū)差異較大，要根據(jù)開發(fā)項目當(dāng)?shù)卣�府部門的要求為準(zhǔn)；

費(fèi)用清單提供的部門：由開發(fā)報建部門提供相應(yīng)的收費(fèi)清單；

成本水平：對于普通住宅項目，建筑面積單方指標(biāo)大約在120.00-150.00元/m2。

05：工程咨詢費(fèi)解析

工程咨詢費(fèi)用主要包括：監(jiān)理工程費(fèi)用，工程造價咨詢費(fèi)用，結(jié)構(gòu)安全檢測費(fèi)用等；

06：物業(yè)管理費(fèi)解析

物業(yè)管理費(fèi)用主要包括：前期物業(yè)介入費(fèi)用，前期物業(yè)開辦費(fèi) ，物業(yè)招標(biāo)代理費(fèi)用，空置房物業(yè)管理費(fèi)用等；

物業(yè)管理費(fèi)用的水平根據(jù)各家地產(chǎn)公司的物業(yè)管理模式（內(nèi)部管理，外部委托）不同，費(fèi)用差距較大。如果是內(nèi)部管理，則直接執(zhí)行內(nèi)部管理的相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)即可。如果是外部委托則根據(jù)項目定位，根據(jù)市場價格進(jìn)行確定；

07：前期工程費(fèi)解析

前期工程費(fèi)用主要包括：臨時圍墻，臨時道路，臨時供水，臨時供電，臨時設(shè)施，場地土方等。

臨時設(shè)施：主要是為業(yè)主單位進(jìn)行項目管理而建設(shè)的臨時設(shè)施（如：臨時辦公，臨時食堂等），而非施工單位為自己進(jìn)行施工管理而建設(shè)的臨時設(shè)施；

場地土方：此處場地土方是正負(fù)零以上的土方，如果是基坑開挖土方則是屬于主體建安工程費(fèi)用。

前期工程費(fèi)用根據(jù)項目實(shí)際情況及歷史定標(biāo)情況進(jìn)行預(yù)估即可，金額相對較小。

08：主體建安工程費(fèi)解析

主體建安工程費(fèi)：包括項目各業(yè)態(tài)土石方工程，基坑支護(hù)工程，基礎(chǔ)工程，主體建筑工程，防水與保溫工程，門窗欄桿百葉工程，外立面幕墻工程，室內(nèi)精裝修工程，主體安裝工程，消防工程，智能化工程，電梯工程等所有屬于或者依附在主體建筑上的所有工程費(fèi)用。

土石方工程費(fèi)用：根據(jù)不同項目，不同地庫開挖深度，不同地區(qū)土方單價進(jìn)行計算；

基坑支護(hù)費(fèi)用：根據(jù)項目開挖深度大致確定支護(hù)形式，然后根據(jù)過往項目的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行計算；其他主體建安工程費(fèi)用：根據(jù)限額指標(biāo)，公司的適配指標(biāo)，歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合判定；

成本水平：

普通百米高層住宅（毛坯）的主體建安工程費(fèi)用：1800-2000元/m2

普通150米超高層住宅（毛坯）的主體建安工程費(fèi)用：2000-2300元/m2

普通雙層地庫主體建安工程費(fèi)用：2500-2800元/m2

09：園林景觀費(fèi)解析

園林景觀費(fèi)用主要包括：屬于園林景觀的軟景，硬景，景觀燈具與亮化，水景與泳池，園林小品等；園林景觀是屬于敏感性成本，能項目帶來產(chǎn)品溢價。

成本水平：剛需項目300-500元/m2，改善型項目：500-700元/m2，高端項目：700-1500元/m2；

10：市政配套費(fèi)解析

市政配套費(fèi)用主要包括：自來水工程，供配電工程，小市政工程，燃?xì)夤こ蹋�小區(qū)標(biāo)示標(biāo)牌工程等。

自來水工程：自來水工程通常具有壟斷或者半壟斷性質(zhì)，指標(biāo)水平根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行確定；

供配電工程：在一定地區(qū)內(nèi)，紅線內(nèi)的配電指標(biāo)相對穩(wěn)定，但是對于紅線外供配電，因?yàn)樽冸娬揪嚯x紅線的距離不同導(dǎo)致成本水平差異較大；

燃?xì)夤こ蹋捍蠖鄶?shù)按照戶數(shù)計算，根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜細(xì)夤�司的費(fèi)用水平統(tǒng)一收�。�

成本水平：市政配套費(fèi)用的建筑面積單方指標(biāo)約190元/m2-240元/m2；

11：公共配套費(fèi)解析

公共配套費(fèi)用主要包括為項目建設(shè)配套的：物業(yè)用房，社區(qū)用房，養(yǎng)老用房，學(xué)校等；

除學(xué)校外，其他公共配套費(fèi)用一般金額不大，只需要根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)計算即可。如果需要配建學(xué)校，則需要了解當(dāng)?shù)嘏浼�學(xué)校的配件標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行測算；

一般學(xué)校的建筑面積單方指標(biāo)：3200-3500元/m2（除土地和三費(fèi)外的所有費(fèi)用）

如果是高檔類的國際學(xué)校建筑單方指標(biāo)約：3500-4500元/m2（除土地和三費(fèi)外的所有費(fèi)用），此類學(xué)校對硬件設(shè)施要求較高；

12：三費(fèi)解析

三費(fèi)主要指：企業(yè)管理費(fèi)，項目營銷費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用；

管理費(fèi)用：可直接根據(jù)公司的費(fèi)率水平計算即可，一般在為項目貨值1.5%-3%之間；

營銷費(fèi)用：項目的營銷費(fèi)用根據(jù)公司的營銷費(fèi)用水平結(jié)合項目的種類和實(shí)際情況確定，一般為項目貨值2%-3%之間；

財務(wù)費(fèi)用：項目的財務(wù)費(fèi)用跟項目的開發(fā)節(jié)奏，融資方式，融資利率水平有很大關(guān)系，需要與財務(wù)部門共同商議確定。