房地產(chǎn)造價控制應(yīng)貫穿于地產(chǎn)項目建設(shè)的各個階段，只有對決策設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工與后評價四個階段進行有效控制，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益。

　　1.決策與設(shè)計階段決策與設(shè)計

　　此階段是工程造價管理控制的重要階段，影響著工程造價中80%—90%的工程投資。因此，在此環(huán)節(jié)要抓好兩大要點：

　　一是造價管理應(yīng)轉(zhuǎn)向以決策設(shè)計階段為重點。傳統(tǒng)的造價管理將施工階段作為造價控制的重點，但是，決策階段對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平、建設(shè)地點、工藝、設(shè)備等的選擇是決定工程造價的基礎(chǔ)，直接影響著設(shè)計、施工等階段工程造價的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題，因此。應(yīng)該將決策設(shè)計階段作為造價控制的重點。

　　二是要主動控制。傳統(tǒng)的方法是立足于調(diào)查—分析一決策基礎(chǔ)上的偏離一糾偏—再偏離一再糾偏的被動控制方法，不能使已發(fā)生的偏離消失，主動控制立足于主動采取預(yù)防措施，盡可能減少或避免投資偏差的產(chǎn)生，能動地影響項目實施，主動地控制項目投資。如何在決策和設(shè)計階段做好工程造價管理和控制工作，文章提出應(yīng)從三方面入手。

　　1.1 推行限額設(shè)計

　　按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進行初步設(shè)計，再按照初步設(shè)計的概算造價進行施工圖設(shè)計，然后按照施工圖預(yù)算對施工圖設(shè)計的各個專業(yè)設(shè)計文件作出決策。出圖前預(yù)算人員應(yīng)概算鋼筋用量是否在合理范圍內(nèi)（與市內(nèi)類似結(jié)構(gòu)工程相比），使結(jié)構(gòu)設(shè)計更合理，明確設(shè)計要求，細(xì)化設(shè)計內(nèi)容，強調(diào)通過設(shè)計概算，使工程造價控制在合理范圍內(nèi)，對采用新技術(shù)、新工藝降低設(shè)計工程造價的給予一定的獎勵。

　　1.2 優(yōu)化設(shè)計方案

　　據(jù)研究分析，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但這一少于1%的費用對投資的影響卻在35%—75%以上。單項工程設(shè)計中，建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇以及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，若技術(shù)設(shè)計經(jīng)濟合理，則可降低工程造價5%—10% ，甚至可達10%—20%。在翡翠園的基礎(chǔ)選型時，根據(jù)地質(zhì)條件采用樁基形式，當(dāng)時對采用機械鉆孔灌注樁、靜壓樁、人工挖孔樁進行了反復(fù)對比：機械鉆孔灌注樁在費用上不確定因素較多，由于機械鉆孔樁單價是以充盈系數(shù)1.3為基數(shù)計算的，實際施工中土質(zhì)不好時可能會達到2.0，因此，其綜合單價要比人工挖孔樁高出30%，另外，一般攪拌抽出的泥漿在施工場地內(nèi)不能隨便放置，要砌泥漿池，這就又增加了費用支出；人工挖孔樁在樁長20m時建議采用機械鉆孔樁。經(jīng)多次分析論證，最后確定在翡翠園采用人工挖孔樁為主要基礎(chǔ)形式，結(jié)算后證明這個方案經(jīng)濟合理，既縮短了工期，又降低了造價。

　　1.3 審圖階段

　　在審圖階段應(yīng)多采納各方意見，加強圖紙會審、審核、校對，如提出取消車庫底板鋼筋和復(fù)雜的裝飾線條等內(nèi)容，這對降低工程造價有實質(zhì)性意義。

　　2.招投標(biāo)階段

　　2.1 招標(biāo)文件的編制

　　招標(biāo)文件作為招投標(biāo)過程乃至工程項目實施全過程的綱領(lǐng)性文件，是整個工程項目造價控制的關(guān)鍵。一個不完善的招標(biāo)文件，會給日后的施工管理與造價控制帶來麻煩和糾紛，引起索賠。業(yè)主在招標(biāo)時，要對大宗材料采用“甲供材料”這種方式，將材料的價格風(fēng)險主動權(quán)掌握在自己手中，但其對“甲供材料”的數(shù)量和單價都必須作出明確的說明。另外，重視招標(biāo)答疑，對業(yè)主平整場地的土方標(biāo)高，承包商自行購買廚衛(wèi)用具和燈具、裝飾材料的檔次、品牌、型號、功能、技術(shù)要求均需作描述，并要求承包商在施工前必須提供樣品，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后才能施工。對這些問題的答復(fù)，一是要慎重，要充分考慮到對造價的影響；二是要明確，不要留下結(jié)算糾紛的隱患。

　　2.2 工程量清單的編制與調(diào)整

　　工程量清單作為投標(biāo)計價的依據(jù)，是整個項目造價控制的核心內(nèi)容。承包商按清單提供的工程量計價，使各投標(biāo)方站在同一平臺上，從而避免了傳統(tǒng)的價量分離和對圖紙理解不一。應(yīng)計算出工程量不同的弊病，工程量清單編制的每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求應(yīng)表述準(zhǔn)確完整，做到分項不錯不漏、不留缺口。招投標(biāo)階段產(chǎn)生的清單單價，將成為施工階段造價控制的重要工具。工程量清單計價招標(biāo)中所允許的承包商不平衡報價，是指承包商在保持總價不變的情況下，調(diào)低某些分項的單價。同時提高另外一些分項單價，以期達到在施工中運用高索賠策略追加更多工程造價或盡早收回工程款的目的。

　　3.施工階段

　　施工階段主要是對工程變更的管理和監(jiān)控，需堅持一條原則：先算后改，權(quán)衡利弊。在施工過程中，對主材的使用不能隨意變更。很多承包商為了獲得更高的利潤，在施工過程中極力推薦發(fā)包方變更裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于現(xiàn)階段建筑市場活躍，建筑材料品種繁多、來源廣泛且價格變化快、差異大，變更的主材價格容易失真，這就必定會造成工程造價的上漲。

　　為降低工程造價，業(yè)主一要查看承包商的材料報審表和報價單。檢查原始憑證的真實性、合理性；二要到現(xiàn)場核對材料的品牌、規(guī)格、數(shù)量、型號。建設(shè)單位應(yīng)廣泛掌握建材行情，多進行市場調(diào)查，對品牌材料或特殊材料應(yīng)進行市場詢價，做好價格簽證，只有在確認(rèn)價格后才能變更設(shè)計并開始施工，否則會給工程結(jié)算留下隱患。任何工程的變更都會對工期、造價造成影響，特別是已施工完成或部分完成后由于變更引起的拆除重做更是不可取。它必然造成工程造價的提高。如果是由于安全或功能方面不能滿足要求而變更，則必須嚴(yán)格按變更程序進行。任何涉及工期、造價的變更內(nèi)容須經(jīng)業(yè)主同意，具備原設(shè)計方出具的施工圖紙，并就工期和造價達成共識或原則性意見及形成記錄之后，才能進行施工。這樣，才能保證工程價款的合理、準(zhǔn)確。

　　4.竣工和后評價階段

　　竣工結(jié)算是工程造價合理確定的重要依據(jù)，無論是承包單位還是業(yè)主都十分重視工程價款的審核結(jié)算；同時，竣工結(jié)算的審核也是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)。在這一階段，要求預(yù)算人員對工程量計算、預(yù)算定額套用、取費合理性的審查，以及變更簽證、索賠條款、不可抗力因素的分析等都必須認(rèn)真、仔細(xì)，并且還要與工程各有關(guān)部門緊密配合，并做到：將經(jīng)過優(yōu)化的設(shè)計圖紙和經(jīng)過認(rèn)可的設(shè)計變更整理成規(guī)范的竣工圖；與結(jié)算有關(guān)的問題都在招標(biāo)文件中做明確規(guī)定并寫入施工合同；經(jīng)過審查的現(xiàn)場簽證資料整理裝訂成冊等等。

　　后評價是對整個房地產(chǎn)項目的綜合性評價，其主要內(nèi)容有三點。一是要充分重視施工、監(jiān)理、設(shè)計單位等各方的意見和建議，集思廣益，分析造價控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接，如何有效防范價格風(fēng)險等，真正達到工程造價由被動控制向主動控制轉(zhuǎn)化的目的，并防止“三超”情況的出現(xiàn)。

　　二是數(shù)據(jù)資料的積累、分析和整理歸類。一個房地產(chǎn)項目從立項決策、設(shè)計施工到交房投入使用，經(jīng)歷了較長的建設(shè)周期，在各個環(huán)節(jié)積累了較為成熟的經(jīng)驗，產(chǎn)生了大量有關(guān)工程造價的數(shù)據(jù)資料。應(yīng)認(rèn)真細(xì)致地對待這些數(shù)據(jù)資料，通過與實際的聯(lián)系分析、篩選，得出影響工程造價的各項因素，還可建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫，為今后搞好其他工程的造價控制作相應(yīng)的鋪陳。

　　三是對后評價階段工程造價的工作。一方面要總結(jié)在整個項目建設(shè)期有效控制、全面管理造價的經(jīng)驗；另一方面分析自身在全方位控制造價方面的不足之處，盡可能找出因主觀原因而影響全過程造價管理的因素，不斷發(fā)現(xiàn)、解決存在問題，有效地控制造價。