2017年以來，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)分化格局，大都市圈繼續(xù)成為有活力的地區(qū)，但今年的調(diào)控政策使同一都市圈內(nèi)的不同城市也出現(xiàn)分化。
把握下一階段的房地產(chǎn)市場的走勢，我們應(yīng)該從更為基礎(chǔ)性的邏輯上去把握和評(píng)估。
1.作為一個(gè)整體，我國城市家庭已經(jīng)基本告別了住房顯著短缺，當(dāng)然在局部城市還會(huì)有持續(xù)的供給壓力，但是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場新的主要矛盾在逐步變?yōu)?ldquo;住的不好”，首改、再改、換房成為“新主力需求”。2016年底，我國城市家庭戶均住房套數(shù)在1.1左右，住的問題總體上已告別巨大的供求缺口階段，進(jìn)入住房消費(fèi)不斷升級(jí)的新階段，人們不再簡單地滿足于“一宅一生”，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求上升。在目前這個(gè)房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求升級(jí)的階段，無論在哪一個(gè)城市，這樣的好房子都是相對(duì)稀缺的產(chǎn)品。
2.從目前房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，住的問題主要集中在活躍的大都市圈中的一線和其他個(gè)別重點(diǎn)二線城市，從全國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，這些城市的戶均住房套數(shù)只有0.85—0.9，距離“一戶一套”、“一人一間”、“一人一臥”還有相當(dāng)大的差距。特別是考慮到這些城市未來仍然面臨人口的不斷流入，動(dòng)態(tài)的住房缺口則更需關(guān)注。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)非常顯著的特征，就是大都市圈成為非常活躍的城鎮(zhèn)化載體。也表明中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)入到一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策也要根據(jù)這個(gè)新的階段進(jìn)行調(diào)整。目前這些大都市圈的中心城市和周邊城市的連接與統(tǒng)一布局協(xié)調(diào)不夠，中心城市的土地供應(yīng)不足；在有限的土地供應(yīng)中，住宅用地占比有限，這些都是值得關(guān)注的重要課題。
3.隨著大都市圈房地產(chǎn)價(jià)格的上升，租賃市場受到越來越重要的關(guān)注。至少從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前，一些城市租賃市場與交易市場是相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)市場，在目前這個(gè)發(fā)展階段，租金與房價(jià)的內(nèi)在決定邏輯并不一樣，租金取決于收入，一般情況下，租金收入比保持在1左右，租金漲幅不太可能持續(xù)明顯超出收入漲幅。房價(jià)則主要取決于基本的供需矛盾和信貸條件等多種因素，從過去一段時(shí)間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，我們經(jīng)常會(huì)看到房價(jià)走勢與收入走勢會(huì)存在持續(xù)的偏離。實(shí)際上，過去很多年，租金的走勢與房價(jià)的走勢有時(shí)候是相互影響的，但也有不少時(shí)候是相互獨(dú)立的。
4.從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，中國不少城市租賃的人群與購房的人群往往是重合度不太高的兩類人群，前者普遍在30歲以下，需求以單間為主，收入通常低于1萬，他們?cè)谳^長時(shí)間內(nèi)可能不會(huì)進(jìn)入購房市場，因此租購?fù)瑱?quán)有助于解決這一部分年輕人的住房問題，同時(shí)短期內(nèi)也不會(huì)顯著對(duì)購房市場產(chǎn)生什么明顯影響。
5.客觀地看，今天不少推出租購?fù)瑱?quán)政策的城市并不存在租賃不足的矛盾，真正有租賃不足或者是房地產(chǎn)供給不足的城市，主要還是大都市圈中的一線和個(gè)別重點(diǎn)二線，恰恰是這些地方，目前看，地方政府似乎并沒有足夠動(dòng)力大范圍實(shí)施租購?fù)瑱?quán)。
鏈家研究院院長 楊現(xiàn)領(lǐng)近日發(fā)表觀點(diǎn)如下：
長期來看，“房住不炒”、“住有所居”這個(gè)定位基本奠定了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基調(diào)和政策方向。房地產(chǎn)邁入新時(shí)代，國民的居住觀和住房需求已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，對(duì)品質(zhì)居住的追求，對(duì)美好生活的向往，不再是一句空談，抑或遙不可及的愿景，它已成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律和長效機(jī)制的著力點(diǎn)。
壹.地產(chǎn)新時(shí)代的“五大轉(zhuǎn)變”
從開發(fā)的角度來講，中國房地產(chǎn)市場已由“黃金時(shí)代”邁向“白銀時(shí)代”，而事實(shí)上，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，“黃金時(shí)代”才剛剛開始，站在新時(shí)代起點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場，相對(duì)過往有了重大轉(zhuǎn)變。
第一，由數(shù)量需求向品質(zhì)需求轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求到基本實(shí)現(xiàn)總體均衡，人們對(duì)居住品質(zhì)的需求不斷提升。目前，居住品質(zhì)失衡已成為當(dāng)下中國居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成為主流。
第二，由增量向存量轉(zhuǎn)變：一個(gè)成熟的市場一般都要有新房市場、二手房市場和租賃市場構(gòu)成，三者都是滿足居民“住”的需求，缺一不可。而目前在一二線城市新房供應(yīng)不足，且新房豪宅化趨勢加劇，二手房已成為滿足北上廣深及部分二線城市首次置業(yè)需求的主戰(zhàn)場。
第三，由購為主向租購并舉轉(zhuǎn)變：2015年之后，我們對(duì)租賃市場的關(guān)注已經(jīng)開始發(fā)酵，而政策的全面鼓勵(lì)和市場的“井噴式”發(fā)展是在2017年，其背后的根本原因在于我國“購租”的極大不平衡，近兩年，國家政策的主基調(diào)定在“租購并舉”，其中“租”在“購”的前位，未來的租賃市場將有更大的發(fā)展。
第四，由單個(gè)城市向城市圈轉(zhuǎn)變：新時(shí)代以單一城市為核心的開發(fā)布局將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥χg的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，城市圈將成為宏觀經(jīng)濟(jì)的新載體，同時(shí)它也是房地產(chǎn)發(fā)展的新載體。未來無論是從拿地、開發(fā)還是業(yè)務(wù)布局，都將圍繞城市圈來布局。
第五，從生產(chǎn)向服務(wù)轉(zhuǎn)變：這是目前房地產(chǎn)市場一個(gè)較大的轉(zhuǎn)變，以往房地產(chǎn)更多是一個(gè)偏開發(fā)、偏制造、偏銷售，住房消費(fèi)的全面升級(jí)產(chǎn)生新的需求，在這個(gè)背景下，未來房地產(chǎn)市場的潛在空間也會(huì)向品質(zhì)租賃、服務(wù)等方面轉(zhuǎn)變，會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住相關(guān)的服務(wù)。
貳.新時(shí)代的“新矛盾”如何解讀？
中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)市同樣面臨著“不平衡”和“不充分”的新矛盾。
“不平衡”體現(xiàn)在哪里？第一，區(qū)域不平衡，體現(xiàn)在一二線城市與三四線城市不平衡；第二，人地不平衡，人口凈流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三，租購不平衡，即購房和租房享受到的公共資源不平衡；第四，商住不平衡，住宅短缺的同時(shí)商辦過剩的矛盾將長期存在；第五，住宅與工業(yè)用地不平衡，即住宅用地需求大但供應(yīng)緊縮，工業(yè)用地占比卻在增加；第六，房屋所有與房屋使用不平衡，表現(xiàn)在一線城市住房短缺與閑置并存。
如何理解“不充分”？首先，與國外相比，國內(nèi)住房面積小；第二，國外不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住占比較高；第三，國內(nèi)住房金融支持不充分；第四，一線和重點(diǎn)二線城市“沒的住”和“住不起”；第五，老舊小區(qū)居住品質(zhì)和功能低下；第六，人口凈流入城市的新市民住房困難，流動(dòng)人口住房條件需要提高；第七，存量房屋交易服務(wù)相關(guān)法律制度不健全，行業(yè)缺乏頂層設(shè)計(jì)和底線規(guī)則。
換句話說，新時(shí)代房地產(chǎn)的矛盾已經(jīng)從總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)失衡，從“不夠住”的問題轉(zhuǎn)化為“住的貴”和“住的不好”的問題。
叁.新時(shí)代出現(xiàn)了哪些“新趨勢”？
未來5年甚至更長時(shí)間里，整個(gè)房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)一些新的趨勢：
趨勢一：在租購并舉的大方向下，租房會(huì)成為一種可支付的流行的生活方式。
趨勢二：一手房和二手房未來的比例關(guān)系更加均衡，二手房會(huì)成為滿足人們居住需求的一大方向。
趨勢三：以城市更新、房屋再生為代表的新的房地產(chǎn)市場未來有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。
趨勢四：集體建設(shè)用地建租賃住房、RETTS以及未來的房地產(chǎn)稅都將是房地產(chǎn)進(jìn)入新階段的必備政策。
總而言之，建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，有效化解矛盾，滿足人民對(duì)住房美好生活的向往，將會(huì)是未來房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。
