由于高漲的房?jī)r(jià)，近期很多人選擇舍棄市區(qū)的“老破小”，選擇在北京三環(huán)邊或者購(gòu)置環(huán)境較好的新房（準(zhǔn)現(xiàn)房/新二手房）。然而，這個(gè)過(guò)程也是很糾結(jié)的，時(shí)間怎么把控？老破小是該賣(mài)還是租？有哪些注意事項(xiàng)？哪些因素是不能忽略的呢？如何實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接？？
目前房產(chǎn)市場(chǎng)上有“以房換房”和“以房養(yǎng)房”兩個(gè)概念：
以房換房：
以房換房是指雙方均有房，且在互相認(rèn)可的前提下，通過(guò)等價(jià)或者補(bǔ)差價(jià)的形式進(jìn)行房屋交換交易，從而滿(mǎn)足雙方各自的需求。
賣(mài)掉原來(lái)老破小的主城房子，換一套環(huán)境好，面積大的新房。
以房養(yǎng)房：
是指在不出售老房子的情況下，用自己手頭的資金購(gòu)置新房，然后出租老房子，用工資+月租來(lái)養(yǎng)新房，同時(shí)持有兩套房屋。
如果是“以房養(yǎng)房”
只要自己的手頭資金相對(duì)充�？梢灾Ц缎路康氖赘犊畹脑�(huà)，是比較推薦的。
因?yàn)殡S著時(shí)間推移，工資會(huì)越來(lái)越高，租金也會(huì)相對(duì)增加，再加上通貨膨脹等因素的影響，還款壓力也會(huì)越來(lái)越小。
就目前市場(chǎng)情況而言，房屋是保值或升值的，同時(shí)持有兩套房產(chǎn)也是可以的。
后期如果有資金需求的話(huà)，老房子還可以靈活處理。
如果是“以房換房”
如果是雙方互換房屋的話(huà)（目前相對(duì)來(lái)講比較少，這個(gè)多是50/60年代才有的情況），那就以雙方達(dá)成的意志進(jìn)行交換。
簽協(xié)議、過(guò)戶(hù)、交房、補(bǔ)差價(jià)等等。
如果是賣(mài)掉老破小，一定有換的必要嗎？
目前北京、深圳、鄭州等熱點(diǎn)城市時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因手頭資金不足，需賣(mài)掉老破小換新房。
以改善需求為主的換房需求，多是兩種原因
1、家庭成員增加，當(dāng)初買(mǎi)的不夠住了，需要換新的；
2、老房子環(huán)境差，沒(méi)有電梯，沒(méi)有物業(yè)，難停車(chē)等，需要換新的。
12月1日，住建部在廈門(mén)開(kāi)了一場(chǎng)以老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作為主題的座談會(huì)，一共選取了15個(gè)城市作為試點(diǎn)城市，分別是廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門(mén)、宜昌、長(zhǎng)沙、淄博、呼和浩特、沈陽(yáng)、鞍山、攀枝花、寧波。
老破小的整體環(huán)境等各方面均有所改善，那么，換房還有必要嗎？
如果確定要換，那么：
換房不能忽略的因素
1把握好買(mǎi)和賣(mài)的時(shí)間差
一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)房子比買(mǎi)房子快。
賣(mài)房子的時(shí)間和自己買(mǎi)房的時(shí)間最好同步進(jìn)行，如果隔著太長(zhǎng)的話(huà)，老房子賣(mài)不出去，新房子又繼續(xù)用錢(qián)的話(huà)，損耗會(huì)比較大。
2選擇支付能力較好的買(mǎi)家
急需用錢(qián)買(mǎi)房的話(huà)，需要買(mǎi)家全款或者高額首付支付。
不急需用錢(qián)的話(huà)，選擇支付能力較好的買(mǎi)家。首付越高，你買(mǎi)新房能撬動(dòng)的杠桿就越高，能置換的房子也會(huì)更大一些。
3留足備用金
以房換房涉及到買(mǎi)、賣(mài)兩個(gè)過(guò)程，除購(gòu)房款之外，還涉及到中介費(fèi)，契稅、個(gè)稅、增值稅等其他款項(xiàng)。
4確定自己是否有貸款記錄
無(wú)貸款記錄，買(mǎi)房按首套算；有貸款記錄，即使名下無(wú)房，也是二套，首付60%。
5購(gòu)買(mǎi)二手房，注意房齡
目前銀行對(duì)二手房貸款的房齡要求很?chē)?yán)格。
一般情況下，超過(guò)20年的二手房基本不放貸。
個(gè)別銀行甚至要求房齡在15年以?xún)?nèi)的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門(mén)檻是房齡在20年以?xún)?nèi)，面積在60平方米以上。對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以適當(dāng)放寬到25年以?xún)?nèi)。
購(gòu)買(mǎi)二手盡量避免購(gòu)買(mǎi)房齡在10年以上的舊房子。
因?yàn)樵俅纬鍪洲D(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)有很多不利因素。
首先過(guò)個(gè)5-7年，房齡就接近20年了，到時(shí)想要再出售除非找到全款購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家，否則銀行是否愿意放貸是個(gè)問(wèn)題，即使能貸款額度也會(huì)低很多，且銀行可能會(huì)要求較高的首付款，對(duì)于找到合適的買(mǎi)家會(huì)比較難。
其次，即使準(zhǔn)備長(zhǎng)線(xiàn)持有，老房子的租金通常會(huì)比新房低20%-40%，甚至更多。
6還要注意房屋類(lèi)型
根據(jù)不同的房改房類(lèi)型，房改房的產(chǎn)權(quán)也是不同的。
房改房的房屋來(lái)源一般都是事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類(lèi)型。
按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。屬于部分產(chǎn)權(quán)。交納一定價(jià)款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買(mǎi)為個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，這類(lèi)房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)。
房改房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評(píng)估價(jià)格的1%繳納出讓金。
7資金是否需要第三方監(jiān)管
第三方監(jiān)管，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)小，有一定的保證；對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，所有程序走完能一次性拿到房款；銀行放過(guò)款才能過(guò)戶(hù);
非第三方監(jiān)管，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較大；對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，前期拿到首付款，后期銀行放貸下來(lái)之后才能拿到尾款。付過(guò)首付就能過(guò)戶(hù)。
“買(mǎi)”和“賣(mài)”涉及到的稅費(fèi)有以下幾種：
購(gòu)置新房和二手房需要交納的稅費(fèi)是不一樣的，二手房與新房相比需要繳納更多的稅費(fèi)。
新房稅費(fèi)
需要繳納契稅、房屋維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和所有證等費(fèi)用，契稅為主要稅費(fèi)。
新房是按照房屋總價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。
二手房稅費(fèi)
需要繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、房屋評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)、中介費(fèi)等主要稅費(fèi)。
二手房與新房，契稅征收的標(biāo)準(zhǔn)一樣，但計(jì)稅價(jià)不一樣。
二手房是按照網(wǎng)簽價(jià)或者核定價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。
注意：網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)哪個(gè)高選哪個(gè)
經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)五年才可以上市交易，買(mǎi)賣(mài)經(jīng)適房繳納的增值稅及附加、契稅、個(gè)稅規(guī)則與上面的商品房一樣，但是經(jīng)適房除了以上幾個(gè)稅種之外，還需要繳納綜合地價(jià)款。
綜合地價(jià)款是（網(wǎng)簽價(jià)/核定價(jià)-原購(gòu)經(jīng)適房?jī)r(jià)格）×70%。
其他費(fèi)用
印花稅:二手房成交價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納，目前免征收)
交易費(fèi)：6元/平方米，非住宅10元/平米（雙方繳納）
證件工本費(fèi):80元
房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額4%繳納。（買(mǎi)方承擔(dān)）
中介費(fèi)一般為2%。
無(wú)論是“以房換房”還是“以房養(yǎng)房”，都是目前有房一族改善性需求，在資金不是特別充足的情況下的購(gòu)房之舉。
由于置換的過(guò)程中，會(huì)牽涉到購(gòu)房時(shí)間、交易稅費(fèi)等多重問(wèn)題，相對(duì)比較復(fù)雜。
但不論哪種情況，愿每個(gè)人都能有房可住，有家安心！
