小產(chǎn)權(quán)房“小”在哪里?
面對居高不下的房價,一些購房者不得不退而求其次的看上了小產(chǎn)權(quán)房。誠然,小產(chǎn)權(quán)房相對而言,價格更低。但是購房者又是否清楚它“小”在哪呢?
什么是小產(chǎn)權(quán)房?
在了解小產(chǎn)權(quán)房有沒有房產(chǎn)證之前,很多人可能還不清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房。那么我們先了解一下什么是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,而是人們在社會實踐中約定俗成一種稱謂。它是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒布的,而是有鄉(xiāng)政府或者村政府頒布的。
小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?
因為小產(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā),所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子,只有土地證,也相當于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán),沒有的權(quán)。那么買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦呢?
買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦呢?近幾來,隨著國家清理小產(chǎn)權(quán)房的開始,已購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們不免有些擔心起來,怕自己陷入“錢房兩空”的局面。但是,目前國家還沒有針對購買小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的相關(guān)政策,所以在沒有下達相關(guān)政策之前,只有找開發(fā)商退房這一方法了。
小產(chǎn)權(quán)房的兩種性質(zhì):
首先應當明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種:
一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),就是合法建筑。
另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?
非法的不能購買,那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體,村民對宅基地也只是享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
它的法律風險在哪呢?前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護。
同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看,如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯,可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構(gòu)范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題,其救濟途徑就有限。
在購房后,如遇國家拆遷政策,小產(chǎn)權(quán)房由于沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人,無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,作為實際的使用人,其所得的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比,微乎其微。
同時,由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準,無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和也有很大影響。