公積金與商業(yè)貸款哪種房貸更適合您

   隨著房改的深入和住房貸款制度的推廣，購房貸款越來越成為人們的熱門話題，有許多購房人打電話咨詢個人住房擔保委托貸款（即住房公積金貸款，簡稱委貸）與個人住房擔保貸款（即銀行商業(yè)貸款，簡稱商貸）的區(qū)別，以及哪種個人住房貸款更適合自己。

    委貸利息負擔上

    有絕對優(yōu)勢

    住房公積金貸款屬于政策性貸款，能夠確保無論現(xiàn)在還是將來利率都會比銀行商業(yè)貸款利率低；另外住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款之間的利差不是固定不變的，目前相差1個百分點左右，1997年、1998年兩種貸款利差曾經(jīng)差到2個多百分點。所以從利息上講，住房公積金貸款是有絕對優(yōu)勢的。例如：假設借款人年齡40歲，房屋總價60萬元，借款30萬元，貸款10年。采用“抵押加連帶責任保證”擔保，即有保證單位的情況下，公積金貸款與銀行商業(yè)貸款所涉及的費用比較如下表。

    從下表的比較中可以看出，住房公積金貸款本息及費用總和比銀行商業(yè)貸款少19513.6元。

    委貸比商貸多了

    一個評估費

    住房公積金貸款比商業(yè)貸款多了一個評估費，是因為住房公積金貸款和商業(yè)貸款的評估方式不同。銀行商業(yè)貸款的評估是從開發(fā)商項目入手的，直接針對項目，評估合格后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，個人辦理貸款時就不用評估了。而住房公積金貸款的評估針對個人，每個人做住房公積金貸款時需要到評估事務所做評估。住房資金管理中心也在考慮是否可以參照銀行對一些大的項目進行統(tǒng)一評估，這樣個人在購買這些項目住房貸款時就可以省去評估這一環(huán)節(jié)了。另外，將來辦理抵押登記時如果貸款時沒有評估是否需要再評估也應該加以考慮。 

    委貸比商貸少一個律師費

    由于委貸與商貸兩者調(diào)查方式不同，所以委貸比商貸少了一個律師費。銀行辦理商業(yè)貸款時委托律師事務所進行借款人資信調(diào)查，律師收取借款人千分之四律師費。而住房公積金貸款是住房資金管理中心委托銀行進行調(diào)查，住房資金管理中心向銀行支付手續(xù)費。

    委貸比商貸多提供了

    抵押加購房綜合保險

    抵押加購房綜合險是委托貸款4種擔保方式之一。購房綜合險為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。借款人購買太平洋保險公司的房屋財產(chǎn)險和壽險后，保險公司收取保險費即承擔相應的保險責任，保險的費率是根據(jù)出險的概率精算出來的。雖然保險費使貸款總的支付費用比單位保證方式多，但相應減少了借款人將來的償付風險，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險公司經(jīng)審查確認后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會因此而處分房屋。當然，如借款人重新就業(yè)后仍需償還貸款。

    而在單位保證的擔保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應獲得了對借款人的追索權(quán)，即借款人有責任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。所以購買綜合保險后，當將來出現(xiàn)保險責任內(nèi)的償付風險時，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎上清償債務。 

    很多國家即使在抵押能夠成立（即國內(nèi)我們所說的抵押登記完畢）的情況下也為貸款進行保險來分散借款人本人的風險。到1999年底，北京市已經(jīng)有6例貸款出現(xiàn)失業(yè)、死亡等保險事故，保險公司已進行了賠付。

    購房綜合險的保費可以退還

    借款人用住房抵押進行貸款，需要到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完這個手續(xù)后，按照規(guī)定保險公司將扣除一定手續(xù)費后退還借款人剩余期限的壽險保險費。舉例來說，借款人按照規(guī)定購買5年的保險，當他在第二年抵押登記辦下來后，保險公司將扣除一定手續(xù)費后將剩余3年的保險費退還借款人。抵押登記一般要交納登記費，但費用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購買100平方米的住房，他的抵押登記費用將是0.3×100＝30元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實際上僅采用住房抵押擔保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險”擔保方式下，最終的總費用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險費。也就是說，交保險費的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。

    委貸中房屋財產(chǎn)險 

    不是必須買

    日前，個人住房委托貸款政策做出調(diào)整，用公積金貸款時房屋財產(chǎn)保險由抵押人自愿購買。

    商貸中的保證擔保

    由開發(fā)商提供

    銀行商業(yè)貸款準許借款人貸款購房的項目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款購買住房的借款人提供保證擔保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購買商品房開發(fā)商都同意為借款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供借款人選擇，即用住房公積金貸款購買商品房，開發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證或購買綜合保險。