1st
消息起源回顧
我們回顧一下消息的起源:
近日,《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見,里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中,工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng),即是引發(fā)大家討論的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》。
在《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》當(dāng)中,第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。
多數(shù)人的討論,其實(shí)就源于此。你看,《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》都明確了,“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”,那不就是取消了嗎?
——這是錯(cuò)誤理解!
2nd
《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范
我們首先要了解一點(diǎn):這個(gè)征求意見稿,征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見,因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求,具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì),在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說,這個(gè)規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為,約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算,并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取,也沒直接關(guān)系。
畢竟,我們商品住房購買、保有過程中,都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件!渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé),這其中明確該管的內(nèi)容,怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢?
如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),要看另一份文件,即《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào),2001 年)——這份文件至今有效,其第十八條明文規(guī)定:「商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。」
簡單說,設(shè)計(jì)規(guī)范文件無權(quán)越界染指銷售管理文件。事實(shí)上,也沒有染指。因?yàn)椤附灰住购汀赣?jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。
如果這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》直接寫成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)價(jià)」,那么就越界了,就超出了文件的效力范圍,F(xiàn)在,并沒有這么寫。
所以,指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范,就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題,是無法解答的!
3rd
難言的“公攤面積”
之所以大家對(duì)這個(gè)話題這么關(guān)注,確實(shí)是這些年來,“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。
說這個(gè)話題前,我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積
(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積)
對(duì)于公攤面積的處理,由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確,使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。
因此很長時(shí)間里,我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道,公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn),不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多購房款,還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。
所以,“公攤”,實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話題,一有風(fēng)吹草動(dòng),難免引來猜測(cè)無數(shù)。
4th
按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利有弊
國際上大都是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),為什么中國要以建筑面積計(jì)價(jià)?重慶就是以套內(nèi)計(jì)價(jià),其他城市為什么不好好學(xué)學(xué)重慶?
這種做法當(dāng)然是好的,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方,很直觀。但是,我們必須同時(shí)接受一個(gè)后果:同一樓層同一個(gè)單元就是七八戶,跟重慶一樣。
按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實(shí)現(xiàn)銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布七八套住房。
全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布二至四套住房。
《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》還有這些硬貨需要我們知道
此次征求意見的《規(guī)范》,還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。
城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付
《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求,城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付,并應(yīng)符合下列規(guī)定:
① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成;給排水、燃?xì)狻⒄彰、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位;
② 供水、供電、燃?xì)、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件;
③ 消防設(shè)施應(yīng)完好,消防通道應(yīng)暢通。
四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯
日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求