首先,“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定,從文字的理解上來說,“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意。
而“定金”在法律上有比較嚴(yán)格的界定。定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類,如證約定金、成約定金、違約定金、立約定金等。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式,在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一,其基本法律性質(zhì)是違約定金,并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。
“定金”的作用有兩種情形:
1、合同正常履行時(shí),定金充作價(jià)款或由交付方收回;
2、合同不履行時(shí),適用定金罰則:即交付方違約的,無權(quán)收回;接受方違約的,應(yīng)雙倍返還。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。”
由此可見,買受方在簽訂“房屋認(rèn)購(gòu)書”時(shí),要分清自己交納的到底是“訂金”還是“定金”,做到心中有數(shù)。
1、在“房屋認(rèn)購(gòu)書”中約定的為“訂金”:《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。”此種情況下,買受人可與出賣人詳細(xì)約定“訂金”的性質(zhì),否則到時(shí)想要主張“定金”的權(quán)利的話,將不會(huì)被人民法院支持。
2、在“房屋認(rèn)購(gòu)書”中約定的為“定金”:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規(guī)定:“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”也就是說,買房人簽訂認(rèn)購(gòu)書、正式簽訂《商品房買賣合同》前,如果因?yàn)橘I受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的,出賣人可以不退還定金。但是,如果因?yàn)橘I賣雙方的原因,比如合同不能協(xié)商一致,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念,是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同,無權(quán)要求返還定金,發(fā)展商不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定:定金應(yīng)以書面形式約定,不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金,即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面,定金作為合同履行的一種擔(dān)保,《擔(dān)保法》中規(guī)定:擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯(cuò)造成主合同無效,過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之,若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是,簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前,買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預(yù)售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款,則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔,發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金;若發(fā)展商違約,不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同,則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見,定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同。
定金與訂金的區(qū)別
專家目前提醒費(fèi)者,購(gòu)買商品房一定要注意“定金”與“訂金”的不同,莫把“定金”當(dāng)“訂金”。消費(fèi)者購(gòu)買商品或者接受服務(wù)前,一定要看清交納的款項(xiàng)究竟是“定金”還是“訂金”。對(duì)于“定金”,依據(jù)《合同法》相關(guān)條文規(guī)定,雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定,經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)“定金”雙倍返還,消費(fèi)者違約時(shí)“定金”不返還。至于“訂金”,目前法律沒有明確規(guī)定,可視為“預(yù)付款”,雙方有約定的按照約定執(zhí)行:如果無約定,經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)應(yīng)無條件退款,消費(fèi)者違約時(shí)可以要求經(jīng)營(yíng)者退款。
訂金和定金哪個(gè)受保護(hù)
所謂定金,是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%),預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同,其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。
而訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,不具有定金的性質(zhì)。因此,在購(gòu)房者簽訂《預(yù)購(gòu)臨時(shí)協(xié)議》時(shí),真正的預(yù)購(gòu)房屋正式合同一主合同是否能夠成立,還處于一種不確定狀態(tài),這與定金合同有著重大差別。因此,預(yù)購(gòu)訂金不是定金,定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則,一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金,而訂金適用這樣的罰則,只會(huì)存在返還或沖抵價(jià)款的作用。
訂金與定金的具體區(qū)別
“訂金”與“定金”的含義:“定金”在法律上有明確的概念:它既是履約的保證,又是一種支付,同時(shí)還是一種賠償,即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的合同,如果購(gòu)房者違約,定金不退,如果開發(fā)商違約,就要向購(gòu)買方雙們返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價(jià)的20%.
“訂金”則在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”,其業(yè)主或賠償僅僅是單方的,是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約,只要退還訂金即可。