二手房交易的風險在哪里?

　　二手房交易的風險在哪里
　　中介風險
　　有些不法二手房中介機構設置圈套，坑害消費者。二手房中介機構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
　　在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關認可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。
　　價格風險
　　二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大;而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
　　房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。
　　環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別-5%，位于省、市重點中小學區(qū)的+15%。
　　法律風險
　　來自交易主體方面的風險。即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
　　來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權屬存有爭議;3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意;4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益;5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的;6.已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;8.交易房屋存有質量問題。
　　來自交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
　　拆遷風險
　　花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數(shù)。
　　如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?首先，在一兩年內會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)能夠查到;已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶;購房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房產(chǎn)局的科長介紹，房產(chǎn)局允許這種情況的房子進行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當?shù)嘏沙鏊�詢問一下這里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房產(chǎn)局沒有記錄，當?shù)氐膽艨谝矝]被凍結，那么就需購房者關注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機會參觀一些規(guī)劃展覽。