小產(chǎn)權(quán)房的法律定性

　　“小產(chǎn)權(quán)房”這個概念，在規(guī)范性法律文件里找不到，只是時下一種不正規(guī)的俗稱而已。通常，它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做小產(chǎn)權(quán)房。

　　小產(chǎn)權(quán)房又可細分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過其所在縣級政府合法批準后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護非法買受人的權(quán)益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護的。第二類是集體組織未取得任何批準手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護此房屋上所附的任何權(quán)益。

　　這兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點：由于集體組織不用向國家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買賣中涉及的相關(guān)稅費。因而房屋建設(shè)成本低廉、售價較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對于集體組織以外的買受人來講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買受人的權(quán)益均不受法律保護。不管買受人是否取得所謂的“小產(chǎn)權(quán)”，這些證明文件都沒有法律依據(jù)，不具有法律效力。