項(xiàng)目評估與價(jià)值分析
土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項(xiàng)目融資定價(jià)也會導(dǎo)致許多不同的融資條件。
1)完成項(xiàng)目規(guī)劃(項(xiàng)目概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等)的初步審核和批準(zhǔn)，但土地的征用與收購需要融資，包括原協(xié)議出讓土地(已過關(guān)或遺留項(xiàng)目)項(xiàng)目和新規(guī)劃建設(shè)用地項(xiàng)目。
許多項(xiàng)目方對此以為擁有房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的緊缺資源的來源(如項(xiàng)目規(guī)劃、土地)，其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發(fā)的機(jī)會與項(xiàng)目的存在，往往將項(xiàng)目融資定價(jià)維系在一個(gè)極高的水平至上，大多數(shù)的項(xiàng)目方在開始融資談判方案的設(shè)計(jì)中會期望保持在項(xiàng)目投資權(quán)益40%-60%的比例份額，而絕大部分項(xiàng)目方會在49-51%之間取舍。
實(shí)際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項(xiàng)目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在5-10%以內(nèi)，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項(xiàng)目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃與概念的市場價(jià)值評估的程序和需求，它們只是為投資和項(xiàng)目開發(fā)提供了一個(gè)市場機(jī)會和投資資訊。這就是項(xiàng)目方的全部“資產(chǎn)”和“價(jià)值”，而對于投資者而言，只是許多個(gè)機(jī)會中的一個(gè)，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對價(jià)和等價(jià)的。
另一個(gè)談判定價(jià)的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項(xiàng)目方必須要綜合考量尋找其他投資機(jī)會的可能，如果沒有更多其他確實(shí)的勝數(shù)，理想的選擇由兩個(gè)，一個(gè)是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對價(jià)，一次性將項(xiàng)目沽出;另一個(gè)方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個(gè)較高比例的回報(bào)預(yù)期。
在當(dāng)前國內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過資本市場和金融體系獲得項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財(cái)務(wù)融資，而所謂過橋融資更是癡人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項(xiàng)目作為一個(gè)項(xiàng)目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目方必須認(rèn)識到?jīng)]有投資者會采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。
2)土地和項(xiàng)目的權(quán)屬相對明確，項(xiàng)目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費(fèi)未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購入土地價(jià)格的數(shù)倍。
這類項(xiàng)目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，進(jìn)而通過土地使用權(quán)證進(jìn)行下一步的融資(主要為銀行土地抵押貸款)，或以便能夠獲得項(xiàng)目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源;繼續(xù)工程建設(shè)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡早達(dá)到可銷售階段以及利用項(xiàng)目進(jìn)行融資(主要銀行在建工程抵押貸款)。也有的是為了償還其他借款(如貸款到期)，以保證項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項(xiàng)目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項(xiàng)目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項(xiàng)目方期望通過進(jìn)一步的融資來釋放原先首控制的權(quán)利與權(quán)益。
這類項(xiàng)目可能的融資方式包括轉(zhuǎn)讓收購、重組合并、合作開發(fā)、財(cái)務(wù)融資等，但在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過程中往往由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的要件制約投資方對項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，比如土地使用權(quán)的抵押、變更在程序上受到非常嚴(yán)格的法定形式和程序限制，項(xiàng)目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)形式卻又是與項(xiàng)目資質(zhì)及各類項(xiàng)目批準(zhǔn)證書密切相關(guān)，特別是涉及投資方擬通過資產(chǎn)渠道的方式退出時(shí)，這些批準(zhǔn)文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)陷于極其復(fù)雜的法律關(guān)系之中。
在這一類項(xiàng)目融資活動中，關(guān)鍵的就是項(xiàng)目的談判定價(jià)，主要就是項(xiàng)目評價(jià)與估值。
項(xiàng)目評價(jià)與估值包括以財(cái)務(wù)分析各項(xiàng)指標(biāo)分析定義的項(xiàng)目市場價(jià)值，主要是通過分析項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、總投資估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過凈現(xiàn)金，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)來衡量項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)，這些也都是最為基本的投資分析模型。
這種項(xiàng)目評價(jià)是以項(xiàng)目現(xiàn)狀為主的估價(jià)和核算，主要包括：
a、土地現(xiàn)狀條件及同級別土地的市場價(jià)格、項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)費(fèi)繳納情況，測算出項(xiàng)目的土地價(jià)值。一個(gè)簡單的標(biāo)準(zhǔn)就是折算出項(xiàng)目建設(shè)的樓面價(jià)，它能夠反映出項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)成本，也是項(xiàng)目投資回報(bào)測算的依據(jù)，樓面價(jià)的高低通常也就可以反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平。
樓面價(jià)的計(jì)算公式為：
樓面價(jià)=土地成本÷項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積
其中：1、土地成本為融資方獲得項(xiàng)目時(shí)所支付的土地價(jià)格或融資談判過程中雙方確認(rèn)的土地價(jià)值。
2、地成本的條件對于土地價(jià)值或價(jià)格也是至關(guān)重要的，但通常還是以相同或相近區(qū)位的土地市場交易價(jià)格作為定價(jià)談判的基礎(chǔ)依據(jù)，而不會是土地獲得時(shí)的實(shí)際支出。
3、項(xiàng)目的土地規(guī)事程序或規(guī)費(fèi)繳納存在不足或瑕疵的，計(jì)算時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情形予以扣除為交納的費(fèi)用并按約定比例打折。
4、項(xiàng)目方用于非土地方面的工程投入，不可計(jì)算在內(nèi)，應(yīng)當(dāng)另行計(jì)算。
b、項(xiàng)目現(xiàn)狀條件成熟，項(xiàng)目方已經(jīng)在土地及建設(shè)工程上有所投入的，主要考慮工程基礎(chǔ)設(shè)施條件、工程建設(shè)進(jìn)度(即工程量)、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測算方法就是計(jì)算工程或在建工程的現(xiàn)值。以項(xiàng)目建設(shè)主體所完成建筑面積的工程量為標(biāo)準(zhǔn)，可以區(qū)分兩個(gè)方案：
a)項(xiàng)目建設(shè)的工程主體未完成的，根據(jù)融資交易方式的不同也會有不同的談判定價(jià)方式，但主要的還是將土地價(jià)格單獨(dú)核算后，再計(jì)算工程投入、工程量以及工程量現(xiàn)值。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購的，工程量現(xiàn)值的出讓價(jià)款可以由雙方談判確定，屬于合作類的融資類型的，應(yīng)當(dāng)以工程量的現(xiàn)值為準(zhǔn)。
工程量現(xiàn)值的計(jì)算公式為：
工程量現(xiàn)值=工程現(xiàn)狀造價(jià)-未付工程款項(xiàng)
這類項(xiàng)目的談判過程及談判價(jià)格的確定還存在較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，對于如何準(zhǔn)確調(diào)查項(xiàng)目的投入和工程量的審核審計(jì)也會有許多變動，特別是對于工程造價(jià)部分工程款項(xiàng)支付的確認(rèn)也是應(yīng)當(dāng)必須明確的。
b)項(xiàng)目建設(shè)的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項(xiàng)目在建工程實(shí)際完工的建筑面積測算出融資交易價(jià)格，在這個(gè)方案中，土地價(jià)格和工程造價(jià)合而為一個(gè)完整的項(xiàng)目交易條件。
其價(jià)格表現(xiàn)形式為每平方平米的單位價(jià)格。需要注意的是完工建筑面積應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積，實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規(guī)劃手續(xù)的，可以確認(rèn);否則超出的部分，應(yīng)當(dāng)扣除辦理不辦規(guī)事手續(xù)應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用和罰款等。
該類項(xiàng)目的交易價(jià)格所反映的市場價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)都以已經(jīng)非常明顯。它基本上是非常接近項(xiàng)目最終建設(shè)成本，也比較容易測算出市場銷售價(jià)格的利益回報(bào)。
C、項(xiàng)目土地的取得為協(xié)議出讓的，土地原權(quán)屬單位沒有全部獲得土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款或雙方約定土地權(quán)屬單位按比例獲得房產(chǎn)的
原土地權(quán)屬單位的資產(chǎn)權(quán)益應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的土地價(jià)值或資產(chǎn)價(jià)值中相應(yīng)地按比例或份額扣除。
如果該類項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目方可以獲得的價(jià)款基本上為一次性轉(zhuǎn)讓價(jià)款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報(bào)。在可以合作開發(fā)建設(shè)運(yùn)行的模式下，項(xiàng)目方的權(quán)益比例不會超過10%.
d、項(xiàng)目建設(shè)為掛靠其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的，投資方按照約定向資質(zhì)單位繳納的管理費(fèi)用或分配的款項(xiàng)(或資產(chǎn))應(yīng)當(dāng)在測算前予以扣除，也可以在轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)中轉(zhuǎn)由融資方向資質(zhì)方支付。
