在工程項(xiàng)目開展的初期，必須要進(jìn)行土方管控，這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)算準(zhǔn)確，并且為項(xiàng)目的資金投入和分配做到事前的統(tǒng)籌。

然而，在現(xiàn)在的政策環(huán)境（“環(huán)保督查”和“藍(lán)天保衛(wèi)張”）和當(dāng)?shù)貕艛喹h(huán)境（多人劃片區(qū)壟斷，多個(gè)地頭蛇）下，土石方工程成本管理工作頗有點(diǎn)棘手。

下面作者結(jié)合一個(gè)大型項(xiàng)目的實(shí)踐和實(shí)戰(zhàn)，剖析新形勢(shì)下土方成本管理要點(diǎn)與難點(diǎn)，全文分為以下六個(gè)部分：

投資決策階段土方調(diào)研、土方成本的前期策劃、土方價(jià)格因素的調(diào)研、招標(biāo)或者直接委托、過程實(shí)施要點(diǎn)及難點(diǎn)、土方工程監(jiān)察審計(jì)關(guān)。

投拓階段的土方踏勘

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投資決策階段，進(jìn)行土石方踏勘的目的是：相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風(fēng)險(xiǎn)提示，為投自己決策提供參考依據(jù)。

1、投資決策階段需要對(duì)土方工程進(jìn)行以下四個(gè)方面的調(diào)研：施工難度、地質(zhì)地貌、市場(chǎng)調(diào)研、土方平衡；

A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對(duì)總體施工難度要有預(yù)判；

在現(xiàn)在住宅依然講究高周轉(zhuǎn)的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開盤與現(xiàn)金流回正的一大重要因素。

案例呈現(xiàn)：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會(huì)被爆破所影響的話，那么此時(shí)的土石方的施工難度將會(huì)變大，施工工期將會(huì)拉長(zhǎng)。

以上此種情況，土石方工程將會(huì)大大影響項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間變晚，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本增加。

此時(shí)，踏勘小組應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程作出風(fēng)險(xiǎn)提示；

B、地質(zhì)地貌：土方，淤泥，石方或者土質(zhì)類型；

不同的地質(zhì)地貌，對(duì)土石方的成本預(yù)估影響較大。

如果是石方，則有可能會(huì)增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運(yùn)單價(jià)較高或者需要進(jìn)行換填。

所以：踏勘表中，應(yīng)清晰的體現(xiàn)地塊現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)地貌；

C、市場(chǎng)調(diào)研：富余還是稀缺，壟斷化還是市場(chǎng)化，土源或棄土點(diǎn)距離、周邊項(xiàng)目單價(jià)水平；

此項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研，目的是要能相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土方綜合單價(jià)：

周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項(xiàng)目情況剛好相反，則對(duì)土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應(yīng)會(huì)增加成本；

區(qū)域土方是壟斷化還是市場(chǎng)化：市場(chǎng)化，定單位采用招標(biāo)，壟斷，定單位采用直接委托；摸排這個(gè)情況，可以有助于快速開盤。

如果公司對(duì)拿下這個(gè)地塊有100%的信心，那么在地塊摘牌之前，可以提前將土方合同直接委托確定和完成招標(biāo)工作。

（為避免簽訂無效合同，通常只剩下發(fā)放中標(biāo)通知書，或者，合同蓋章未完成），這樣基本可以做到摘牌即開工。

土源及棄土點(diǎn)距離：通過當(dāng)?shù)卣�府關(guān)系，可以初步大致摸排周邊棄土場(chǎng)的分布情況，有利于初步判斷土方單價(jià)的區(qū)間范圍；

周邊項(xiàng)目土方單價(jià)：通過了解周邊項(xiàng)目土方單價(jià)，以及土源或者棄土點(diǎn)的距離，基本可以在較小范圍內(nèi)鎖定土方單價(jià)，從而相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土石方成本；

D、土方平衡：大致預(yù)估挖填方量、是否能盡量地塊內(nèi)平衡；

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)，然后結(jié)合強(qiáng)排方案與地庫(kù)形式及開挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達(dá)到相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估該項(xiàng)目的土石方成本的目的；

2、土方踏勘清單

由于土地市場(chǎng)的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準(zhǔn)確的對(duì)土石方工程完成踏勘，應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程制作專門的“土方踏勘清單”。

投資拓展小組人員只需要根據(jù)踏勘清單一一完成相關(guān)要素的調(diào)研，避免人為經(jīng)驗(yàn)，缺漏相關(guān)調(diào)研因素，某標(biāo)桿企業(yè)的“土方踏勘清單樣表”如下：

土石方成本的前期策劃

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前策目的：土方成本的前期策劃著重于通過前期資源整合或者結(jié)合規(guī)劃方案，來降低整個(gè)項(xiàng)目的土石方成本；

A、調(diào)研同期內(nèi)土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目

此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現(xiàn)，可事先與土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目達(dá)成合作意向。

在招標(biāo)或者直接委托時(shí)規(guī)定項(xiàng)目土方來源或棄土點(diǎn)，會(huì)大大減少土方成本。

B、土方富余，采用景觀微地形，減少土方外運(yùn)方量

如果場(chǎng)內(nèi)土方富余，則在做總圖確定標(biāo)高的時(shí)候，考慮采用景觀微地形，一來可以大量減少土方外運(yùn)成本，二來，景觀層次感增加，可以增加客戶的體驗(yàn)感。

長(zhǎng)沙龍湖某項(xiàng)目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳，具體詳見上述圖片；

C、地庫(kù)抬高或者采用節(jié)地模式，大大節(jié)約土方成本

對(duì)于需要大量外運(yùn)土方的項(xiàng)目，如果能夠抬高地庫(kù)或者采用節(jié)地模式，則可大大減少土方開挖成本。

但是使用此種方案的前提條件是：規(guī)劃允許或者政府允許，地庫(kù)抬高 部分不計(jì)容，否則導(dǎo)致?lián)p失損失貨值，則得不償失；

筆者經(jīng)歷的案例示例如上，但是上述情況有相應(yīng)的適用范圍：

適用情況一：防洪區(qū)域（沿江沿河階段）；

適用情況二：規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中，抬高一定程度不計(jì)容；

適用情況三：ZF關(guān)系較好，可突破規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（三四五線城市）；

警惕因素：限高的正負(fù)0從哪里開始計(jì)算？

D、采用坡地建筑，此種情況在純別墅項(xiàng)目使用較多

利用原地貌中的山體地形，塑造坡地別墅，此種情況特別適用于高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，或者依托山體公園的別墅洋房項(xiàng)目。

這樣不僅僅可以節(jié)約土方，而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度，可以給項(xiàng)目帶來高溢價(jià)的效果。

土石方價(jià)格因素的調(diào)研 

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拿到地塊以后，土方招標(biāo)或者直接委托之前需要全面的對(duì)土方各類要素進(jìn)行調(diào)研，便于后續(xù)進(jìn)行土石方招標(biāo)或者直接委托價(jià)格的把控：

A、調(diào)研途徑：咨詢公司、同事領(lǐng)導(dǎo)、同行圈子、行業(yè)協(xié)會(huì)、合作方；

咨詢公司：一般咨詢公司招標(biāo)會(huì)在土方招標(biāo)前進(jìn)行，所以，在咨詢公司招標(biāo)的時(shí)候，可以讓各個(gè)咨詢公司提供所服務(wù)項(xiàng)目的土方單價(jià)信息；

同事領(lǐng)導(dǎo)：一般公司內(nèi)部有來自本地各大地產(chǎn)公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢到大部分項(xiàng)目的土方單價(jià)；

同行圈子：在每個(gè)地區(qū)，都有相應(yīng)招標(biāo)及成本的同行圈子，平時(shí)注意交流，在關(guān)鍵時(shí)刻群內(nèi)的弱關(guān)聯(lián)的成員會(huì)幫助你快速準(zhǔn)確的獲取某些價(jià)格信息；

行業(yè)協(xié)會(huì)：這里的行業(yè)協(xié)會(huì)一般指渣土協(xié)會(huì)，渣土協(xié)會(huì)里面可以找到相應(yīng)的行業(yè)數(shù)據(jù)。

比如：環(huán)保車運(yùn)費(fèi)定額，垃圾處置費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)等，同時(shí)額也可以通過行業(yè)協(xié)會(huì)，找到相應(yīng)運(yùn)輸車隊(duì)的聯(lián)系方式，打聽運(yùn)輸費(fèi)用的價(jià)格；

合作方：如果是品牌開發(fā)商第一次進(jìn)入某地區(qū)，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行合作，則可以借用合作方的資源來了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)土方價(jià)格信息；

B、調(diào)研要素：棄土場(chǎng)或土源、運(yùn)費(fèi)、運(yùn)輸車輛、辦證

棄土場(chǎng)或土源分布與距離（分布、距離、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，證件情況）：分布涉及到周邊可用的棄土場(chǎng)情況，棄土場(chǎng)或土源距離項(xiàng)目遠(yuǎn)近涉及到運(yùn)費(fèi)的高低，某市的棄土場(chǎng)規(guī)劃圖如下：

備注：正規(guī)的棄土場(chǎng)或者土源可以從城鄉(xiāng)規(guī)劃局、本區(qū)域城管相關(guān)部門以及渣土協(xié)會(huì)這三方方面了解。

非正規(guī)的棄土場(chǎng)一般可以從車隊(duì)，各土方單位那里可以了解到。

棄土場(chǎng)或土源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有證情況：

例如，某區(qū)域棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況為：220-240元/車，但是這個(gè)價(jià)格不同地區(qū)差異較大，得進(jìn)行當(dāng)?shù)貙?shí)際調(diào)研。

棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況跟當(dāng)?shù)貤壨翀?chǎng)的多少，以及項(xiàng)目土質(zhì)情況，環(huán)保政策的嚴(yán)格程度，是一個(gè)變動(dòng)的數(shù)據(jù)，并非一成不變。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多沒有證件的棄土場(chǎng)也在運(yùn)營(yíng)，如果無證的棄土場(chǎng)在國(guó)家政策較為嚴(yán)格的情況下有可能會(huì)關(guān)閉。

屆時(shí)棄土場(chǎng)變化則會(huì)導(dǎo)致運(yùn)距變化，導(dǎo)致土方單位成本增加，有潛在的索賠風(fēng)險(xiǎn)。

案例呈現(xiàn)：筆者所在項(xiàng)目，因國(guó)家環(huán)保政策嚴(yán)格，部分無證棄土場(chǎng)關(guān)閉，導(dǎo)致土方單位運(yùn)距增加，土方單位提出索賠報(bào)告，要求調(diào)整土方外運(yùn)單價(jià)；

運(yùn)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)：

根據(jù)從渣土協(xié)會(huì)調(diào)查得知，對(duì)于新型環(huán)保車，政府指導(dǎo)價(jià)，最低108.85元/車起步，每增加一公里，約增加27-28元/車，折合方量為3.5元/m3左右。政府指導(dǎo)價(jià)示例如下：

根據(jù)從渣土車隊(duì)調(diào)研得知：實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格約政府指導(dǎo)價(jià)的7-8折左右；

運(yùn)輸車輛：現(xiàn)在全國(guó)各地開始實(shí)行環(huán)保渣土車，那么對(duì)于新型車輛，我們需要對(duì)車輛的型號(hào)，裝車容量進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，才能將多少錢一車的運(yùn)費(fèi)，轉(zhuǎn)換成多少元一立方的綜合單價(jià)。

經(jīng)實(shí)際測(cè)量長(zhǎng)沙市新型渣土車裝車自然密實(shí)方量為：8m3左右；

而對(duì)于土方單位可以調(diào)動(dòng)的渣土車的量，決定了在可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位的出土效率問題。

在土方合同內(nèi)只約定絕對(duì)工期是沒有太大實(shí)際效用的，必須要約定可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位需要提供多少機(jī)械與運(yùn)土車輛，以保證出土效率。

渣土證辦理的資料，流程，費(fèi)用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關(guān)事宜，因?yàn)樵�土證的辦理涉及到你所在項(xiàng)目何時(shí)能夠名正言順的順利出土。

如果沒有渣土證，但是你的項(xiàng)目塔樓需要搶預(yù)售節(jié)點(diǎn)，那么則會(huì)出現(xiàn)土方需要場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)而增加大量無效成本，所以渣土證的辦理事宜，應(yīng)是成本重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)；

經(jīng)實(shí)際調(diào)研某市渣土證辦理的需要的資料如下：

建筑垃圾處置核準(zhǔn)申請(qǐng)書；

法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人個(gè)人身份證明；

建設(shè)工程用地紅線圖；

《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)；

工程場(chǎng)地現(xiàn)狀地形圖、工程總平面圖；

建設(shè)工程施工合同；

建筑垃圾運(yùn)輸合同

從以上資料清單可以看出，《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)，在土方施工階段，是最難以提供的資料。

這時(shí)則需要溝通土方單位與政府部門進(jìn)行溝通，在缺乏此項(xiàng)資料的前提下，需要將渣土證辦理下來，需要的溝通費(fèi)用約十幾萬至幾十萬不等。

合同中應(yīng)約定，此項(xiàng)費(fèi)用是計(jì)入綜合單價(jià)，還是單獨(dú)列支，不然后期會(huì)出現(xiàn)土方單位單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行索賠。

流程與周期：所有資料準(zhǔn)備齊全，遞交至渣土辦進(jìn)行審核，審核通過，然后進(jìn)行公示，公示通過以后，就可以發(fā)放渣土證，這個(gè)周期從10天至50天不等。

此時(shí)，土方單位的政府關(guān)系，將直接 關(guān)系到渣土證辦理是否順利以及周期的長(zhǎng)短；

以上所有價(jià)格因素的調(diào)研，應(yīng)達(dá)到在沒有招標(biāo)的情況下，可以直接進(jìn)行組價(jià)，組出土方主要項(xiàng)目的綜合單價(jià)，示例如下：

C、調(diào)研價(jià)格：周邊項(xiàng)目外運(yùn)、內(nèi)轉(zhuǎn)、回填、淤泥、石方等的綜合單價(jià)；

筆者所在項(xiàng)目為該地產(chǎn)公司進(jìn)入長(zhǎng)沙的第一個(gè)項(xiàng)目，為合理確定本地塊的土方外運(yùn)單價(jià)水平，對(duì)周邊區(qū)域同類型多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過土方外運(yùn)單價(jià)調(diào)研，調(diào)研對(duì)比結(jié)果如下：

除此之外相應(yīng)淤泥，石方，內(nèi)轉(zhuǎn)，回填等相關(guān)單價(jià)也應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)研數(shù)據(jù)；

招標(biāo)直委的要點(diǎn)和難點(diǎn) 

4

招標(biāo)與直接委托涉及到：方式選擇，計(jì)量方式，計(jì)價(jià)方式以及界面劃分

A、方式選擇：能夠招標(biāo)、絕不直委；

一是：取得相關(guān)政府部門的支持

土方工程涉及到的政府相關(guān)部門有：渣土辦，城管，環(huán)衛(wèi)，公安等等。

公司高層可以向政府高層傳達(dá)一個(gè)信息：公司制度要求，土石方工程必須進(jìn)行招標(biāo)，但是在同等條件下，會(huì)盡量尊重當(dāng)?shù)氐囊�求�?/div>