房地產項目由于要按期交樓，而交樓的前提是完成了規(guī)定的各項專業(yè)驗收、工程竣工驗收和工程檔案備案等。如果不能按期交樓不僅要影響房屋銷售、而且還會導致索賠，更甚的是業(yè)主退房，因此房地產開發(fā)公司在項目施工的竣工之際，對現(xiàn)場的工程師們的壓力特別大。加之房地產開發(fā)項目都是低價中標、甲分包多、甲供材料多、設計變更多，到了工程施工的收尾階段，扯皮也特別多，同時來自公司內部的工程、營銷、財務、成本、物業(yè)接管等部門的指斥也多了，幾乎每個地產項目的現(xiàn)場管理部門的都在收尾的這個階段成了熱鍋上的螞蟻和無頭蒼蠅，整天在工地上竄下跳，天天與施工單位、監(jiān)理吵鬧。做得好的，還能夠把樓即時地交出去，做的不好的就引起業(yè)主上訪、圍攻。即使像萬科、中海這樣的大公司都常常不知所措，所以有必要總結一下如何有效地組織與監(jiān)督收尾工作。 

    1、要提前或者說提早進入收尾狀態(tài) 

    由于房地產竣工驗收前的分項驗收內容多，如消防、電梯、強配電、供水、環(huán)保、電梯、綠化等，這些驗收是要由相關政府部門來進行的，因此房地產項目要提前進入收尾狀態(tài)，正常情況下要在計劃項目竣工驗收前3至4個月進入收尾階段。如遇上春節(jié)可能要更早。 

    2、收尾工作包括三大項 

    這三項工作包括實體收尾、資料收尾和工程量確認。通常的說法只包括實體與資料，但考慮到工程量的確認影響施工方的收尾積極性，因此也要作為一個大項加以重視。 

    3、收尾前要進行工程完成狀態(tài)摸底 

    在確定了收尾階段起始日后，在起始日前一周要對工程完成的狀態(tài)進行全面地摸底，查清楚有哪些項目不沒有完成，有哪些小項還沒有開始，有哪些項目做錯了要進行變更或者說是做錯了，有哪些嚴重的施工質量缺陷。 

    4、收尾工程狀態(tài)摸底應包括以下內容： 

    1）工程分部分項的完成情況，按承包單位甚至班組進行分類歸納。 

    2）已完成的分部分項工程的成品保護和運行狀態(tài) 

    3）是否存在完全沒開工的分部分項 

    4）沒完成、沒開工的分部分項的原因。是否材料采購困難、材料不足？是否專業(yè)工種工人缺乏、勞動力不足？是否特種設備、配件不足？是否特種施工工具或機械缺乏？當某些原因發(fā)生時，要考慮改設計圖紙來進行。 

    5）不要忽視小項目，如車庫門、門鎖、路牙石、門牌安裝等一些小項。一些小項目由于特種工人不好找，影響后續(xù)工序，所以不能忽視。 

    6）不要小看現(xiàn)場清理，這也是一個重要項目，而且在清理后要設法維持整潔狀態(tài)。

    7）各種邊角部位的收口。在統(tǒng)計未收口的同時，要弄清楚未收口的原因，如還有項目沒做沒完成收不了口、單純是收口沒做、分包單位做不了如弱電燃氣管穿墻板管洞的封堵、施工合同的空白地帶、交叉地帶或扯皮地帶等。 

    5、要注意融洽與各承包單位的關系 

    有些甲方常常與施工方的現(xiàn)場管理人員爭吵，關系搞得緊張，而且還動不動威脅要找阿嚏的施工單位來替代，殊不知這是很難實現(xiàn)的，而且很容易引起合同糾紛，最后兩敗俱傷。在工程管理中，一定要約束現(xiàn)場管理人員的嘴，不要胡說八道。即使是真要換施工方，也要神不知鬼不覺地進行。 

    6、制訂消項收尾工作計劃 

    制訂收尾工作計劃要注意在收尾工作與裂縫、滲漏等工作區(qū)別開來，即便是同時進行也要以完成工程內容優(yōu)先。 

    收尾計劃要采取消項計劃的方式，按單元、按部位、按樓棟一項一項地規(guī)定完成時間，完成一項消除一項。 

    7、備有后備勞動力或施工隊 

    由于房地產項目的設計變更多，承包單價低，施工方在最后關頭總想用拖的方式與甲方談判從而獲取補償。如果甲方不愿意讓步或者施工方獅子大開口，這時就要有后備施工隊頂上。從而確保工程按期竣工和交樓。 

    8、通過分項驗收、內部驗收、聯(lián)合驗收來促進收尾工程 

    比妨說通過提前電梯驗收、消防驗收、規(guī)范驗收來鞭策施工方，也可以搞幾次驗收才通過專項驗收來促進收尾工作。另組織公司內部、聯(lián)合監(jiān)理、甲方，甚至組織沒有質量監(jiān)督人員的監(jiān)督下的四方驗收。每次驗收后要把沒完成的工程內容和檢查發(fā)現(xiàn)的問題列出來，并限定完成時間。 

    9、專人跟蹤 

    將收尾工作計劃任務進行分工，派專人盯著和督促。 

    10、即時做好工程資料和工程量確認。 

    工程資料在交樓前是必須完成的，工程量確認有利于提高和保證工人的工作積極性。