近兩年小體量商業(yè)集中爆發(fā)，一是因?yàn)橐痪�及新一線城市老商圈已經(jīng)進(jìn)入城市更新期；二是因?yàn)槿�四線城市隨著城改進(jìn)程的結(jié)束，大盤規(guī)模供地減少；從未來的土地供應(yīng)角度出來，3-5年時間內(nèi)也基本上是滿足新區(qū)域人的就近消費(fèi)的小體量商業(yè)為主。而對于商業(yè)新手開發(fā)企業(yè)來說，小體量商業(yè)要如何做才能發(fā)揮出大的能量？一直是其困擾的問題，今天我們可以通過這位顧問同學(xué)的分享，來找尋小體量商業(yè)開發(fā)難點(diǎn)以及未來開發(fā)小體量商業(yè)的要點(diǎn)。

01、思考全盤價值是商業(yè)塑造的起點(diǎn)

商業(yè)是塑造或者提升全盤價值最好的切入點(diǎn)，前期沒有想明白商業(yè)功能，很多業(yè)主在銷售期都錯失了一個超乎預(yù)期的“銷售道具”，而銷售道具的運(yùn)用可以從以下兩個案例來得到啟發(fā)。

案例一：生活功能空間的極致化延伸，比如我們在操作鄭州萬科項(xiàng)目時提出“小家庭大客廳”的概念，將剛需購房者所需要的功能性空間通過商業(yè)的功能來實(shí)現(xiàn)，提升銷售勢能。

案例二：商業(yè)示范區(qū)打造，用較低的成本為項(xiàng)目打造一個“引流器”，目前市場上的常規(guī)做法兩種；一種是做“真”的商業(yè)示范區(qū)，如周口一峰夢想城，先建出來2000-5000㎡商業(yè)區(qū)域，通過場景營造+招商運(yùn)營將商業(yè)的氛圍提前呈現(xiàn)。另外一種是做“假”的商業(yè)示范區(qū)，僅通過場景營造如外擺、商業(yè)櫥窗的設(shè)計將商業(yè)氛圍呈現(xiàn)出來，助力銷售；比如新城吾悅街區(qū)的銷售都在采用這種方式。

結(jié)合RET服務(wù)的小體量商業(yè)的服務(wù)案例，以及開發(fā)過程遇到的問題，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)小體量商業(yè)時，常出現(xiàn)的三大思維誤區(qū)：

02、 財務(wù)邏輯不清晰，造成理想與現(xiàn)實(shí)的差距

很多時候在規(guī)劃前期，開發(fā)企業(yè)沒有算明白項(xiàng)目整體的開發(fā)賬；明明是需要回收資金的，需要銷售；但是最后卻規(guī)劃了一個盒子類或者裙樓物業(yè)，后期沒有辦法劃成容易銷售的商鋪面積、又沒有考慮后期商戶經(jīng)營性的需求，造成尷尬的處境。

- 為了資金的平衡，追求極致的小商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個長線運(yùn)營的項(xiàng)目，前期投入成本相對來說較高，對運(yùn)營專業(yè)要求相對較高，而投資回報周期相對來說較長。因此很多開發(fā)企業(yè)就談“商”色變，想盡一切的辦法來縮減商業(yè)的面積，造成后期難以達(dá)到運(yùn)營的條件，無法形成核心競爭力。

- 節(jié)約成本，規(guī)劃“通用商業(yè)”

在開始做商業(yè)的時候，為了節(jié)約成本就沒有找類似我們這樣的策略咨詢公司，來確定商業(yè)未來的發(fā)展方向和操作模型；很多業(yè)主僅找行業(yè)內(nèi)比較知名的設(shè)計院，認(rèn)為有大師的背書就可以高枕無憂了，可是商業(yè)類的建筑需要滿足后期商業(yè)設(shè)計條件、商業(yè)經(jīng)營需求的設(shè)計原則；只有規(guī)劃能讓商家用的商鋪、才能最大化的發(fā)揮商業(yè)的商用價值。

如何用財務(wù)模型指導(dǎo)建筑模型

開發(fā)初期很多業(yè)主會認(rèn)為我先把能銷售的產(chǎn)品銷售出去、基本上也能收回前期的開發(fā)成本了，剩余的商業(yè)自持或者銷售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃有問題滿足不了后期經(jīng)營業(yè)主的需求，大多數(shù)都會造成空鋪的出現(xiàn)，租金收不上來，最后形成惡性循環(huán)。“世界上沒有兩片相同的葉子”，商業(yè)也是同理，每個項(xiàng)目的開發(fā)有其獨(dú)特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戲；商業(yè)是全盤考慮后產(chǎn)物，我們常說財務(wù)模型指導(dǎo)建筑模型。

商業(yè)建筑的核心就是規(guī)劃商用價值高的產(chǎn)品、那么小體量商業(yè)如何規(guī)劃商用價值高的產(chǎn)品呢？可以從以下六個方面給各位朋友們一些啟發(fā)。

1）更開放的空間：商業(yè)是“浪費(fèi)”的藝術(shù)。小體量商業(yè)本身體量有限，因此呈現(xiàn)的空間要更加極致、讓人能聚集起來；還有就要盡可能的和人流量大的街道聯(lián)通，以開敞式的規(guī)劃形式來保證人自然而然的流入。

2）學(xué)會留尺度：小體量商業(yè)因?yàn)轶w量有限，商鋪的數(shù)量也會受限；因此在規(guī)劃的過程中我們要留夠尺度，可以給予經(jīng)營者更多的外擺空間，以此來提升吸引力和特色。同時也有利于商業(yè)造景空間。

3）更細(xì)分的主題定位：商業(yè)越小規(guī)模，定位就需要更細(xì)分、主題需要更加的聚焦。

目前從全國來看主題場景打造主要分為兩種：一種是類似北外灘來福士城市集市里弄、主打 “懷舊派、情懷”呈現(xiàn)城市煙火氣，主要是以打造城市獨(dú)特場景，引入具備城市記憶店鋪來提高消費(fèi)的黏性。另外一種是“更討好年輕人” 以文化藝術(shù)為主題，一般操作模式預(yù)留文化藝術(shù)空間、不定期舉辦潮流藝術(shù)展。

4）打造有“記憶點(diǎn)”的建筑：讓建筑本身成為吸引人的“景點(diǎn)兒”，讓消費(fèi)者有“記憶點(diǎn)”；如蘇州大悅春風(fēng)里的漂浮電影院。

5）控制街區(qū)高度：因小體量聚客能力差、樓層越高給消費(fèi)者的壓力會更大；除此之外樓層如果超過地上兩層，就需要考慮人流的導(dǎo)向的問題，可以采取多首層的方式降低高樓層的壓力。

6）忌諱不大不�。盒◇w量店鋪數(shù)量有限、經(jīng)營品牌數(shù)量有限，因此在商鋪劃分的時候忌諱不大不小；商鋪要么 “大”、要么“小”；大的靠引入主力店吸引人、形成強(qiáng)勁的核心力；小的形成小店經(jīng)濟(jì)、打造品類的豐富性，不大不小容易造成店鋪數(shù)量不多，內(nèi)容不豐富。

 結(jié)語 

后疫情時代、大家就近消費(fèi)的觀念越來越強(qiáng)；在歐美國家，小體量的社區(qū)商業(yè)占社會總支出近60%以上；而目前國內(nèi)整體水平不足30%，未來“身邊經(jīng)濟(jì)”將迎來新機(jī)會、而未來一二線城市社區(qū)商業(yè)除了需要把場景和煙火氣息呈現(xiàn)出來、還需要考慮如何能精準(zhǔn)的給到社區(qū)服務(wù)、然后順帶著做商品銷售；而三四線城市的社區(qū)商業(yè)未來需要更關(guān)注場景營造和主題打造、塑造項(xiàng)目核心競爭力。