房子對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)都是一件非常慎重的事情,也是一件非常復(fù)雜的事情,涉及的法律問題也很多,要是買房者不提前了解有關(guān)房產(chǎn)的法律知識(shí),那將來(lái)一定會(huì)吃虧的。下面整理了五個(gè)常見的房產(chǎn)問題,一起來(lái)了解下吧。
一、開發(fā)商不能按時(shí)交房怎么辦?
針對(duì)開發(fā)商延遲交房的問題,小編建議業(yè)主們可集結(jié)起來(lái)找開發(fā)商討個(gè)說(shuō)法,如果不行可走法律程序。
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
因此,如果開發(fā)商沒有按期交房,業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失,購(gòu)房人如果想解除合同,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。催告之后超過三個(gè)月的,購(gòu)房者可要求開發(fā)商解除合同。
二、購(gòu)房人反悔怎么辦?
雙方簽訂《商品房買賣合同》后,在《商品房買賣合同》尚未辦理預(yù)售備案登記前,購(gòu)房人反悔,不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》,是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由,單方面解除合同,是否可以不承擔(dān)法律責(zé)任?
購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定:依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條:當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,不予支持。
三、購(gòu)買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?
1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無(wú)法確定。
2、為取得權(quán)屬證書,需要支付額外費(fèi)用,如需補(bǔ)交土地出讓金。
3、只能取得使用權(quán),不能取得權(quán)屬證書,不能上市交易。
4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。
四、定金可不可以退?
“訂金”與“定金”是兩個(gè)不同的法律概念,這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定:定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。
商品房交易中,買家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同,無(wú)權(quán)要求返還定金,開發(fā)商不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。
而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之,若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
五、業(yè)主因房屋質(zhì)量、暖氣、燃?xì)獾葐栴}拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合理?
不合理。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定,建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。房屋工程質(zhì)量保修是指房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,予以修復(fù)。
房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。雙方約定保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修,還應(yīng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定。商品房主體工程及配套設(shè)施均符合此規(guī)定,不屬物業(yè)管理服務(wù)約定范疇。
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。