土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，這幾樣東西領取的先后順序非常有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上寫明土地用途及年限。

但在現(xiàn)實中，這個想法只能是理想狀態(tài)。首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，土地出讓金是已經交了，剩下的事情規(guī)劃部門得給我搞定�！�

2.項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干。　

立項主要考察的是項目的投資額及可行性�？尚行袁F(xiàn)在各地由于市場經濟的深度不同，所以管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。

不過上有政策下有對策，我如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。

3.總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，看起來很簡單，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。比如這個小區(qū)是1萬平方米，3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個計算應該是沒有爭議了。但是3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。那么，2000平方米到底算不算建筑基底？之所以限制建筑密度，無非就是為了保證綠化，保障居民的休閑空間�，F(xiàn)在雖然是在地面上建了東西，但都是綠化，綠化、休閑空間沒有減少，2000平方米不能算在建筑密度里面�？罩谢▓@型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆研。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權證載的面積，還是一直到周邊道路的道路中線去？根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一來，小區(qū)綠化基本就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格的設計要求的，個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2-3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改才能通得過。

4.管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的幾率是一樣的，就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

管線綜合所有的線，都得從外面引進來，跟外面有個接口。但是外面預留的接口經常會變。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。

還有高壓電線的接入口，一開始說得好好的，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經搬走了，又或者容量已經超了，不能再接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢引，引到多少電算多少電。

排水許可證是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。反過來又影響管線綜合設計。

5.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設計的審查非常嚴格，但相對于總平面規(guī)劃，容易通過一點。單體設計是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案關鍵就是落實各空間的大小尺寸。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查�！　�

當然，總平面審查期間也會審車位，不過那個階段主要是審經驗值，一般不會很在意車位夠不夠。但是單體階段不一樣，審得非常嚴格。這個時候開發(fā)商什么招都會用上。比如所謂的子母車位，還有的宣稱要做立體機械停車位。不過很多都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。　　

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術含量。

6.消防和人防專項審查

這方面的審查越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經是鐵律。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產權證。這部分停車位只有使用權。因為人防用途部分的車位只不過是暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商會想辦法減少人防面積。

7.節(jié)能審查、施工圖審查

節(jié)能審查是怎么審都行。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些設計，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過老百姓喜歡。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有取暖問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天要花取暖費。

施工圖審查現(xiàn)在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8.余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音是最擾民的，但在很多城市，幾乎沒怎么管�，F(xiàn)在越來越多的城市加強了這兩方面的管理�！�

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門的主要生財?shù)缆妨耍�包括公路、交通、警察。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的、噪音較輕的方式施工。這個是由環(huán)境保護部門管理�，F(xiàn)在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制�，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。無論怎么找關系都難批得下來。如果不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，還處于幾乎沒有管理的地步。

9.質量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工很難分清楚。譬如打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？說不清楚。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么嚴，質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。

現(xiàn)在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。做得比較好的城市是廣州，做個樁檢測的費用，只是周邊城市的三分之一。

10.施工招投標、監(jiān)理報建

在必須要做施工招投標的時候，這個領域黑得讓人毛骨悚然。舉個例子，施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個企業(yè)想進去，準備材料時發(fā)現(xiàn)技術人員不夠，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去，不受理。后來好不容易受理了，又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。最后這個標當然是投不進去了。也不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性�！　　�

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，不多說了。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是施工許可證了。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，從來沒看到建設部門真的做過審核。在個人的從業(yè)經驗里面，沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11.施工許可證

施工許可證所需材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但從來沒見過哪個開發(fā)商老老實實一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，沒1年時間辦不下來。

但今時今日，很少企業(yè)抱怨政府管得太嚴，審批環(huán)節(jié)太復雜了。因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率�！　　　�

直接一點，就是大家都已經把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。　

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

12.放線、驗線

圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

13.預售許可證

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成三分之二，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收兩三成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。申報價格直接就是2500元/平方米，隨便怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。

我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。

為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

14.關于預售中的土地解押

關于土地解押的問題，這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。　　　

先從土地抵押說起�，F(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的�！�

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了�！�

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

兩個辦法：現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，找一個比較合理的能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。

無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，給房管部門看。房管部門一看，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的制度�！�

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

15.規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，舉個例子，我們有一次在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。結果驗收時，供電局無論不肯供電，說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。被迫之下，乖乖給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改云云。　

質量驗收現(xiàn)在非常簡單了�？⒐ぶ�后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。這就完成了。質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件了。